出租门头房时,为了给租房子的人提供方便,签了一份备用的空白合同,结果不但没有拿到房租,反而惹上了官司。2009年2月,家住潍坊市区的李敏女士把自家位于潍城区的一处门头房出租给了赵海,等到2011年2月,李敏向赵海索要2010年2月至2011年2月的房租时,赵海不但拒交房租,还称李敏违约又将房子租给了个体户张伟,房子一直由张伟使用,自己并没有使用。但是李敏确定自己没有将房子租给张伟。为索要房租,李敏将赵海起诉到了潍城区法院,并由此引起了三起诉讼。最终,潍坊市中级人民法院民一庭副庭长马海兰经过调查和调解,成功化解了这三起案件。(双方当事人名字均为化名)
案件
为讨房租上法院,胜诉后又被状告
　　2011年2月份的一天,家住市区的李敏来到位于潍城区的自家门头房,向租赁该门头房的赵海索要一年的房租。出乎意料的是,赵海不仅拒绝支付约定好的3万元房租,还声称他并没有使用李敏的门头房。李敏看着满屋的家具质问赵海,租了房子后成立的公司,怎么能说没有使用。对此,赵海承认他是租了李敏的房子注册了一家公司,但是他的公司是外贸公司,而里面的家具都是个体户张伟的,让李敏向张伟索要房租。
　　满腹疑虑的李敏心想,自己明明是把房子租给了赵海,怎么会是张伟在使用自己的门头房呢?几次索要房租失败以后,李敏将赵海和他的公司起诉到了潍城区人民法院。她坚信自己一定能打赢官司,因为租赁合同上白纸黑字清清楚楚地写着,赵海自2009年2月到2012年2月以年租3万元来租赁她的门头房。
　　很快,案件进入了一审庭审阶段,自认稳操胜券的李敏怎么也没有想到,赵海在庭审时竟然拿出了她和张伟签的一份租赁合同,合同上约定张伟自2010年8月到2012年8月以每年1万元的价格租赁那处门头房。冥思苦想了很久,李敏也没有想起自己究竟什么时候跟张伟签过合同,但是合同上明明就是自己的签名。百思不得其解的李敏郁闷至极。
　　潍城区人民法院经过审理认定,虽然李敏跟张伟的租赁合同成立,但是在2010年2月到2010年8月的这段时间,房屋一直由赵海使用,所以法院判决李敏胜诉,赵海承担2010年2月到2010年8月的房租,共计15000元。
　　拿到判决书的那天,李敏心中略感安慰。但是赵海不服一审判决,上诉到潍坊市中级人民法院,称其没有使用房屋,不应承担交付租金的义务。并又状告李敏,让其承担没有按合同约定交付房屋的违约责任,即按合同约定承担5万元违约金。
纠结
帮忙签空白合同,产生纠纷口难辩
　　本想着事情就此了结的李敏万万没有想到赵海会提起上诉,并又状告自己承担违约责任。偶然间,李敏想起自己曾经给赵海签过一份空白的合同文书。
　　事情还得从2009年说起,当时李敏急于将自己的门头房出租,看到赵海所出的价格比较高,便跟赵海签订了租赁合同。但是签合同几天后,赵海又来找李敏,说他想成立个公司,注册的时候需要出示公司的住址,因为一些原因他不能用自己的名字注册,需要使用他表弟的名义注册,想请她签一份盖有他表弟张伟印章的空白合同。一心出租房屋的李敏没有多想就在一份空白合同上签了字。
　　事后,李敏懊恼地再三说道,自己好心,觉得人家注册公司不容易,能提供方便的地方就尽量提供,而且她认为赵海和张伟都是亲戚,跟谁签合同都是一样,也没有多想就签了字。缺少法律知识的李敏,惹上官司也没有意识到跟赵海的亲戚签合同有什么不对,只是气愤好心怎么就给自己惹来了麻烦,所以李敏发誓一定将官司打到底。
　　最终,为了索要2010年8月到2011年2月的房租,李敏又将张伟告上了潍城区人民法院。在审理中法院认定,李敏跟张伟的合同成立,张伟应承担2010年8月到2011年2月这半年的房租7500元。法院判决后,张伟没有提出异议,该案交付执行。
调解
暖人话语赢信任,三案合一全化解
　　赵海上诉李敏的案件很快就移交到了市中级人民法院民一庭,马海兰法官拿到案件后作了深入的调查,了解到本案的赵海和张伟确实是亲属关系,原告李敏对诉讼抱有很高的期望,认为自己是好心帮忙,法律不可能让其承担责任。而赵海拒绝承认跟李敏签过空白合同,坚称李敏跟他签合同后又将房子租给了别人。
