从7月1日起,我市将实行新的《潍坊市住宅物业服务收费管理实施办法》。新《办法》改变了以前普通住宅物业服务“捆绑式”收费标准,取而代之的是更加细化的“菜单式”收费标准,有效期至2017年6月30日。新《办法》实行“菜单式”收费标准,将物业服务内容分为五大项,每个项目根据不同服务要求、设施设备配置情况,划分为5个不同等级,每个等级收费不同。
新的物业收费管理办法部分规定
物业收费标准
　　第九条　实行分等级管理的物业服务,每个服务等级对应的服务收费标准为基准价格,在上下浮动不超过20%的幅度内,由建设单位与前期物业服务企业协商确定具体物业服务收费标准。双方协商不一致的,物业服务收费标准由物业项目所在地政府价格主管部门会同同级政府物业主管部门根据住宅种类、服务内容、服务等级等情况确定。
第十五条　利用道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房以及物业共用设施设备、共用部分进行商业经营,应当征得相关业主或业主委员会同意,按照规定办理有关手续。所得收益在扣除合理成本(人工、维护和税费等)后应当按照业主大会的决定使用,并向全体业主公布实际收入与支出情况,接受业主委员会的质询。
停车服务费
　　第十七条　已购买车位但未停放车辆的,停车服务费减半收取。
第十八条　占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的,应当交纳车位场地使用费,收费标准由业主大会确定,所收费用属全体业主。车位场地使用费的分配,由业主大会决定；未作决定的,主要用于补充专项维修资金。
第十九条　物业服务企业对车辆实行出入证管理的,应当为业主或者物业使用人免费配置出入证。因遗失、损坏需要补办的,可以收取工本费。

监督管理
　　第三十条　物业服务企业有下列行为之一的,由政府价格主管部门依据《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规、规章予以处罚:
1、超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；
2、低于服务等级要求提供服务并收费的；
3、采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；
4、强制服务并收费的；
5、不按规定实行明码标价的；
6、其他违反价格法律、法规规定的行为。
　　捆绑式收费已落伍
　　6月30日,记者由市物价局了解到,我市现行规定物业服务收费有三种定价形式,即普通住宅小区公共性物业管理服务收费实行政府定价；别墅区等高档住宅、非住宅的物业管理服务收费实行政府指导价；为业主个别需要提供代办性服务、特约性服务的收费实行市场调节价。随着物业管理行业的迅速发展,业主维权意识越来越强,我市现行的物业收费管理规定与新的法规、政策规定已不相适应。
　　原《潍坊市城市住宅小区物业管理服务收费试行办法》是一种“捆绑式”收费标准,权责不明晰,容易造成业主和物业管理企业的纠纷,已不能完全适应目前物业管理的实际情况。
　　面对这些新情况,市物价局根据《山东省物业管理条例》和山东省物价局的授权,会同市住建局对我市物业服务收费现状进行了调研,并多次召开由物业管理企业、业主委员会等有关人员参加的座谈会,同时借鉴其他城市物业服务收费管理的先进经验,结合我市实际情况,制定了我市《住宅物业服务收费管理实施办法》。
服务内容等级明确
　　市物价局房地产价格管理科工作人员给记者出示了一套比较完整的新《办法》。记者看到,在这份新的《潍坊市住宅物业服务收费管理实施办法》中,对于物业服务的等级划分得非常详细,在5个等级中,多层住宅收费从每月每平方米0.2元到0.65元不等,而与每个等级相对应的,后面详细罗列了绿化养护、清洁卫生、秩序维护等方面的具体要求。
　　“符合什么要求,就达到什么标准,不符合某一级别的要求,就只能将收费标准下调。”这名工作人员说。他表示,这是我市普通住宅物业收费标准实行“菜单式”的体现,改变了以前普通住宅物业服务“捆绑式”收费标准。
　　所谓“菜单式”收费标准,是指将物业服务内容分为五大项,分别为综合管理服务、物业共用部位及共用设施设备的日常运行和维护服务、公共区域秩序维护服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域绿化养护服务五项,每个项目根据不同服务要求、设施设备配置情况,划分为5个不同等级,最高为一级。
　　每个服务等级对应的收费标准为基准价格,在上下20%浮动幅度内。这种分等收费标准是一种指导性标准,对应的收费标准由建设单位与物业服务企业协商确定。
空置一年以上减费用
　　针对此前不少市民反映,自己并不入住的房屋,却还要缴纳物业管理费一事,新《办法》也作出了相关规定。
　　在物业服务收费付费起讫时间及空置房缴费办法方面,已竣工尚未出售或者尚未交付的房产,物业服务费由建设单位承担；达到交付条件并且已交付的房产,物业服务费由业主或者房产使用人承担。业主自办理房产交付手续起按月缴纳物业服务费,物业服务费也可以预收,但时间不超过半年。
　　房产交付后空置一年以上的,业主应事先告知物业服务企业,一年后其物业服务收费标准应当按本住宅小区物业服务费的70%收取,并在物业服务合同中约定。合同另有约定的,从其约定。
　　前期物业管理住宅小区,因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因,造成小区配套设施和绿化环境未能达到交付条件的,物业服务收费应当减半收取,并在前期物业服务合同中约定,差额部分由建设单位补偿物业管理企业。

