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万达广场崛起,连接两大商圈
2012年05月23日
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万达广场崛起,连接两大商圈
◎鸢飞路老体育场华丽转身,国内商业地产大腕入驻 ◎该项目商业楼宇将占75%,契合奎文区转型发展方向
  潍坊万达广场效果图。



  城区可开发土地日益减少、寸土寸金;工厂退城进园后,辖区利税也大幅减少,奎文今后怎么办?经过反复考察学习论证,奎文区明确提出,在新一轮发展中,将把楼宇经济作为破解空间制约、促进产业聚集、推动转型发展的战略举措,向高空要效益,优惠政策鼓励发展楼宇经济,计划用三年的时间发展楼宇企业1万家。今年2月,我市出让占地140.94亩的奎文区鸢飞路老体育场片区,4月25日,这里举行了潍坊万达广场奠基仪式,万达广场这一中国商业地产第一品牌正式登陆潍坊。记者采访了解到,万达广场无论在哪里开发,从来都不是建成后一卖了事,几乎每一个万达广场的商业楼宇比例都能占到75%以上,而其自持商业竟占到50%。这正好契合了潍坊自2004年就提出的在城区大力发展“楼宇经济”的政策,也完全符合当前奎文区转型发展的方向。
开建万达广场,新华路和泰华城两商圈不再断层
  今年2月21日,市国土资源局与大连万达商业地产股份有限公司签订了2012-1号A地块《国有建设用地使用权挂牌成交确认书》,出让成交的土地属于奎文区东关街道的鸢飞路老体育场片区,净用地(出让)面积140.94亩,成交价为223.5万元/亩,总成交价款3.15亿元。而这里地处市中心,交通便利,基础设施配套完善,地理位置优越。
  早在去年的四五月份,转眼之间,为潍坊市民所熟悉的潍坊老体育场被拆为一片平地。那时就有人说,听说这块地被万达广场看中了。但随后半年多,这里没有丝毫动工的迹象。对此,潍坊万达广场有限公司副总经理金震说,“相信大家也都知道,确实有过几次谈判,但万达和潍坊都拿出了足够的诚意,我们来了。”
  2010年,潍坊举行了一届房地产高端论坛,当时请来了大连万达集团的总裁丁本锡。在与潍坊市政府官员的接触中,丁本锡感受到了潍坊的热情。2011年上半年,万达派出专业团队考察潍坊市场,三个月的考察结果显示:潍坊的商业发展不错,但缺少一个可以整合所有商业的一站式体验消费的商业载体,尤其是新华路商圈至泰华城商圈之间存在一个断层。
  潍坊老体育场正好位于这个断层的中心。实际上,在潍坊市奥体中心建成后,这座建成于1982年,曾经承办包括潍坊风筝会开幕式晚会及众多体育赛事的老体育场便完成了它的历史使命。让位于万达广场开发,老体育场完美谢幕。
  金震介绍,“万达基本完成了在一二线城市的布局,开始大举进军三线城市,潍坊在三线城市中属于潜力较大的。而且无论在税收、配套等各个方面,潍坊确实给足了优惠。”据潍坊市一位政府官员介绍,为了引进万达广场,且不论地价高低,潍坊五年内在这个项目上基本没有收益,潍坊看到的正是万达广场的自持商业和对商业综合体的悉心培育经营。
独有订单地产模式,有意向的商家已300家以上
  据介绍,大连万达集团成立于1988年,目前已发展成为以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货、旅游投资为五大支柱产业的大型企业集团,资产1950亿元,年销售额1051亿元,年纳税163亿元。万达集团在全国40多个城市投资项目,截至2011年底已在全国开业49座万达广场、26家五星级酒店、730块电影银幕、45家KTV、40家连锁百货,持有的收租物业面积达到903万平方米。
