1月19日,记者从市物价局了解到,根据我市物业管理实际制定、已经试点运行半年之久的《潍坊市普通住宅前期物业服务等级及服务内容》和《关于普通住宅小区停车收费有关问题的通知》两套收费管理办法在潍坊市区(奎文区、潍城区、坊子区、寒亭区、高新区、经济区)全面铺开运行。新规定将住宅服务细分为五项,并根据服务内容、要求的不同划分为五个等级,物业收费和服务内容挂钩,新规中对小区停车收费的各项问题也做出了明确规定。新规已从今年1月1日起正式执行,有效期至2015年12月31日。

物业费挂钩服务内容
　　为规范物业服务收费行为,保障业主和物业服务企业合法权益,新规将住宅物业服务分为综合管理服务、物业共用部位及共用设施设备的日常运行和维护服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养护服务,并根据服务内容、要求的不同分为五个服务等级。相同的服务等级、不同的服务等级均可进行组合。
　　物业服务费为五项服务收费的总和。换言之,物业可根据物价部门提供的服务项目自主选择服务内容,收费将和服务内容挂钩。
　　据市物价局房价科科长肖艳丽介绍,前期物业是指小区在业主委员会成立前,由原建筑单位选定的物业公司；而后期物业是指小区业主委员会成立后,由业主委员会投票选出的物业企业。
　　普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价,奎文区、潍城区、坊子区、高新区、寒亭区、经济区由市价格主管部门会同市物业主管部门制定,物业服务收费可在基准价格的基础上上下浮动20%。
　　前期物业管理阶段建设单位与其选聘的物业服务企业应根据所能提供的物业服务内容及质量标准,选择物业服务等级,在对应的政府指导价的范围内通过合同约定具体物业收费标准。
收费标准要经过审核
　　物业公司收费,需要带着物业服务合同到物价局备案,那物业服务合同中约定期限怎么办?一些原建筑单位已经撤出,又没有成立业主委员会的小区,又应该如何同物业签订物业服务合同呢?
　　根据新规定,物业服务合同约定期限的,在合同期内,物业服务与其收费标准仍将按照合同约定执行；物业服务合同未约定固定期限或前期物业服务合同已经到期的,符合业主大会成立条件的,由物业所在地街道办事处按照《山东省物业管理条例》有关规定负责组织、指导成立业主大会,并由业主大会确定物业服务及其收费标准。
　　对于一些暂未成立业主大会、建设单位又已退出的小区,应由物业所在地街道办事处组织业主代表、前期物业服务企业召开联席会议,根据物业服务企业所能提供的物业服务内容及质量标准,选择物业服务等级。在对应的政府指导价的范围内拟定物业服务收费标准调整方案,并经半数的业主同意后合同约定报物业所在地价格主管部门备案。
　　另外,成立业主委员会的普通住宅小区,在业主委员会与物业服务企业协商住宅物业服务收费不一致时,也可参照《潍坊市普通住宅前期物业服务等级及服务内容》和《潍坊市城区普通住宅前期物业服务收费基准价格》规定,协商确定具体收费标准。
　　因为按照新的管理办法,物业收费和服务内容挂钩,服务级别越高,收费越高,因此在物业公司到物价部门进行备案收费价格时,物价部门工作人员会到小区内进行实地审核,以避免物业公司虚报服务级别多收取业主的费用。
合同约定车位租赁费
　　按照新规定,小区内的车位租赁费实行政府指导价管理。物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位,建设单位以出租的方式给业主、物业使用人的,承租人应当缴纳车库、车位租赁费,租赁费标准由承租人与建设单位在规定的基准价格和上下浮动不超过20%的幅度内以合同的形式约定；车库、车位以出售的方式给业主的,业主不需缴纳车位租赁费。
　　另外,占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的,应当缴纳车位场地使用费。收费标准可由业主大会综合考虑车位租赁费的价格等因素确定。
　　物业服务企业受委托管理占道车位或其他场地车位的,可从车位场地使用费中提取一定比例的管理费用,具体比例由业主大会与物业服务企业以合同形式约定。物业服务企业提取管理费用后,不得向车位使用人收取停车服务费。
　　另外,新规明确要求,物业服务企业对车辆实行出入证(含IC卡和蓝牙智能出入系统)管理的,应当为业主或者物业使用人免费配置出入证。因遗失、损坏需要补办的,可以收取工本费。工本费由业主委员会与物业服务企业协商确定。
独立车库不要服务费
　　普通住宅小区前期物业停车服务费实行政府指导价管理,业主在物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位停放车辆,无论出租还是出售的车库、车位,都应缴纳停车服务费,但出售给业主的地上封闭式独立车库不缴纳停车服务费和物业服务费。
　　前期物业停车服务费标准由车位使用人(承租人)与物业服务企业或建设单位在规定的基准价格和上下浮动不超过20%的幅度内以合同形式约定。业主大会成立后,停车服务费标准由业主大会与物业服务企业以合同形式约定。
　　肖艳丽解释,前期物业停车服务费是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前,开发建设单位依法通过招标或协议选聘具有相应资质的物业服务企业,对物业管理区域实施停车管理服务而收取的费用。
　　物业服务合同约定期限的,在合同期内,停车服务收费标准仍按合同约定执行；物业服务合同未约定固定期限或前期物业服务合同已经到期的,符合业主大会成立条件的,由物业所在地街道办事处按照《山东省物业管理条例》有关规定负责组织、指导成立业主大会,并由业主大会确定停车服务费、占道停车车位场地费以及车辆出入证工本费标准；暂未成立业主大会、建设单位退出的小区,应由物业所在地街道办事处组织业主代表、前期物业服务企业召开联席会议,拟定停车服务费、占道停车车位场地费、车辆出入证工本费标准调整方案,并经半数的业主同意后合同约定。文/图　本报记者　赵春晖　王叶妮