本轮调控之后,市场会是什么样?那些过去十年存在于中国房地产市场的赢利模式在未来十年是否还行得通?对于市场上庞大的投资需求而言,那些钱该投向何方?对于开发商和普通投资者,这些都是关键问题。
　　日前,住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹接受了记者的专访,就这些问题给出了自己的见解和分析。

　　住宅去投资化
重品质不重增值
　　黄金十年是否已经过去?不同的企业看法不一。秦虹认为,中国房地产高速增长的时代已经过去,未来市场的增幅会逐步放缓,但市场总量依旧庞大。
　　“中国房地产市场的空间还是很大,不是说一调控市场发展空间就萎缩了,因为现在每年都还是有很大的建设量。”秦虹认为,现在我国六百多个城市,除了少数几个大城市之外,都是新建商品房为主,而在发达国家,二手房的比例可以达到80%,我国还远远没到那个程度。
　　她说,未来十年,中国房地产市场的增长速度肯定会逐渐降低。这就跟中国经济一样,总量很庞大,增速会逐步放缓。未来十年不能和过去十年相比,过去十年的高增长速度以后不会再有了。
　　随着高速增长期的结束,秦虹认为未来房地产市场的产品结构一定会发生变化。她说,判断中国房地产市场增长速度会下降的一个重要前提就是———中国政府控制住宅投资和投机需求的政策是长期的,这主要体现在信贷政策上。无论是房地产开发还是消费者投资投机,没有信贷杠杆就赚不了钱。现在去杠杆,房子的增值保值还是可以做到,但是获利的空间就大大减少了。
　　秦虹说,投资投机需求比例降低之后,市场上剩下的就主要是为满足住而存在的需求。这个时候,房地产开发的产品和过去就不一样了。过去十年买房,主要是考虑地段等增值的因素。但是今后,对投资获利的需求少了,主要满足居住功能,对房子品质的要求就会越来越高。

投资证券化
开发商变成投资组织者
　　投资投机需求受到抑制之后,老百姓手里有钱怎么办?秦虹认为未来投资房地产的渠道主要有几个。首先是商业地产,目前看来回报比较好,北京、上海等发达城市的写字楼投资价值都还不错。但商业地产专业性更强,目前良莠不齐,同质化竞争严重,这就加大了投资商业地产的风险。
　　对于另外的投资渠道,秦虹认为,以前都是买房子,现在可以是买证券化产品,比如信托、房地产私募、债券等。去年房地产信托增长很好,年底的余额6800多亿,此外,去年有几千支房地产私募基金成立。虽然整体市场份额比例还比较低,但是纵向比较,增长速度很快。现在投资有需求,融资也有需求,所以信托、私募就有了市场。
　　秦虹简单描绘了她所认为投资房地产的最理想格局———其一、如果只有较少的钱,就存在银行,由银行帮你投资,获得利息,这是投资的初级阶段,非常稳定,但可能负利率；其二、除了储蓄之外,如果还有钱,应该可以投REITs(房地产信托投资基金),这个产品在国外非常成熟,是大众化的投资产品,收益比较稳定,但在我国目前还没有开放。其三、投资债券和信托,信托是受严格监管的,比较安全,回报较存款高；其四、投私募,因为规定了股东数目不超过50个,所以私募门槛比较高。私募风险高,回报也高,但不是固定收益。
　　在投资房地产的问题上,从单纯炒房到证券化是现在的趋势。秦虹认为,这两者的本质区别在于,过去投资买房子是增加需求,推动房价上涨,加大供求矛盾。现在买证券化产品是增加供应,是反向调节,不会增加需求的压力,有利于调节房价。带来的结果是,过去开发企业是自己开发自己赚钱,现在是带领大众一起投资一起赚钱,这也分摊了开发企业的风险,开发商最终变成投资的组织者。

高端对话:
建议开发专门出租的小区
　　记者:你曾建议开发企业开发一些用于出租的社区,来完善目前市场上的产品结构,这是出于怎样一种考虑?
　　秦虹:其实也谈不上建议,只是说从我们做政策研究的角度,中国房地产市场缺这么一个品种,就是用于专门出租的住宅小区。这种产品很多国家都有,但是中国没有。或者说,在我国,高端住宅有,但是普通商品房没有。
　　记者:为什么我国会缺少这样一种产品呢?
　　秦虹:因为长期持有出租比起现在卖房来讲利润太薄,不赚钱。但是长期来讲,需要这么一种供应。现在提供出租房的主要是散户提供,这应该只是一种补充。企业提供集中性的出租住房才应该是出租市场主体。目前,在上海、北京等一线城市,租赁市场的份额占到30%左右,而且这个比例肯定会越来越高。
　　记者:开发商现在是不是可以开始做出尝试?
　　秦虹:现在还做不了,因为开发商赚不了钱。如果要扶持这个市场,就要在政策上给予支持,比如提供长期贷款,给予税收和利率上的优惠和减免。我认为,中国房地产市场应该有这种租赁产品。现在政府的精力主要放在调控房价、保障房等方面,但我认为需要把精力放一部分在租赁市场上。
　　记者:关于房产税,现在有没有确切的说法?
　　秦虹:房产税现在的说法一直是扩大试点,而没有说全国推广。目前看来,想扩大试点的意图是很明显的,但是具体扩到哪个地方还没定。
　　记者:房产税推出之后,是否可以取代限购?
　　秦虹:房产税推出是为了抑制投资投机需求,是否取代限购,取决于税率的设定。如果税率设定的较高,就完全可以取代限购,如果设定的低,就取代不了限购。我觉得有一点很肯定,房产税扩大试点,对普通老百姓的居住需求不会有太多影响。
　据《成都商报》