  商业地产是万达集团的第一支柱产业,并在全国首创“订单商业地产”模式。“我们有大约5000家常年战略合作商家,每到一个新城市或开发一个新项目,除了考察市场外,我们都会给这些合作商家发入驻意向表,只有在收到300家以上的入驻意向回执时,我们一般才会选择建设。当然,潍坊收到的回执肯定超过了300份。”金震介绍。
  金震介绍,目前拥有7家业态不同的主力店紧密型合作伙伴,100多家战略合作伙伴,以及一大批中小店铺连锁企业伙伴。这些独有的商家合作伙伴资源就是万达的核心竞争优势,万达在任何城市建设项目,最少有几十家大小主力店跟进,这也就意味着80%以上的租赁面积有保证。
商业楼宇开发将占75%,万达自持商业将占一半
  有了商家的入驻意向,订单商业给万达广场带来的是底气十足。据金震介绍,根据已经敲定的规划,潍坊万达广场总占地约160亩,总规划建筑面积约58万平米,共有一个大型购物中心、一栋五星级酒店、2栋甲级写字间、5栋精装住宅及室外商业步行街等五大部分组成。其中,商业楼宇比例将占到75%,而万达自己持有的商业将占一半。
  “不管是纯商务楼还是住宅,一卖了之当然轻松,但是万达从来不会这么做,我们做的是商业地产运营。就像我们的口号‘万达所至,繁华所指’,在其他任何城市,只要有万达广场,这里必然是城市的最繁华处,潍坊也不例外。”
  金震告诉记者,尽管自持商业比例很高需要冒极大的风险,而且一般回报率要在25年左右,但是万达广场带给潍坊的不仅是自身的经济收益,还将为潍坊新增7000乃至近万个就业岗位,每年创造1—2亿元税收,同时是一站式消费场所,将全方位满足市民的消费需求,更重要的是创造一个城市新中心。
  据了解,万达自持商业万千百货几乎要入驻每一个万达广场,截止到2011年底万千百货已开业门店数达40家,经营面积约70万平方米,年销售近百亿元。
  而与此同时,潍坊万达广场的5栋精装住宅,将有1180套建筑面积在90-160平方米之间的房子,两梯两户、三户,南北通透、全明户型的设计很好地满足了当地购房的需求和回迁需求。
要在潍坊建一座 超五星级大酒店
  金震说:“我们调查了潍坊的五星级酒店,有的已经太陈旧了,而有的不是国际标准评定的,我们要在潍坊建一座真正的超五星级酒店。”
  记者了解到,根据规划,潍坊万达广场内规划了一座五星级酒店,计划规划24层左右,客房300余间,建成后将成为潍坊市首家正式挂牌的超五星级酒店。而为保证档次和水准,万达集团自己的万达酒店建设公司就能独立完成五星级酒店的设计、建造、装饰、机电等全部工程。
  “万达与雅高、喜达屋、希尔顿、凯悦、洲际等一批世界顶级酒店管理集团建立了战略合作关系,目前都在浅谈中,只是确定哪一家入驻的问题。”金震说,除了一家五星级酒店,还规划有一家三星级商务酒店,满足不同层次的市民需求。
  根据规划,2栋甲级写字楼共计6.8万平方米,将来成为主要以金融、通讯、咨询培训、贸易物流等现代服务行业为主。按照人均办公面积10平方米计算,建成后将有至少6000人在此办公,将大大提高此区域的商务办公形象。另外,室外步行街的建设将与大商业内部的业态形成互补,与虞河景观带融为一体,极大满足居住、办公的所有需求,初步规划设计酒吧一条街、餐饮一条街等特色商业街。
  曾经居住在老体育场片区的市民王先生说,老体育场在这里时,也仅仅是休闲的便利,而万达广场带来的可能是全方位的体验。奎文区楼宇办的一名负责人说,“尽管头几年,地方上没有收益,但正是看好了万达的长期效益和提升城市中心价值的作用,我们愿意给出最大的优惠政策。”
        文/图 本报记者 韩镇

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