◎社科院在调查全国35个大中城市后发布住房绿皮书　◎由于调控效果显著,我国房地产市场或实现“软着陆”
　　发布时间:2009年11月
　　预测内容:2010年的房价走势,具体定义为春暖秋凉、震荡增长,经济将持续复苏,住房投资作用增强。
　　事实验证:2007年底、2008年初,房地产出现了一个拐点,但国内的宏观形势和经济政策使得房地产也在这个年度形成了V形的反转态势。这一反转态势一直持续到2009年的第二季度,此后虽有政策调整,但影响持续到2010年。当年,我国房价同比上涨24%。

●2010年第四季度,房价涨幅逐步收窄,局部呈现下降态势
●2011年第一季度,销量仍在增长,涨幅缓降,市场分化
●2011年第二季度,销售状况有所好转,市场状况区域性分化
●2011年第三季度,“金九”风光不再,一线城市拐点渐现
　　发布时间:2010年12月
　　预测内容:市场继续调整,房地产价格稳中有降,市场还有小幅波动。
　　事实验证:2010年是我国房地产的调控之年,房价收入比高位运行,而且略有恶化。
　　2011年,一、二线城市房地产交易持续低迷,降价风波开始在北京、上海、深圳等地悄然蔓延,部分楼盘甚至将价格下调了近50%。这一走势也基本符合绿皮书所预测的2011年的“稳中有降”。

　　某部电视剧的台词里有这么一句话:攒钱的速度永远赶不上房价上涨的速度。工资挺高,房价更高,许多城市上班族感叹,买不起啊!社科院9日发布住房绿皮书《中国住房发展报告》(2011-2012)指出,在对全国35个大中城市调查后发现,今年上半年有9个城市住房支付能力很弱,2001年至2011年,35个大中城市住房支付能力最弱是在2006、2007、2008这三年,这三年恰恰是房价疯涨的年份。绿皮书指出,由于调控效果显著,房地产市场或会“软着陆”,整体来看,2011年至2012年,商品住宅市场的销售量和销售额预计将出现双降的局面。

持续疯涨
上半年房价在高位徘徊
　　住房支付能力反映的是居民购买住房的能力,分为很弱、较弱、一般、较强和很强五个区间。住房支付能力是用指数来衡量的,指数在0.7以下被定义为“支付能力很弱”。绿皮书对35个城市的住房支付能力进行了计算,2011年上半年房价在高位徘徊,有9个城市住房支付能力很弱,北京是支付能力最弱的城市。
　　记者对比社科院以往发布的绿皮书发现,2001年至2011年,35个大中城市住房支付能力最弱的年份为2006、2007、2008年。其中,2007年最弱,有20个城市入围“很弱”,占57%。至2009年,随着房价的下跌,入围城市变成5个。不过,到了2010年,随着房价的快速上涨,住房支付能力很弱的城市又增加了,变成9个。另外,对比各年的房价收入比发现,2001年、2005年的比值都超过了9。　　
　　房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比,国际公认的合理区间是4-6。而我国房价收入比最近几年一直高达7以上。最低的年份是2008年的7.2,2009年又重新回到8以上。
　　专家指出,如果我国在“十二五”期间能够合理控制房价上涨,同时又能实现国民收入翻番的目标,在“十二五”末期,我国的住房收入比会大幅下降,接近国际公认的4-6的合理区间的上限。
房价调控
稳中有降趋于理性回归
　　35个城市中,有北上广等一线城市,也有福州、杭州等二线城市。这些城市当中,北京的住房支付能力是最弱的,支付能力指数是0.39,住房支付能力很强的是呼和浩特,指数是1.37。这一数值越小表示住房支付能力越差。
　　记者对比发现,近4年以来,住房支付能力有一大特点:一线城市比二线城市差,东部城市比中西部城市差。如支付能力较弱的城市有北上广,以及东部沿海地区的杭州、深圳。支付能力较强的城市有中部的长沙、西南地区的昆明等。
　　2010年以来,政府出台了一系列不断升级的房地产调控措施,直接影响到楼市的消费预期、购买行为、成交量乃至行业生态。特别是2011年前三季度,中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下,行政和经济手段并用,限购政策不断向二、三线城市扩展,另有600多个城市出台了房价控制目标。

