如今的社会,再也不是那个郑少秋、刘青云所演绎的《大时代》了,而是郭敬明笔下的《小时代》。作为80后、90后,无论是工作、爱情似乎都离不开房子这个话题。借此毕业季和《小时代》电影的火爆,为80后、90后们推出小户型系列盘点,也来看看潍坊楼盘如何演绎“小时代”。
小户型更为刚需渴求
　　过去一星期,郭敬明的《小时代》虽然惨遭各种吐槽,但是却火得有声有色。房产界也如火如荼地上演着“小时代”,很多年轻人都向往最潮流最时尚的生活方式,想要买套小户型过过自己的小时代,小户型越来越受到年轻人的追捧,面积虽小五脏俱全。如今小也成了一种优势,低首付、低月供,让不少毕业族赶上了买房这趟车。
　　虽然潍坊的房价一直增长缓慢,但众多靠自己打拼的80后购房者还是望“楼”兴叹直呼买不起,开发商也苦于户型太大而无法跑量。楼市更需要“浓缩才是精华”,改走小户型路线。但是近两年来潍坊的楼市改善房源居多,连寒亭、坊子也被大户型高总价覆盖,考虑到价格等众多因素,小户型更为刚需渴求,但是潍坊市场的小户型已经越来越少了,高标准的小户型就更为罕见。
　　潍坊市场上走俏的小户型房源一般具有以下特点:虽然建筑面积最小可至20多平米,大则不过80到100平米。但是依然要属于“精华”的档次,小户型房屋设计合理,功能齐全,具备居住、会客、洗浴、做饭等功能,位置最好在市中心地段,或者距离稍远但交通便捷,小区内外配套设施较为完备等。
　　因其低总价高品质的特性,一般可作为第一套房或者年轻人结婚用的浪漫婚房使用,既可以避免远离繁华市区,工作、生活不方便的短板,又可以享受自己做主的私密空间,无亲友打扰,尽享欢愉的浪漫小窝。是故,小户型一般是刚需购房者争抢的热门户型,一经推出,便遭到抢购。

