◎过去十年房价调控总体上取得预期效果　◎潍坊房价走势平稳,基本没有大的起伏
　　我国的房价是近几年来坊间最热门的话题之一,调控则是楼市内最热门的话题。2003年,国务院发布《促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文),首次提出以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业,并明确住房市场化的基本方向。许多人认为,这是国家对楼市进行调控的开端,至今已经有10个年头。在这10年里,政府与楼市一直在“涨价”和“调控”间博弈。
　　2005年3月“国八条”出台,国字号调控条文首次出现,至今年“国五条”出台,楼市经历了一轮又一轮的调控,除了2008年的救市之外,今年的“国五条”已经是政府第七次试图对房地产行业和房价进行限制的政策。
房价上涨　有人欢喜有人忧
　　在城区东方路一家二手房中介办理过户相关手续的王先生十分开心,因为他觉得没有哪个决定比2005年买房更正确了。那一年,王先生在高新区东方世纪城买了一套房,当时的房价是2450元/平方米。“那时候大家都觉得我买贵了,周围还有不到2000元的,我买了之后也后悔。但现在不到八年,放着没住,房子的价值翻了一番,达到了5000多元,想起来十分庆幸。”王先生笑着说。“现在我赶在‘国五条’落地潍坊前把它卖出去,再换一套大点的房子住。”
　　不过,并不是每个人都如王先生般开心。不少还没买房的工薪阶层只能看着房价一个劲儿的涨,心里十分忧愁。“房价一年一个样,收入的增长永远赶不上房价的上涨。”孙先生说。孙先生几年前只身来到潍坊一家工厂打工,从2010年结婚就打算买房了,可飞涨的房价让他和妻子十分苦恼,“我刚来那年,只要20万就能买个房子,可惜我那时候没钱,现在想买起码40万。”
　　潍坊的情况只是全国的一个缩影。自2002年放开商品房至今,房地产基本上都是以“涨”为主调。“年年调控年年涨”,调控政策像一条缰绳,一直艰难地和楼市这匹野马拉扯着。
　　据媒体统计,从2002到2012十年间,全国商品房平均售价从2091元/平方米上涨至5429元/平方米,涨幅达159%。北上广深和发达省份的省会城市房价涨幅更是远超平均水平,翻了两倍、三倍甚至更高。在广州、深圳等一线城市,两三万元一平方米的房价已经成了家常便饭。居高不下的房价,让不少青年喊出“逃离北上广”的口号。
十年博弈　调控力度不断加大
　　1998年以后,在一系列政策的综合作用之下,房地产业连续4年保持了快速发展。在此过程中,一些城市“发力”过猛,出现了短期内土地出让过多、开发规模过大等苗头,商品房价格和土地价格畸形上涨。
　　但楼市真正热起来应该是从2001年开始。2001年起,楼价开始了一个快速上涨的周期。2004年,房地产在刚刚从非典中走出来的中国经济中发挥着重要作用,但也带来了楼市过热的担忧。2004年一季度,房地产业开发投资在连续多年快涨的基础上增幅超过40%,当年全国房价涨幅达到14.4%,远远高出1998年至2003年间3.6%的年均涨幅。居民的收入水平虽然同步提高,但远不能赶上楼价上涨的速度,普通市民购房越来越困难。
　　在楼价与居民收入渐行渐远的背景下,政府开始发力。2003年18号文出台后,政府连续出台政策缩紧“银根”和“地根”,至2005年,当年《政府工作报告》明确提出要抑制房价过快上涨势头,并将此作为当年宏观调控的一项重要任务。楼市调控越来越受到国家的重视。2006年,政府从调结构、征税收、控土地、紧信贷等环节调控房地产,力度之大前所未有。“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积70%”的规定就是始于彼时。2008年金融危机期间,政府稍稍给楼市松绑,随之而来的是更严厉的组合拳。2009年12月至今,国务院先后5次召开常务会议研究房地产市场调控。2010年开始,全面加码的调控政策相继出台,“国十条”祭出限贷政策。一年后,以限购为主要内容的新“国八条”打出“杀手锏”,限购、限贷、限价三管齐下。
　　今年,新的“国五条”再次出台,引起楼市大动。
城市化进程　不调控可能房价更高
　　政府的调控政策不可谓不给力,但楼市依然难逃涨价的命运。楼市十年九调,房价上涨120%,年均上涨12%,最高年涨幅接近30%。为何楼市越调越涨?