◎预测·房价　拐点或第一季度显现
　　绿皮书预测,2012年一季度,一线城市绝对价格下降的态势将持续,但是降幅不会很大,试探性降价、权衡降价可能是市场主导,价格拐点很可能在第一季度显现。
　　到二季度,整体性降价幅度则有限。预计开发企业会加大推盘力度,新盘定价更趋合理,老盘降价的幅度将更大,绝对价格下降的范围呈现扩大趋势。
　　真正的降价是在第三季度,降价范围会继续扩大,降价幅度会更深。不过这一降价有一个前提,就是信贷资金不能满足需求,上半年销售远低于预期。
　　绿皮书指出,如果上半年销售缓解了资金的压力,整体价格则是趋稳的,维持第二季度以来价格状况的可能性较大。
　　专家解析
　　专家指出,2010年以来,中央政府出台了一系列不断升级的房地产调控措施,直接影响到楼市的消费预期、购买行为、成交量乃至行业生态。
　　年底一般是开发企业各种款项的结算、资金支付密集的时期,也是第二年经营计划的制定期,上年各项任务的完成情况会在很大程度上影响下一年经营目标的确定。
　　这时候大开发商会率先选择性降价,降低库存的同时试探市场对价格的反应程度。
　　另外,2009年以来,高涨的房地产投资增幅、新开工面积增幅始终在高位运行,开发商库存量快速增加。为消化库存,降低资金压力,所以会有一定程度的降价。
　　专家表示,如果政策面仍旧严控,开发企业融资困难,尤其是信贷资金不能满足需求,加之上半年销售远低于预期的话,那么降价范围会继续扩大,降价幅度会更深。

◎预测·销量　房子不促销可能卖不动
　　今年以来,很多城市住房销售面积出现了下滑,2012年,这种趋势能否会延续?绿皮书给出了答案。
　　绿皮书预测,2012年一季度开始,预计销售量的增幅将进一步下滑,同比增幅可能会低于2011年同期。
　　每年的第二季度都是传统的旺季,也是上半年业绩的决定性时段,这一季度可能会有所回升,不过前提是要看市场是否能积极回应开发商的促销手段等。而2012年第三季度要看上半年的情况,上半年销量不理想,第三季度整体性价格下降幅度较大,销量将会在第三季度放大。
　　专家解析
　　专家指出,预计商品住宅市场销售量和销售额在进一步下滑后,为消化库存,在资金链紧张和业绩要求的双重压力下,以价换量的开发企业逐步增多,销量可能会短暂回升。
　　到明年,在二季度传统的销售旺季,一般开发企业的促销手段将会更加丰富,力度也会更大。如果上半年销量不理想,第三季度整体性价格下降幅度较大。而价格的下降自然会带来对住房有刚性需求的人们入市,销量会增加。
　　绿皮书表示,2010至2011年,全国的商品住宅市场呈现不同的状况。统计表明,一线城市的房价首次出现停涨,下行通道已经打开,而二、三线城市房价虽一度涨幅过大,但随着销量逐月萎缩,整体性下降在所难免。
　　绿皮书认为,由于调控效果显著,房地产市场或会“软着陆”。整体来看,2011年至2012年,商品住宅市场的销售量和销售额预计将出现双降的局面,政策的微调可能使各区域表现不一。

◎预测·趋势　房地产已进入衰退周期
　　2002年后,中国出现持续的房地产热,总体上只涨不跌是大多数人对中国房价的直观认识。
　　根据最近几年房地产变化情况,绿皮书却指出,中国房地产市场已经在周期的下行阶段实质性地运行了一段时间。或者说,中国正处于房地产周期的衰退阶段。绿皮书指出,目前房价已经充分反映了人们对房地产市场的各种乐观预期,在新的支持房价上涨的重大因素未出现之前,市场只好选择下行调整。
　　而经济增长全球一枝独秀、城市化及城市人口持续增长、土地稀缺等因素,已在前期的房价上涨中得到充分反映,难以再继续支持房价的上涨。
　　另外,2008年下半年以来的刺激政策,过度透支了未来的住房市场需求。相对于收入,高企的房价已经使很多潜在购房者可望而不可即。
　　专家解析
　　专家分析,即便有诸多政策干预,中国房地产市场也并没有逃脱周期波动规律。
　　我国房地产景气指数已出现持续下滑,商品房销售增速已经放缓。
　　在楼市进入房地产周期衰退阶段时,无论政府、开发商都应及时调整行为策略。政府应加强预售资金监管和开发商行为管控,严格执行期房封顶才能发放按揭贷款政策,避免开发商因资金链断裂、卷款外逃等而使期房烂尾,将包袱甩给国家和社会。
　　房地产开发企业应放弃政府救市期盼,尽早降价求生存。如果在周期衰退阶段只有一部分开发企业可以存活下来,率先降价回笼资金的企业生存的概率肯定大得多,并可以在下一轮周期的上升阶段赢得竞争优势。

中产阶级购房能力也不强
　　在城市里有这么一批人,他们外表光鲜,有一定的学识文化,有一定的经济基础；他们也追求生活品质,有一定的消费能力,他们被称为中产阶级。按照麦肯锡全球研究所的定义,中产阶级是指年收入在9万-36万的人群。
　　绿皮书特别指出,以“十一五”国家住房人均30平方米的面积标准,首付30%,30年还清贷款来考量中产阶层的住房支付能力。调查结果发现,北京、上海、杭州、深圳等城市支付能力很弱。北京的中产阶级支付能力指数是0.52,上海为0.64,杭州为0.65。
　　依据住房支付能力指数计算,支付房租或还贷款额不超过收入的25%为合理。以一家庭平均月供6000元来看,其还贷额已超过收入的25%。
　　本报综合《法制晚报》、新华社报道