2011年的楼市,从“金九银十”最终变成了“铜九铁十”,本身就不缺乏戏剧性。然而,开发商的销售惨淡还不是这一季的结尾,上海“退房人”就成为了楼市的主角。楼市拐点似乎就在眼前。据国家统计局的数据,京沪广深等一线城市的新建商品房从6月起连续四个月停涨,即将公布的10月份销售量和售价预料也将持续萎缩。
　　不少业内人士从这一轮的楼市低潮中看到了2008年楼市拐点的影子。但和那次短暂的调整期不同,如今在限购、大建保障房和紧缩房贷的“组合拳”作用下,中国的房地产行业这一回真的需要重新定位了。
　　买方市场到了?
　　近几年来积极提价的开发商,终于碰到了业主们的报复性反弹。10月26日,位于上海浦东的“中海·御景熙岸”商品房项目,开发商中海地产的大幅降价促销却招来了老业主的围攻。10月26日,该楼盘的售价从开盘时的每平方米2.2万元陡然降至“团购价”1.6万元,约200名财产巨额缩水的已购房的老业主相约聚集在售楼中心,齐声高喊“退房”口号,并拉起条幅抗议开发商的降价行为。
　　此前的近两个月,上海、北京等大城市还发生了若干起规模不一的“退房”抗议。一些分析人士认为,随着房价的进一步松动,开发商的促销还可能引发房产持有者更大规模的反弹。而购房者越来越高的降价预期,也将为整个楼市带来更大的博弈力量。买方市场的到来,并非不可能。
　　工银国际分析师罗佳明分析道,本轮“退房潮”影响到房地产行业的减价,才刚刚开始,“短期内中央应不会放松政策调控,减价才刚开始。上海当前的降价潮应该只是行业下行的开端,相信明年第一季是最坏时期。”罗佳明表示。
　　而开发商表现出的业绩,也似乎佐证了这一点。今年的销售季时间已过去四分之三,但近七成一线房企前三季度并未完成年度销售任务的四分之三。从存量房的指标来看,房企三季度存货达5314亿元,是6月末2195亿元的2.4倍。房地产龙头企业万科今年的三季报显示,万科在主要城市商品住宅供应量增加,但销售却进一步放缓。由于对未来楼市的预测相对谨慎,万科表示,自己已将不少未能售出的销售资源留到未来两至三年的市场。
　　10月25日,万科执行副总裁肖莉在一场投资者电话会议上表示,“国内的房地产市场已经转向”。肖莉还认为,“未来几个月里情况将变得更加糟糕,销售量和价格会进一步下降。”
　　话音刚落,万科北京公司旗下的金隅万科城疆域11月推出的三期新房源,均价14000元/平方米,比之上期房源低了3000元/平方米；与此同时,万科深圳公司旗下项目金域缇香也将于11月推出均价万元左右的精装修房源,比此前开盘价优惠约1000元左右。
开发商要倒闭?
　　开发商降价的主要压力,来自于今年金融收缩中其面临的资金压力。从上市房地产企业公布的三季报可以看出,今年多数开发商的未售出存量房激增,经营性现金流进一步恶化,资金链深度承压。截至10月末,共有70家房地产上市公司披露了第三季度财报,七成房企经营性现金流为负,超过四成房企净利润下滑甚至亏损,80%以上房企负债同比增加。
　　由于资金面堪忧,不少房地产企业已经走进“卖身”行列。房地产行业的洗牌也处在进行时。
　　在北京、上海、天津和重庆4大产权交易所,今年挂牌出售的房地产企业或项目出现井喷,总数超过了600宗。而根据链家地产市场研究中心的数据显示,截至10月中旬,今年房地产行业并购案例已达90余起,超过去年全年的并购数量。
　　“本轮调控不会像2008年一样,而是长期的。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹日前在上海出席一场地产金融论坛上说。他强调,这次调控对开发商来说,是“严峻的考验”。
　　分析人士指出,如果限购不放开,房源长期难以获得销售业绩,无疑会对许多开发商产生巨大的压力。开发商现在再次面临的是要降价求生存,靠融资求发展。
　　根据国际评级机构穆迪评级对在香港上市的29家中国房地产企业调查,开发商持有大量现金。截至今年6月,国内开发商的总现金达1910亿元。其中,23家拥有足够的现金流,足以应付未来12个月内的局面。这些现金流既包括利息,也有土地金等。
　　穆迪还称,国内现金流状况最好的是龙湖地产,拥有现金人民币126.26亿元。不过,即便是资金面最好的龙湖地产,现在也加快了降价促销。
　　其他大型房地产企业则在促进销售的同时,加快融资步伐。近期,中粮地产抛售投资性金融资产获利约4000万元。10月,万科为名下子公司进行三次担保融资约12亿元,超过三季度的担保融资总额。
限购令要松动?