投资客也青睐小户型
　　近期记者走访了多处楼盘后了解到,除了自住的需求外,小户型也越来越受到投资者的喜爱,随着楼市新政的重拳出击,商品住宅的投资前景愈加不明。在房贷、利率提高的多重限制下,愈来愈多的投资资本开始流向风险较小、长期收益明显的商业地产领域。其中尤以近期市中心开工的几个小户型商住公寓为代表,地段好、风险小、投入小。
　　近两年潍坊小公寓有以下几方面特点:第一,“小”,90平方米以下房型占到了绝大多数,很少有楼盘出现100平方米以上的套间；第二,年轻购买力成长较快；第三,地块供应情况发生变化,一些不适合做普通住宅,又难以做办公楼的地块会作此选择。
　　目前,潍坊市场上在售的小公寓有很多,其中宝鼎花园、万银国际、潍美国际中心、和扬尚城、阳光100城市广场、中金国际、瑞泰南郡等项目,都有小公寓。然而记者在走访中发现,与一二线城市不同的是,潍坊小公寓的购买人群主要是投资者,而不像其他一些城市一样购房者主要是年轻人,虞河路上一处小公寓项目的肖经理告诉记者:“我们这里接的客户中,有70%是买来投资的,有位附近开公司女士一下就买了10套,就是为了办公用,虽然我们这里的主要宣传目标是年轻人,也根据年轻购房者做了不少宣传方案,但年轻人买来自住的还是很少,年轻人还是会选择买一个几室几厅的传统住宅。我想这主要是两个原因造成的:一是,潍坊人购房的传统观念,认为小公寓这样的小房子不适合居住；二是,由于潍坊现在的房价相对较低,使得年轻人可以一步到位的买一个面积较大的婚房,小公寓没有像在别的城市那样起到过渡作用。”
　　宝鼎花园销售部长林志敏对记者说:“我们项目现在小公寓销售的所剩无几了,购房者主要是以投资为主,毕竟公寓的投资收益高,我们8#公寓自己出租就有9%回报了,还不算增值。”
　　此外,购买公寓值得注意的是产权问题,银行贷款主要看的是土地使用年限,如果酒店式公寓使用年限为70年,那么它就和住宅一样,银行会认定它为住宅产品,因此将受到多套房贷款的限制。而如果酒店式公寓使用年限为40年或50年,那么该酒店式公寓就将视为商业用地,由于在土地批复时为商业立项,目前并没有任何的文件和政策来限制个人通过商业贷款购买的套数。”但是,投资酒店式公寓与购买公建类产品一样,仍要受到高首付、高利率的限制,执行首付五成的贷款政策。
市郊市区都存在需求
　　“在周边找一个六七十平米的房子几乎找不到了,二手房出售都很少。”在歌尔上班的孙女士说,由于预算有限,但又怕房价涨得太快,想买一个小户型房子,“一室的都可以,两室的也不能太大。”
　　然而,从潍坊目前的楼市情况来看,能满足孙女士的房源并不多,据玛雅房屋副总经理王军介绍说,目前潍坊楼市中,90㎡以下的库存量很少。
　　孙女士告诉记者,潍坊小户型分布的很不平均,市郊工厂许多年轻职工形成的购买需求并不比市区商圈的量小。“我看了很多公寓,市中心和几条主干道上都有很多小公寓,但是在位置比较偏的地方就不多了,我周围有很多人都想买个小的,连二手房我们都看了,听说这周围以后要搞开发,大家都很期待。”
　　据了解,目前奎文北部、潍城西部等老厂区住宅产品居多,由于土地出让频率有限,板块产品大多集中在100㎡以上的大户型,购房者对小户型的需求一直在激增。
　　玛雅房屋的中介顾问透露,二手房中的小户型出卖得也相当少,而且一出来很快就会被抢。“因为总价低、位置好,小两房、小三房都比较抢手,最重要的是因为太稀缺了。”

◎推荐
　　小户型看过来

　　在自己的小时代里你是否想找一处居所来安放自己即将逝去的青春梦想呢?在此为奋斗的青年们推荐一批适合80、90后刚需高性价比的楼盘,让青春靠岸。
上城国际
　　价格:均价4200元/平方米
户型:上城国际二期高层23号楼2室2厅1卫1厨72㎡户型
记者点评:入户花园设计令人眼前一亮,大飘窗,卫生间干湿分离。
物业地址:潍城区东风西街与清平路交叉口西北方向

金马怡园
　　价格:均价4400元/平米　
户型:金马怡园高层31#楼2室1厅1卫1厨78.00㎡户型
物业地址:潍坊高新技术开发区东风东街5012号(东风东街与潍县中路路口东100米)
记者点评:78㎡经典两居,户型方正,全明户型设计。

德润康城
　　价格:均价6250元/平方米
户型:德润康城浪漫满屋CS3-02户型2室2厅1卫1厨88㎡户型
记者点评:户型紧凑,两卧室及客厅均为南向。
物业地址:潍坊奎文北海路与樱前街交叉口南300米路西
中安翡翠苑
　　价格:均价6000元/平方米
户型:中安翡翠苑a2户型2室1厅1卫1厨80.76㎡户型
记者点评:80㎡舒适两居户型,南北通透,无死角无浪费空间。南北通透性较好,卫生间干湿分离,设计有北向小窗户,使得通风透气性良好,室内空气清新。
物业地址:潍坊奎文健康东街524号(健康街与四平路交汇处以西)
虞河小镇
　　价格:均价3900元/平方米
户型:虞河小镇23#、31#2室2厅1卫1厨83㎡户型
记者点评:户型南北通透且较紧凑,双卧朝阳。
物业地址:潍坊经济开发区鸢飞路与泰祥街交汇处东50米路北