占共有场地收取的车位费归全体业主
　　新《办法》明确了物业管理区域内公用车库停车物业服务费问题。规定物业管理区域共用车库内的车位,使用人应当交纳停车物业服务费。占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的,应当缴纳车位使用费,收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格因素确定,所收费用属全体业主。
　　未成立业主委员会的,物业服务企业不得收取车位场地使用费,但是如果组织了业主大会,业主大会同意后也可收取。
　　停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任险等发生的费用。
　　业主或房产使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的,应当与物业服务企业另行约定。已购买车位但未停放车辆的,停车服务费减半收取。
　　车位使用费的分配,由业主大会决定；未作决定的,主要用于补充专项维修资金。车位委托物业服务企业管理的,物业服务企业可提取一定比例的管理费用。具体比例由业主委员会与物业服务企业协商确定。
　　物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者房产使用人配送、维修、安装、执行公务等外来人员的车辆收取任何费用。
　　除规定以外的其他外来车辆,停放时间不超过2小时(含2小时)的,不得收取任何费用；停放超过2小时的,经业主大会同意,可以收取一定数额的停车服务费,并报房产所在地政府价格主管部门备案。
验收完毕后30日内退还装修保证金
　　新《办法》增加了装修垃圾清运费及装修保证金的管理。新《办法》规定,业主或者房产使用人对其物业进行室内装修的,应在装修前与物业服务企业签订住宅装修服务协议。
　　装修期间,物业服务企业对业主或房产使用人收取装修保证金的,应在装饰装修服务协议中约定装修损坏保证金数额。装修结束,经验收没有损坏共用部位、共用设施设备的,物业服务企业应将装修保证金自检查验收完毕后30日内退还业主或者房产使用人。装修损坏界定,由物业主管部门或者有资质的房屋中介机构界定。除此之外,物业服务企业不得以任何名目向业主或者房产使用人收取押金和保证金。
　　装修期间对装修施工人员实行出入证管理的,不得收取任何费用。
　　业主或房产使用人对其房产进行室内装修产生的建筑垃圾,不能由业主或房产使用人自行处理,应当按照物业服务企业或者社区居委会指定的地点堆放,并承担清运费用,具体收费标准由双方协商确定。

◎意义
　　业主参与社区管理
意愿得到更多体现
　　采访中,市物价局房地产价格管理科相关负责人告诉记者,此次新住宅物业收费办法的出台,体现了“政府指导、业主自治、合同管理、企业实施”的原则,业主在未来社区物业管理中,将发挥越来越大的自治能力。
　　新《办法》规定,业主委员会成立后的物业服务收费实行市场调节价,物业服务收费标准由业主委员会与物业服务企业协商,双方协商不一致的,业主委员会与物业服务企业可参照前期物业服务内容、等级及基准价格和浮动幅度确定。
　　另外,物业服务企业、业主委员会应当定期在物业管理区域内显著位置公告共有部分收益的收支账目。物业服务企业违反规定及物业服务合同,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,业主或者物业使用人有权拒绝缴纳,并可向政府价格主管部门投诉举报。
　　也就是说,在《潍坊市住宅物业服务收费管理实施办法》中,进一步强调了业主的意愿,业主有权参与并积极监督、举报物业公司的服务及收费等问题,业主的意志发挥余地更大。
◎反响
市民多拍手叫好
物业或面临洗牌
　　采访中,记者发现城区部分小区的物业公司,已经将新办法部分条款张贴在了小区出入口,很多市民也都对即将实行的新办法有了初步了解。不少市民表示,新办法对业主来说是个利好消息。
　　记者也采访了高新区、奎文区几家物业公司的负责人。他们表示,该办法的制定,方向是好的,但这期间不同的小区有不同的遗留问题,还有对停车收费的规定等,与一些现实情况可能会有矛盾。
　　“比如停车收费问题,新《办法》的规定可能导致收费过少,而收费少必然造成物业管理人员减少,也就可能造成小区交通混乱。而小区如果停车乱了,那么即使收费少了,也未必是业主们想看到的一幕。”一位物业公司负责人称。
　　而同时,也有市民表示,自己小区的物业张贴了通知,说小区物业收费从原来的每平方米0.4元提高到0.65元,这种突然提高的费用,业主当然会有些情愿。
　　采访中,物业公司负责人及业主们表示,虽然目前来看物业公司可能要面临经营挑战,或者有的小区业主们要多交物业费,但无论怎样,新《办法》都是在“提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业,鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,促进物业服务收费通过市场竞争形成”。
　　所以,有市民称,新《办法》必将充分发挥市场竞争的作用,对我市的物业公司进行洗牌,去掉那些不规范的,才能使我市的物业服务走向规范。最终,让业主享受到一个名副其实的、能够提供相应服务等级标准的优质物业服务。
　　　　　　　　本报记者　臧岳