四月的潍坊,从春意乍现乍暖还寒,到花红柳绿缤纷满园也只有短短十几天的时间,转眼间已是暖意融融的盛春了。但是,回眸房地产住宅市场,仍然让人们感觉到丝丝寒意,倒是逐渐兴起的商业地产投资,在这春暖花开时节绽放出火一般的热情,相较住宅市场的冷,商业地产显得格外地热。面对复杂的市场,如何置业,是否投资,是大家普遍关注的话题。
　　作为三线城市的潍坊,从监测到的本地成交数据显示:自去年8月份起至12月份,月度商品住房成交备案面积数据逐月下滑(分别为45万m2,41万m2,33万m2,28万m2,21万m2),进入了2012年,月成交备案面积数据跌入谷底后开始有所回复起色(1-3月,分别为11万m2,17万m2,31万m2),3月份31万m2的数据确实说明市场自年后出现了一波“小阳春”,但市场观望情绪渐浓,以价换量已成为市场的主流,市场上各种促销活动如“低首付”、“1万抵2万”、“赠手机”、“送电影票”、“钻石抽奖”等等层出不穷。但在宏观数据中的一组数据值得深思,潍坊市场自3月10日起连续三周商业产品成交量持续增长,增幅保持在50%以上,显示商业投资需求获得了释放。
　　在市场低迷的非常时期,媒体的宣传导向显得尤为重要。本着为市场负责、为读者负责的初衷,为了在日后的房地产市场宣传中做到准确把握、及时、专业、更好地服务于房产商、服务于读者,上周末,潍坊晚报经济专刊中心特地组织了一场小规模高规格的潍坊晚报房地产行业宣传用脑会,会议由潍坊晚报经济专刊中心主任夏德娟主持,潍坊晚报总经理邢强出席会议,万达广场、茂华地产、恒信集团、金正地产、世贸中心、宝鼎置业、红嘉置业、大风堂地产、中天下·潍坊国际等知名房地产老总,以及深圳成器、世联怡高等在潍知名房地产营销公司老总等十六名房地产行业高层人士参加了本次用脑会,与会嘉宾齐聚潍坊日报社三楼党委会议室,为潍坊楼市诊断把脉,现场气氛坦诚热烈,与会专业人士从各种角度对潍坊楼市进行了深刻的分析与解读,为晚报下步房地产宣传方面提出了中肯的意见和建议。　　

　暴利时代已经过去　潍坊房价比较实在　　深圳成器企划总经理　黄何
　　当前房地产市场进入一个调整期,中央的相关政策以及金融系统的措施,使得全国市场从去年下半年开始出现回落,根据多方面信息及数据反馈,市场有这么几种解读:一是宏观经济影响下的房地产市场进入调整期是大势所趋,也是中央政府和地方政府在近段时间的工作重点,短时间内不会有大的变化,这是总的基调,作为行业内的关联企业以及从业人员,都必须对此有清楚的认识；二是住建部领导指出本次调整主要的方向在于“通过住宅产品的投资化,促进房地产市场结构合理化,实现价格的回归”；三是政策加上银行措施双管齐下,已经开始有效抑制房地产市场价格过高过快的增长,这使得开发和投资企业放慢放缓了发展速度,实力弱的开始转型和撤出,更多的企业则转向对市场的深入研究并对产品的精细化生产进行提升。而潍坊市场也受到本轮调整的影响,从去年下半年开始销售出现下滑,很多在售楼盘通过各种优惠措施进行促销,春节过后一季度成交环比增长,有一定程度的回暖,这从一个侧面反映出潍坊的特点,作为一个地级城市,潍坊的房价多年来一直保持相对稳定和较低的增长幅度,市场行情和成交量也没有像其他同类型城市一样出现大起大落的情况,这和潍坊消费者的理性以及当地政府的科学管理有很大关系,另外由于潍坊目前城市结构的稳定,使得流动人口所占比重较少,加上房地产开发主体以当地企业为主,减少了投机炒作的空间,使得潍坊房价的泡沫成分不大,供需关系比较平衡。
　　房地产市场的暴利时代已经成为过去,现在的房地产开发不管是成本还是流程都比较透明,也不存在垄断,和十几年前相比,现在房地产开发的利润率已经趋于合理,而房地产市场对于促进城市化进程、推动城市的发展和建设、改善居民的居住环境和生活条件、创造就业机会和增加地方税收等方面的作用及功能是积极的也是不可替代的,房地产市场形成和出现一些问题是必然,原因也很复杂,“一刀切”和归罪于单一的替罪羊的方式是简单粗暴也是不可取的,当前出台的政策及措施正是针对市场的不合理现象进行调整,相信在中央及政府的大力整治下,市场会朝着良性健康的方向发展。
　　作为一个沟通的平台和桥梁,我们呼吁媒体在对待市场的变化和发展时,能保持一个客观公正的立场,多从积极面进行引导,不跟风、不炒作,为大众传递阳光、透明、及时的信息,创造一个良性的舆论环境,维护潍坊的房地产市场能够健康发展,使得广大的市民获得真正的实惠。另外,建议媒体在科技日新月异,市场瞬息万变的新形势下,做好硬件升级、服务升级、观念升级等工作,提升影响力和号召力以及专业性,利用自身优势和权威性,积极策划、组织、引导,加强和促进买卖双方的沟通交流,建立更全面更立体的信息渠道,提供更多的展示和互动的机会和空间,在促进市场繁荣的同时,为城市的精神文明建设添砖加瓦、锦上添花。

