当前,坊间最红的词无疑是“中国大妈”,华尔街大鳄在美联储的授意下举起了做空黄金的屠刀,4月15日黄金大跌20%,世界哗然!不料半路杀出一群“中国大妈”,1000亿人民币,300吨黄金瞬间被扫,华尔街卖出多少黄金,大妈们照单全收,在“大妈”们疯狂抢购黄金的背后,无疑是对手中钞票缩水的担忧,在M2超过100万亿的2013年,对老百姓来说最重要的无疑是保护自己的财产。黄金、房产、股票,选择什么才能保值增值?
黄金　12年涨三至五倍走势不明
　　由于受到旧时代的影响,大部分人都认为黄金能保值,但当今时代的黄金已经脱离了它最初的功能——交易媒介,现在的黄金与股票一样,会根据市场的变化而有升有跌,最近黄金价格的起落也让许多老百姓看不明白。如果普通的老百姓想投资黄金,那就要谨慎了,因为它在未来的某个时候,很有可能与今天的股市一样,狂跌不止。
　　黄金从2001年的90元/克涨到现在250至300元/克,涨了3至5倍。(一度达到400多元/克),但十几年间,北京五环内的房子涨了7至8倍,上海房产也涨了6到8倍,而潍坊的房子只涨了3到4倍,相比而言还有很大的升值空间,黄金的保值增值低于房产。

古董　投资门槛高让普通人却步
　　当通胀或隐性通胀到来时,除了黄金和地段好的房地产,还有一些东西也是可以保值的,它们是古董、古代家具、发行量很少的纪念邮票、古今中外著名画家的画和书法家的字帖,还有奇异玉石,如徐悲鸿喜欢的鸡血石等。因为古董字画的不可再生,决定了它具有保值的功能,这就是近年古董市场火爆的根本原因。有钱人都在为自己的资金寻求避险的港湾,他们并不相信人民币,不过因为这几年的疯狂爆炒,古董也走上了与房产相同的道路,偏离了应有的价值。当然,如果价格合适也可以买,毕竟古董比黄金要可靠一些。
　　股市跌跌不休,基金难逃厄运；黄金价格虽然一路高歌,但是风险随之攀升,古董门槛又太高,相比之下,不动产价格却基本保持稳定,其中商业地产更是持续升温,成为资金最佳避风港。
商业地产　前景很广阔有利好行情
　　曾经是很多地产大腕的启蒙老师,也是江湖中声名显赫的“地产教父”——邓智仁来潍坊代理项目时,也曾表示,“尽管潍坊的限贷等政策毫不放松,使得政策与房价进入深度博弈状态,但潍坊楼市涨幅明显小于其他一线城市和其他东部城市,这说明潍坊房地产泡沫比较小,也表明了潍坊楼市抗跌性也比较强。中国目前货币面临升值的压力,低消费率、高储蓄率的货币政策都和上世纪60年代香港楼市崩盘前很‘雷同’,但政府及时发现并且调控密度也比较大,这些都及时控制了楼市的方向。对于三线城市楼市来说,还有一波楼市利好行情。”
　　胡润也曾表示,商业地产目前在全国需求量都很大,因为一个城市的平均收入上升到一定规模以后,大家的消费层次也就跟上来了。吃饭、看电影、逛街、购物等等都需要有一个更好的平台来实现这些需求,商业地产就是这样一个平台,可以说,发展中高端商业地产是一个城市的必然趋势。
　　潍坊作为一个三线城市,人均GDP也在逐年上升,2012年,我国人均GDP为6094美元。许多三线城市近几年住宅产业发展迅速,但社区和街道商业配套严重不足,进行商业配套的“补课”已经成为热潮,特别是在黄金地段投资商业地产,回报是可以预期的。

小公寓　投入低租金高成投资热点
　　潍坊楼市小户型公寓投放量加大,凭借低总价、低首付,面积虽小、功能健全的优势,受到购房者的青睐；同时因投入低,租金回报高,基本满足“以租养贷”的特点,降低了投资风险,也很受投资者的青睐。
