其实关于团购这个话题,自我国房地产全面商业化开始就已经存在。前几年更是发展到某几个单位团购下一整个楼盘的现象。其实通过“团购”这种模式,消费者获得价格上的实惠,开发商又加速资金回笼,节省管理成本,何乐而不为呢?如今,随着市场的平淡,潍坊楼市又开始劲吹团购风。

　市场低迷　　开发商“坐销”变“行销”
　　最近几个月来,潍坊开发商一窝蜂似地频繁推出各种团购活动。在市场低迷、成交量萎缩的情况下,“团购”几乎成了当前潍坊地产市场最时髦的词语。不仅楼盘项目在搞团购,很多媒体也都搞起了团购。
　　几年前,市场上也出现过团购新房,但都是小范围组织的,规模并不大,再加上当时房子俏得很,与开发商砍价很难。今年开始,团购成为继直接降价外一些开发商使用比较多的促销手段。　
　　除了由相关媒体等组织的团购外,以单位为对象的内部团购手段在潍坊楼盘的销售中正有逐步增多的趋势。当前楼市的观望气氛浓厚,除了传统的宣传推介手段外,许多楼盘都不得不根据所处的地段和产品的定价主动拓展客户。
　　一些楼盘的销售代理都制定了自己的客户拓展计划,有一定消费能力的机关、企事业单位还有专业市场都列入其中,通过宣传门市价和团购价之间的差别,来吸引买家的目光。
　　内部团购反映的也是楼盘销售时的一种主动姿态,是潍坊开发商营销方式的转变,如果过去是“坐销”,那么现在就是“行销”。

　开发商　　团购更为增加人气
　　从开发商的逻辑出发,无论是由各企事业单位、中介机构还是社会团体、网络组织的团购,归根到底都是为开发商带来人流的有效方法。是否以团购的名义并不重要,只要能带来现实销售就行。在疲软行市下,能够吸引到那些有购买能力又有购房资格的置业者,更是一种广告效应,开发商也自然愿意给出一定额度的折扣,但因为很多项目在此之前已经有一部分折扣,新增折扣大多十分有限,更多的是为了增加人气。
　　团购是在这非常时期出现的特定产物,其实团购最直接的方式就是优惠。购房者被市场出现的这个新的营销方式吸引了,但未必觉得新鲜就一定会买房子,所以不少团购活动没有取得立竿见影的效果。但团购这种形式是一个好的方式,是积极的具有推动力的,并且在目前的市场下对销售也能起到一定的刺激作用。

　购房者　　更多话语权和实惠
　　团购模式的本意并非仅仅是“杀价”,而是将有相同购买意向的人士组织起来,向商家进行大量购买,将原先购买的被动权转为主动权,改变消费行为中的弱势地位。在节省成本之余,团购更是要在购买和服务过程中占据一个相对主动的地位,可以有更高的安全性,享受到更好的服务。
　　以前的团购都是由开发商定好折扣,只有团购人数达到要求,才能享受这个折扣。而如今的团购,因为有媒体的介入,即使只有一两个购房者出手,也可以享受“团购价”。如潍坊晚报房产工作室组织的团购活动,就是购房者把理想价格反馈给组织方,由组织方再去谈,团购加砍价,讲价空间进一步变大了。

　业内人士　　开发商需拿出足够诚意
　　针对时下蜂拥而起的“团购买房”,社会各界反应不一,有人认为这是有效地逆市促销手段,也有相当多的人对此颇多质疑。这一方面是来自于团购模式曾经引发过争议；另一方面,近期的团购热潮组织者涵盖了开发商、中介、圈层组织和社会人士等太多方面,眼花缭乱之中让买家对团购的效果真假难辨。
　　近期在潍坊比较成功的团购更像是开发商的主动降价,拿出足够诚意的开发商往往能取得不错的效果,但更多的是由于很多项目前期已经进行了打折,因此能继续给团购折扣大的优惠,恐怕难以实现。
　　业内人士表示:“现在的团购活动,只有开发商拿出足够的诚意,才能打动购房者。没有足够的优惠幅度,就吸引不了购房者,没有足够的购房者,也就没法实现团购的以价换量,团购活动也就失去了意义。”
　　记者了解到,现在潍坊市面上的团购,给出真正十分吸引眼球折扣的还在极少数,大部分项目的确比过去优惠更大,但还是在买房人承受范围之外或低于期望值。此外,时下买房人除了看重价格和折扣,品牌、户型、环境等也都是要考虑的必要因素；而且在供大于求的市场大势下,买房人需求也比过去更为分散,种种原因导致难以形成开发商所期待的需求集中,而既然成不了“团”那所能拿到的折扣最终可能也只有1—2个点,吸引力便大打折扣。
　　不过对于一部分刚需人群,或者近期打算买房子的人来说,参加团购当然是一个不错的选择。本来就打算出手的房子,现在做团购的活动又增加了优惠,趁机拿下,能省则省。当然,并非所有团购都是机会,购房者还是要擦亮眼睛才能挑选到适合自己的团购房。　　　　　　　　　　　　　本报记者　刘钦

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团购买房不可因价格优势而麻痹大意
　　购房者交纳意向金、诚意金等而签订团购协议时应该小心谨慎,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。如果该《团购协议》具备商品房购销合同的主要条款,是商品房预售合同的话,该协议是无效的。但是如果开发商与购房者或者单位签订的《团购协议》不具备商品房购销合同的主要条款,只是普通的购房意向书或约定了其他的内容,如没有违反法律、法规强制性规定的,该协议属于有效协议。如果中途需要转让房产,那么不是对房屋的转让,而是对购房资格的转让。
　　商品房的内部认购或团购可能存在以下隐患:一是开发商还没有缴清开发地块的土地出让金,导致将来难以取得土地使用权,从而进行房地产项目开发；二是该商品房可能被开发商拿去抵押,将来购房人取得的不是完全的房屋所有权；三是由于内部认购或团购合同没有政府部门的登记备案,开发商可能会将房屋一楼多售。在此提醒,在购房者与开发商签订《认购协议》、《团购协议》的时候,一定要将商品房买卖合同的主要条款写入到协议中,如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间等,如该协议具有上述条款,该协议就对双方当事人发生法律效力,如开发商违约要承担违约责任,也可以要求开发商继续履行《认购协议》、《团购协议》,从而以约定的价格取得该商品房。