　　单独就本案而言,完全可以一判了之,但当事人之间的矛盾未解决,诉讼还会继续。“裁判的要旨在于化解矛盾,法官的职责在于平息纷争,没有化解矛盾的裁判不是一个好裁判,不善于平息纷争的法官也不是一名称职的法官。”为妥善解决纠纷,马海兰决定将调解作为本案的工作重点,敦促双方当事人三案并一案协商一个解决方案。双方代理人均赞同马海兰的建议并积极协助,但双方当事人都不答应调解。马海兰先与双方代理人交流,了解案件发生的经过,双方当事人的基本情况,以及对本案所持的态度,做到心中有数。然后她先跟赵海沟通:“本案真实情况你们心里都很清楚,打官司引来无休止的诉讼毫无意义,若因此影响了公司经营更是得不偿失,实事求是进行协商,互相让步解决问题,既节约时间又节约金钱。”经过马海兰苦口婆心的劝导后,赵海终于同意调解。
　　马海兰从李敏的代理人那里了解到,李敏为这事气得生病住院了,一直不同意调解,誓将官司打到底。马海兰拨通了李敏的电话后,刚一表明身份,李敏就连珠炮似的发起了牢骚,并表示坚决不向对方妥协,不与对方协商。
　　等李敏说完,马海兰没有急着说案情,而是关切地询问其病情和治疗情况,并提醒她注意身体,然后又询问其子女情况。谈完这些,李敏的态度明显缓和,马海兰这才切入主题:“您也是60多岁的人了,出租房子这个事给您平添了许多麻烦和苦恼,咱们出租房子是为赚钱,赚钱是为更好地生活。如果把身体气坏了,咱赚的钱怎么花?像您这个年纪,身体健康、心情愉快最重要。这个事中,您可能是好心帮忙,但法律是讲究证据的,您既然跟赵海签订了合同,为什么又跟张伟签订合同?退一步海阔天空,咱们都退一步,把问题解决了,您也能恢复到原来的生活,多好啊……”马海兰的一席话,打动了李敏,李敏当即表示同意调解。
　　经过四次调解,最终双方当事人达成了和解协议,赵海撤销对李敏的所有诉讼,并承担相应的房租当庭一次性履行完毕,李敏撤回执行申请,三起案件得到一次性解决。(文中双方当事人名字均为化名)
房屋租赁注意事项
　　全国模范法官,潍坊市中级人民法院民一庭副庭长马海兰点评:
　　随着市场经济的发展,个人收入的增加,购买商品房出租作为投资手段的市民越来越多,租赁合同纠纷日益增多。无论是出租方还是承租方,都应增强合同意识,一定签订书面租赁合同。合同一旦生效,当事人必须遵守,未经协商一致或法定程序,任何一方不得变更。
　　按照本案出租方李敏的说法,她曾经为了帮忙,给承租方赵海签过一份盖有他表弟张伟印章的空白合同,不管她的陈述是否属实,出租方一旦将自己的房屋出租出去,在租赁期限届满之前,就不要再与第二人签订合同,否则就是违约,需承担一房多租的法律责任。
　　出租方和承租方在签订合同时应注意两个方面:一是审查好合同主体的履约能力,多掌握合同相对方的基本信息,是自然人的应审查其个人身份证件,是单位的应审查其营业执照或相关部门的登记信息,法定代表人身份情况。出租方还需了解使用房屋人员情况,尽量保证使用房屋人员与租赁合同的签订方一致,从而发挥合同有效约束承租方的作用。承租方还需查看出租方的房产证件,了解出租房屋的基本情况,避免出现一房多租或承租人未经出租人同意再次转租的情形。在尽量多掌握对方信息的基础上,选择最有履约能力的人缔约合同。二是审查好合同内容。市民不要轻易签订空白的文本合同。租赁合同应对租赁房屋、租赁用途、租赁时间、租金数额及交纳时间、违约责任、变更或解除合同条件等情形作出约定,双方的权利义务约定尽量详细,避免发生纠纷时各执一词。出租方交付钥匙应让承租方出具收到条以证明履行了房屋交付义务,承租方交付租金也应让出租方出具收到条。双方尽量以书面形式记载合同履行情况。
　　诚实信用是中华民族的优良传统,也是民事活动的基本原则。租赁双方应在租赁活动中秉持诚信原则,形成良好的交易习惯,从而减少交易成本,促进经济良性发展。
　　　　　　　　文/图　本报记者　陈旭