　　根据高华证券对127家上市房企财务状况的分析,国内房企在2012年上半年面临的再融资需求更高。未来12个月主要城市房价将由目前水平下降15%至20%,或由2010年峰值下降约25%。
　　不过,就在房地产企业为资金链问题奔走的同时,楼市的低迷再一次激起了对于政府“托市”甚至“救市”的传闻。近日,住房和城乡建设部部长姜伟新暗含“限购”终将取消的发言,激起了热议。
　　“一旦全国个人住房信息联网,和银行、税务等系统信息统一到一个平台,就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法来调节楼市。”10月27日的人大常委会联组会议上,姜伟新此话一出,关于“政府即将取消限购”等各种版本的解读,就占据了许多媒体的头版位置。
　　但是对政府放松限购的预期,业内人士基本上持否定态度。
　　经济学家马光远在评论限购是否取消时坚持认为,取代限购的政策应该是能够抑制投资投机的其他市场手段,例如印花税、房产税等,“再有一系列配套政策的话,我们才可以取消限购”,“而如果在这个时候放出要取消限购的信号,很有可能会打击人民对调控政策的信心”。
　　财经评论员叶檀也强调,姜伟新部长的讲话内容里,在提到取消限购令之前有一个前提:全国个人住房信息联网,和银行、税务等系统信息统一到一个平台。她认为,这个平台就是包括银行房贷政策、房产税等在内的市场手段。
　　“如果老百姓了解到了完整的信息,就不会出现不必要的担心,而公众所忧虑的房地产市场逆转,目前不可能出现。”叶檀表示。
　　而就在10月末,财政部也公开表示,将在重庆、上海两地房产税试点工作进行总结的基础上,加快推进房产税的实施。
　　“隐形的手”仍会制约房地产市场,而政府、购房者和开发商的博弈,预料将持续到2012年。
◎相关新闻
　　上市房企
总负债超万亿元
　　11月1日,最早肇始于网络公共平台上的谣言让整个地产界为之一颤。有谣传称,最近绿城地产已经申请破产。威力之大,令绿城中国董事长宋卫平即夜撰文千字加以澄清。
　　其实从今年夏末开始,类似传言便风声不断。9月有媒体报道称“海航出价30亿求购绿城”。随后的9月下旬,又有媒体报道称“银监会要求信托公司调查与绿城有关信托”。数天之后,又有人称“绿城或从港股退市”。虽然绿城实际上并未出现破产的明显迹象,但市场却因此加重了对上市房地产企业负债率的担忧。
　　记者根据证监会分类下房地产开发企业资产负债率统计显示,在130余家样本中有52家上市公司的资产负债率超过70%。据公开数据统计,截至2011年上半年末,上市房地产企业的平均资产负债率已达到71.28%。其中上市房企总负债为1.24万亿元,总资产为1.73万亿元,总负债较去年年底增加1514亿元,资产负债率已达近十年的数值高峰。
　　根据A股上市房地产企业三季报显示,在资产负债率由高到低排名前20位的企业中,第一名为目前依旧处于停牌状态的ST兴业,其资产负债率达968.7%；第二名ST园城资产负债率亦超过100%,达到109.95%。从数据上看,这两家企业已经资不抵债。

　　售楼小姐
月收入从三万变三千
　　楼市萧条不只是令房产大佬抓狂,相关产业链的所有从业者都或多或少感受到了危机的来临。据媒体报道,上海的许多楼盘销售者正在承受楼市低迷带来的方方面面压力,一个曾经月收入三四万元的金牌售楼小姐,如今每月只能赚到三四千元。
　　曾经是一名银行职员的受访者顾小姐于2009年上半年跳槽到一家开发公司,成了售楼处的售楼小姐。据顾小姐介绍,其刚进入房地产行业时,正值市场繁荣期,她平均每个月能卖掉房子20套左右,以每套均价135万元计算,顾小姐当时的月佣金收入高达三四万元。
　　然而,调控政策的不断深入,一线城市楼市率先受到影响。进入2011年以来,上海楼市曾经的火爆场面渐渐消失,购房者选择了长期观望,市场压力开始向卖方转移。尤其是到了第三季度,一线城市的房价开始松动,拐点论再度被热潮,而购房者的观望情绪更加浓烈。这便出现了不少楼盘一个月仅能卖掉几套房子,房产营销人员工作之艰难可想而知。
　　本报综合《中国新闻周刊》、《中国经济周刊》、宁夏卫视报道