　　近期记者走访了多处楼盘后了解到,随着楼市新政的重拳出击,商品住宅的投资前景愈加不明。在房贷、利率提高的多重限制下,愈来愈多的投资资本开始流向风险较小、长期收益明显的商业地产领域。其中尤以近期市中心开工的几个小户型商住公寓为代表,地段好、风险小、投入小。
　　近两年潍坊小公寓有以下几方面特点:第一,“小”,90平方米以下房型占到了绝大多数,很少有楼盘出现100平方米以上的套间；第二,年轻购买力成长较快；第三,地块供应情况发生变化,一些不适合做普通住宅,又难以做办公楼的地块会作此选择。
　　目前,潍坊市场上在售的小公寓有很多,其中宝鼎花园、万银国际、潍美国际中心、和扬尚城、阳光100城市广场、中金国际、瑞泰南郡等项目,都有小公寓。然而记者在走访中发现,与一二线城市不同的是,潍坊小公寓的购买人群主要是投资者,而不像其他一些城市一样购房者主要是年轻人,虞河路上一处小公寓项目的肖经理告诉记者:“我们这里接的客户中,有70%是买来投资的,附近一位女士为了开公司办公,一下就买了10套。虽然我们这里的主要宣传目标是年轻人,也根据年轻购房者做了不少宣传方案,但年轻人买来自住的还是很少,年轻人还是会选择买一个几室几厅的传统住宅。我想这主要是两个原因造成的:一是,潍坊人购房的传统观念,认为小公寓这样的小房子不适合居住；二是,由于潍坊现在的房价相对较低,使得年轻人可以一步到位的买一个面积较大的婚房,小公寓没有像在别的城市那样起到过渡作用。”
　　此外,购买公寓值得注意的是产权问题,银行贷款主要看的是土地使用年限,如果酒店式公寓使用年限为70年,那么它就和住宅一样,银行会认定它为住宅产品,因此将受到多套房贷款的限制。而如果酒店式公寓使用年限为40年或50年,那么该酒店式公寓就将视为商业用地,由于在土地批复时为商业立项,目前并没有任何的文件和政策来限制个人通过商业贷款购买的套数。但是,投资酒店式公寓与购买公建类产品一样,仍要受到高首付、高利率的限制,执行首付五成的贷款政策。
写字楼　价值被低估租金稳步提升
　　据了解,目前潍坊市区内的商业写字楼售价普遍在4500元—8000元/平米之间,稍微偏一些的潍城西部、火车站周边的则在4000元以内,并且还有很大的还价余地,享受各种优惠,相反潍坊市区内的住宅价则罕见4000元以下的项目,不少高档楼盘如潍京、中央生活城等均价早已超过5000元/平,售价6000多的也不少见。潍坊写字楼的造价比住宅高,但售价普遍和住宅相当,甚至低于住宅,出现了独特的“倒挂”现象,不少有眼光的投资者早已改头换脑,转向写字楼投资。
　　火车站商圈内的一处写字楼项目的负责人告诉记者:“我们项目前年年底开盘时写字楼售价才3400元/平,还不如周围的住宅卖得高。其投资写字楼不仅成本较低,而且回报率还高。投资周边的住宅,回报率一般在3%左右,而我们商业写字楼回报率则在8%-10%之间。”
　　方源地产的戴志煌经理告诉记者:“我们做项目之前,特别考察了潍坊的办公条件,和沿海相比,潍坊的办公环境非常的落后,而沿海的发达城市基本上都是在专门的写字楼里办公,发达地区和外国的写字楼里都有种独特的文化,就如同独特的机关大院文化一样,而潍坊缺少现代化的商务圈氛围。”
　　据了解,目前潍坊的写字楼的月租金普遍在0.8元—2元/平米之间。从2009年开始,写字楼的租金一直是上涨的,最近一年多的增长幅度,有的超过了30%,租金水平也在稳步提升。
　　东盛广场的工作人员说:“现在潍坊写字楼的租金普遍上涨了,我们去年早些时候房租还为1.06元/平米,现在早已经超过了1.8元/平米,有的已经涨到两块多了。”
