◎博鳌亚洲论坛年会上,中外专家把脉问诊房地产改革　◎专家认为房价仍有下降空间,年底前将出现市场底部
　　随着楼市调控“政策触底”成为业内共识,上海、北京等城市的刚性需求有所释放,但各方对房价怎样“合理回归”仍存分歧。4月3日,博鳌亚洲论坛2012年年会上,围绕今年楼市走向,中外与会嘉宾探寻房价回归的“市场底”,为中国房地产改革把脉问诊。
政策触底　一些城市出现回暖迹象
　　今年全国两会期间,住建部副部长齐骥明确表示,近期不会再出台新的房地产调控政策。政策“触底”信号的发出,促使开发商“以价换量”,让遏制已久的刚性自住需求开始逐步释放。
　　与会嘉宾、SOHO中国董事长潘石屹说,前期“限购令”等政策出台后,从去年9月始全国楼市成交量“悬崖式”下跌。但在政府“政策触底”与开发商“以价换量”的综合影响下,近期一些城市楼市出现回暖迹象。
　　北京市住建委网站公布的数据显示,新建商品房均价已连续3个月调整至2万元以下。
　　海口市民杨静一直有购房自住计划,长期观望后最近终于出手购买了一套小户型。“政府部门说调控政策出得差不多了,再不出手担心房价会再次反弹。”
　　根据中国指数研究院监测的40个城市,从3月19日至25日,有22个城市的楼市周均成交量出现增长。
　　与会嘉宾、诺贝尔经济学奖获得者菲尔普斯认为,中国政府采取一系列调控政策防止投资者过快炒高楼价,是为了纠正房价结构性的过高增长。与会嘉宾普遍认为,以自住需求为主的市场,将是2012年中国楼市的鲜明特征,不要奢望房价今年会大幅反弹,稳健调整仍将是基本走势。
市场寻底　房价尚未回归“合理区间”
　　对此,上海易居房地产研究院杨红旭说,目前中国500强房企的“库存”巨大,不少开发商资金紧张的问题更加突出。在双重压力下,通过降价促销回笼资金是主要路径。预计新一轮的打折降价潮,将在未来两三个月内持续展开。
　　与会嘉宾、成都大学副校长张其佐认为,如果地方政府严格执行目前的楼市调控政策不动摇,市场底部最迟将在年底前出现,房价至少还有15%至20%的下降空间。
　　一些与会嘉宾认为,不能忽视“房价合理回归”过程中的地方政府阻力。“市场底”何时出现,调整程度是否合理,还取决于地方政府会否自行给楼市“松绑”。
　　“如果成交量回暖和价格止跌两个指标同时出现,就可以确认底部出现。”杨红旭说,乐观地看,今年楼市“市场底”将出现在第二三季度。
　　“显然,目前我国房价收入比和房地产平均利润仍然过高。”张其佐认为,我国房价收入比应控制在3:1至6:1之间,房地产平均毛利率控制在10%至15%之间为宜。
改革跟进　政策退出应避免“反弹”
　　在调控高压下,当前楼市投资投机性需求得到有效遏制,正是推行房地产制度性改革的良好时机。
　　“目前房地产调控效果仍是短期的,短期的需求调控往往压抑下一阶段供给,反而会给以后房价带来上涨压力。”张其佐说,调控政策频繁多变,也会带来市场剧烈波动。
　　“既然是短期调控政策,就早晚要退出。”中国(海南)改革发展研究院执行院长迟福林说,只有制度建设才能“填补”政策退出的空间。否则,楼市调控就难以走出“越调越高”和“报复性反弹”的怪圈。
　　对于房地产如何深度改革,财政部财政科学研究所所长贾康认为,“双轨统筹”是解决目前房价过高的重要手段。“政策轨”上的保障房供给是政府要牵头“托底”；对商品房价,政府不应再用行政手段一味强力干预。“市场轨”上政府应该主要管规划、管规则、管收税。
　　贾康建议,“十二五”期间,一线城市应先后跟进征收房产税。房产保有环节征税可以形成多种正面效应,合理激励地方政府转变职能,在配套改革中解决地方政府对土地财政的过度依赖。
　　“2012年是房地产的转折年。”潘石屹认为,开发商“有钱就能圈地,盖房就能挣钱”的开发模式已结束。政府应该转而用税收政策、货币政策调控房地产市场,通过增加土地供应等市场配置资源手段稳定楼市。
　　今年,住房保障体系建设、个人住房信息系统全国联网、房产税试点范围扩大等“制度层面”的改革将加速推进。与会嘉宾认为,考虑到我国城镇化进程在加快,要避免“过山车”式的房价反弹,楼市改革还有较长的路要走。
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杭州楼市降价,交易“井喷”
　　3月杭州楼市交出了成交“井喷”的月度数据。据杭州透明售房网统计,2012年3月,杭州主城区共成交4319套房源,直逼2009年同期的最高峰。
　　纵观整个一季度,杭州楼市如同由冬入春的季节变换一样:1月楼市冰冻；2月多个楼盘加入价格战,楼市成交开始复苏；3月成交“井喷”,杭州楼市迎来了难得的“暖春”。一季度,杭州主城区共成交6395套房源,其中,住宅成交5014套,占总成交量的78.4%。
　　不过,这个“暖春”却是以杭州楼市各板块的相继降价换来的。春节后,杭州楼市各板块出现大范围降价,走量压力逼迫同板块楼盘赤膊厮杀,成交均价被大幅拉低,不少楼盘降到了“地板价”。
　　另一方面,自去年3月限购、限贷以来,许多购房者陷入观望,特别是“刚需族”持币等待房价下跌。经过近一年的买卖双方角力,在杭州楼市价格下降较为明显的时间节点,许多“刚需族”顺势出手。
　　从个盘看,杭州楼市下跌式回暖的迹象十分明显。杭州滨江房产开发的“曙光之城”三度以超低价开盘,三度热销,3月中旬一周大销近500套,售楼大厅里人头攒动、热闹非凡。同“曙光之城”一样,随着价格逐渐走低,杭州多个楼盘成交率达到本轮限购以来的峰值,“日光盘”也重现江湖。
　　据了解,4月份,杭州仍将有20多个楼盘开盘。分析人士指出,在楼市调控政策没有转向,开发商走量压力仍旧的大背景下,4月的杭州楼市很可能延续下跌式回暖。而在“价格战”频现、刚需仍旧旺盛的情况下,杭州楼市下跌式回暖很可能要持续一段时间。
　　　　　　　　　本报综合新华社报道
专家问诊房地产改革
　　如果地方政府严格执行目前的楼市调控政策不动摇,市场底部最迟将在年底前出现,房价至少还有15%至20%的下降空间。
　　前期“限购令”等政策出台后,从去年9月始全国楼市成交量“悬崖式”下跌。但在政府“政策触底”与开发商“以价换量”的综合影响下,近期一些城市楼市出现回暖迹象。政府应该转而用税收政策、货币政策调控房地产市场,通过增加土地供应等市场配置资源手段稳定楼市。