　春天还未到来　长期发展看好　　万达广场副总经理　金震
　　用一句话来形容现在的房地产形势,我感觉应该属于“冬天差不多要结束了,但春天还没到”。现在就一线城市的地产形势来看,打折声一片,而潍坊的成交量,不论是从环比,还是同比来看都比较和谐,有上升的趋势。这可能是刚需打开的局面,因为刚需是憋不住的,但刚需也只是市场的一部分,市场合适能够真正的回暖,还待商榷。
　　国家宏观调控是要求企业发展模式变化的时候,企业要练好内功,转变运营模式提高自己的攻击力。
　　随着科技的发展,纸媒受网络媒体的冲击非常大,但纸媒有其自己的特点,比如信息来源可靠、保存时间长,在受众心里更可信、更权威等等。作为媒体是开发企业和购房者之间桥梁,起到好的沟通作用才是最主要的。

　成本增加利润降低　降价空间有限　　世贸中心总经理　方雷鸣
　　从去年下半年开始,房地产的形势并不是非常乐观,这是国家一系列调控的结果,结合到潍坊的具体情况,我认为主要是以下几个方面造成的。
　　第一,潍坊的房源太多,量大,老百姓的挑选余地也很大。第二,购房者的观望氛围依然很浓,大家伙都在等,认为价格可以再降,还有可以下降的空间。其实,开发商的开发成本比以前高了很多,利润空间明显减少,所以说实话,下降的空间已经非常有限了。现在一个普通项目开发周期要三、四年的时间,建安成本、人工成本已经非常透明了。

　让财富滚雪球　比分鸡蛋更重要　　中天下·国际副总经理　郑源
　　前面几位同行说得非常对,媒体应该在消费者和开发商之间起到桥梁的作用,比如现在团购活动就很受购房者欢迎,既解决了购房者对信息的需求,又有助于解决开发商的燃眉之急。
　　就市场形势来说,潍坊人的购房观念非常理性,消费观念也比较保守,所以消费力不像一线城市那样具有爆发力,潍坊市区的房价就与寿光等周围县市区差别也不大,所以弥漫在市场上的观望气氛迟迟没有散去,这对于人口超过百万的城市来说,购买力并不算强。预计今年的形势,我认为,今年可能是“W”形的波动态势,既不会持续低谷也不会高调回暖持续高温。
　　在这里我想强调一个观点,就是“让财富滚雪球,比分鸡蛋更重要!”有一个普遍的共识,绝大多数的中国人及家庭的主要财富为房产,而非股票、黄金、储蓄等。中国的传统观念中,房产仍然是最稳定和保障的投资选择。目前CPI不断高企,每个人每个家庭都面临着财富缩水的问题。“资产其实就像是一个雪球,这个雪球只有滚起来,才会越变越大,一旦雪球停滞下来了,自然就会融化消亡”,所以我们必须为我们的财富资产找到出口,让财富增值,这才是投资的本质和规律。
　　如果选择投资住宅,首先,找到性价比高的住宅产品,是住宅市场投资置业的重中之重。手头紧的客户,可以考虑在市区周边寻找后期升值潜力大的住宅项目,以获取产品的长期增值；手头较宽裕的客户,建议考虑在繁华的市中心选择地段好的项目出手,此类住宅产品升值的速度及幅度都较高。
　　对于商业地产,虽然相对较“火”(未受政策影响的商业地产产品,每年会有8%—12%的投资回报,这是住宅产品不可比拟的),但我们也不能头脑发热,见到商业类产品(商铺、写字楼等)就投资。毕竟,不是所有的商业类产品都有丰厚的回报空间,选准方向找到市场价值洼地的商业地产产品尤为重要。对商业地产而言,是否处于城市中心地段是最核心的价值,因为中心地段占据一个城市80%的城市资源。李嘉诚对投资房地产的诀窍是“地段、地段,还是地段”,这句话对投资写字楼来说,显得尤为精当。同样是肯德基,在上海CBD区域的租金,和在三线城市的租金,却有数倍的差异,究其原因,无非是地段在起决定性作用。在任何时候,房产的价值90%取决于土地的价值,中心地段不可再生的绝版土地资源,为商业地产带来了不可复制的价值基础。