　　对越来越多进入潍坊的企业,写字楼就是企业的窗口,无论从物业价值、投资回报、投资风险上看,写字楼无疑是潍坊房地产投资的下一座金矿。
专业市场　投资门槛低关键看运营
　　潍坊作为全国物流中心城市之一,拥有许多专业市场,投资专业市场,也是目前的新热点。“这种商铺总价低,投资所需资金极少,面积40平米的我买的时候只有18万元,现在成交价已经超过45万了,回报率达到了200%以上。当然,专业市场最关键的地方或许也就是前期的招商运营了。”一位在豪德北大门建材市场购买了数套商铺的投资者说道,钱放在那儿会贬值,但是投资专业市场商铺却是有无限升值的机会。
　　专业市场业态单一,经营品种集中,主要针对批发商,做到一定影响力后,辐射面也很广,因此商铺的租金回报率也较高。也正因为专业市场商铺面积一般为二三十平方米以内,小的甚至只有几平方米,因此投入门槛低,加上业态特点,盘活率较高,因而成为中小投资者的新热点。值得一提的是,在写字楼、街铺、社区铺和专业市场等商用物业的投资选择中,专业市场因投入小、风险不大,成为“商铺入行”投资者的试水选择。
　　在高新区东部、健康东街与潍县中路交汇处向东这一区域是原来的清池家具城,潍坊大部分的家居专业市场都集中在这一区域,而目前这一区域已经有怡和第一城、华都家居博览中心、亿丰时代广场等专业的从事家居产品的商业地产项目。
　　怡和第一城、华都家居博览中心已经运营了一段时间,目前银座家居已经在亿丰时代广场落户,整个潍县路专业经营家居的商圈已经初具规模。

城市综合体　虽刚刚起步但发展迅速
　　城市综合体,是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,从而形成一个多功能、高效率、多种元素为一体的“城中之城。
　　与大城市成熟的城市综合体相比,潍坊的城市综合体可谓刚刚起步,但发展十分迅猛,潍坊目前已拥有泰华、金融街、白浪河周边板块等城市综合体,阳光100城市广场、万达广场也正在紧锣密鼓的建设中,尽管有的城市综合体尚处于建设高峰期,还未全面上市,但潍坊城市综合体的群雄割据时代已然开启。
　　潍坊的城市综合体基本都开发在市中心比较繁华区域,地段无疑是城市综合体的最核心的因素之一,世纪泰华的三期综合体的成功,和自己多年前就提出“城市的心”地段定位密不可分,城市综合体的核心价值需建立在以商业为背景和核心的可持续发展基础之上。在城市空间上,城市综合体的价值首先体现在项目的“位置”之上。
　　同样成熟的综合体也应具有潍坊特色的文化底蕴,世纪泰华的成功就是因为把准了潍坊商业的脉络,把自身消费习惯结合起来,地标性和特色性也让它成为了鸢都的城市名片,这样的合体具有很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力。
　　发展集约型、高密度的楼宇经济,也是现在潍坊房地产不太景气的情况下的一条出路。比如奎文区就多次出台政策,扶持促进的重点就是楼宇经济发展,力争通过三年行动计划,新建投用商业商务楼宇面积100万平方米,以商业商务地产、楼宇经济、金融保险等六大产业为主的楼宇企业达到10000家,新增税收过千万楼宇10栋,培育税收过亿元楼宇1栋。
　　有业内人士指出,传统的专业市场都是经过多年的积累形成,并且已经成行成市。一个新的专业市场能否旺起来,还要看具体的项目定位、行业前景、项目物流等硬件,以及时间的积累等等。对于现在部分专业市场的热卖,要理性看待,不能看到买卖的人多就一头扎进去,具体项目的评估至关重要。　B4—B5版　本报记者　刘钦