　　有专家认为,过去10年调控房价越调越高,但是不调控有可能更高,所以调控总体上还是取得了预期效果。就近两年房地产市场调控效果而言,客观来看,住房投机和投资行为受到遏制,理性的基本住房需求成为市场主流,冷却降温效果明显。从房价看,对我国40个主要城市商品住房价格的统计显示,其上涨速度已经从2009年、2010年12月的同比上涨27.74%、27.26%,下降为2011年、2012年12月的同比上涨3.64%、5.97%,调控效果明显。
　　楼市难调控有多方面的原因。近10年来随着城市化的进程,越来越多的农村人口涌入城市。城市人口已经从1980年的不到20%提高到2011年的50%多。因为不允许城市人口购买农村土地和宅基地,实际上产生了人口和资源的单方向流动,城市人满为患,造成了一线城市房价飙升的现象。土地开发成本也是很重要的原因。据悉,在房价构成中,政府仅土地出让和税收这两项,就占去了房价的一半,更不用提项目审批过程中名目繁多的手续所产生的隐性成本。林林总总的原因都会造成房价居高不下。
　　新“国五条”的另一只靴子还没落地,带来的一切效果还只能是猜测。新“国五条”出台后楼市会如何走,还有待观察。
　　房价平稳
潍坊楼市调控效果显著
　　与全国其他城市不同的是,潍坊楼市对调控相当敏感,潍坊楼市自2002年开始启动,2005年、2008年房价有了较大涨幅,但自从近几年调控加剧以来,效果显著,房价走势十分平稳,特别是2012年以来,房价几乎没有大的起伏。
　　去年在虞河路东辰杰坐置业的刘先生向记者表示,自己2011年7月以5800元/平方米买了一套这里的精装小户型,如今快两年了,同样的房子年初售价是6050元/平方米,开发商还给与每平方米200元的优惠,相当于每平方米只涨幅了50元。
　　记者查阅资料发现,2012年3月份,潍坊市区平均房价为4460元/平方米。从城区的房价水平来看,奎文以5316元/平方米的水平领跑潍坊楼市。与其相反,潍城区房价首次呈现下降趋势,为4518元/平方米。高新区作为潍坊发展最快的区域之一,房价水平也在2012年初步入“5字头”时代,3月份均价5062元/平方米,紧随奎文身后。坊子区3月均价3858元/平方米。寒亭区3月份均价3803/平方米,与坊子区房价的差距逐步缩小。经济开发区均价4203/平方米。2012年3月份城区房价依次为奎文区、高新区、潍城区、经济开发区、坊子区和寒亭区。
　　对比刚刚过去的2013年3月,潍坊总成交均价是4160元/平方米,潍坊城区市场价格与成交价依次为奎文区4996/平方米、高新区4285元/平方米、潍城区4257/平方米、坊子区3936/平方米、寒亭区3618/平方米和经济开发区3872元/平方米,相比2012年3月,并没有太大涨幅,反而有不少区域出现了下降。
　　同时,潍坊楼市的成交量也没有很大波动,一季度住宅共成交8652套,1月、3月住宅成交均超过3000套,而2012年潍坊楼市一季度住宅共成交5643套,其中1月份受春节影响仅成交1119套,2月份成交有回暖迹象,成交套数升至1702套,3月份成交稳步上升,住宅共成交2822套。相比2012年的一季度,2013年一季度成交量也没有很大提高。　　　　本报记者　刘钦