恒信金水岸
　　价格:均价4800元/平方米
户型:恒信金水岸2室2厅1卫1厨81.5㎡户型
记者点评:室内三面环窗,保证了整个房子的通风换气,主卧次卧双南向,卫生间、厨房双明设计,有效的保证了采光度。
物业地址:潍坊坊子北海路与金山街交叉口往西400米路北

50平方米以上　小户型最受宠
　　据了解,目前在售小户型项目的客户呈现出明显的年轻化特点。
　　一项统计数据显示,目前首次置业者的年龄几乎全部在20～30岁之间,购买小户型的目的也几乎都是自住。
　　小户型并不意味着不舒适,正如达芬奇所说的“人是万物的尺度”一样,建筑空间也是人的尺度的反映,所以开发商和设计界努力地设计合理舒适的小户型,人体有黄金比例,小户型同样也有,在30至80平方米之间,有一个黄金分割数,正好是50余平方米。
　　所以,市场上50余平方米的小户型热卖度超过了其他规格。空间主要是卧室与起居,30平方米根本无法细分任何功能区,难以满足高品质居家生活。而50多平方米是功能上黄金分割区的最小面积,即可分出30平方米的主体空间和20平方米的配套空间,解决独立厨卫、阳台、储藏等各个功能。
　　因此,根据“黄金分割论”选择的50平米以上的小户型应该是既节省户型面积,减少投资总额,同时又能满足空间上的审美和功能需求,保证居住者的生活品质与居家情趣,这样的小户型住宅也是潍坊楼市最热销的产品。
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小户型的优劣
　　任何事情都有两面性,现就小户型的优劣逐一说明。
　　优势一:低首付、低总价、高使用率
　　小户型一般都在50平米左右,它的总价也还是比同类型的其他房产形式低。首付也要比一般的户型低不少,购房的门槛相对降低了不少,刚刚工作的年轻人也能买的起。
　　同时小户型在开发时,在设计精细度、施工质量、小区品质上下了大功夫,虽然总价不高但房子的质量是非常好的。就房型设计而言,小户型打破原来大户型大而空的格局,每个角落都充分利用不留死角,在建筑处理上精确到位。小户型虽然面积小但功能空间一应俱全,适合现代生活的需要。
　　优势二:宜租宜售,投资回报率高
　　小户型相对于大户型来说,在租赁市场上更受青睐。尤其是对刚刚参加工作的大学生,他们生活节奏快,人少,一般是两个人租住房屋,所以会选择小户型,租金相对来说较低,生活成本也比一般户型所低不少。
　　小户型总价低,也给投资房产降低了风险,低投入高回报,成为小户型的优势。很多人都选择小户型来作为自己投资的户型。
　　一位大学毕业不久,就在柠檬宿购买一间小户型的曾小姐对记者说:“都说房子是风险较小的投资,惟一的顾虑在于需要投入较大的资金。相对来说,单身公寓对投资者的资金压力较小,市场上租赁需求较大,收益明显。”
　　劣势一:居住地区人口较为密集
　　小户型必定会在一层里拥有更多的住户,居住环境也比较复杂,不利于邻里相处,且出行也相对麻烦。有些楼盘每层有二十几户却只配备了两部电梯。在上下班高峰期,等电梯是比较头痛的事情。
　　劣势二:构造问题稍显压抑
　　无论是单间小户型,或是挑高小户型,都存在构造方面的问题。单间小户型往往忽略了厨房的功能,而挑高小户型的隔层空间容易造成压抑。
　　挑高小户型做中间隔层时,通常的做法是把卧室、书房放在隔层上面,下面安排客厅、餐厅。装修时除去上下两层地板以及隔层厚度20厘米左右,剩余净高只有4.4米左右。如果把客厅、餐厅层高设为2.3米,卧室、书房层高设为2.1米,上层空间就会显得有点压抑。
　　挑高小户型顶部一般都有承重梁,高度达到二三十厘米,甚至更高,这些承重梁使得原本就不宽敞的上层空间显得更为压抑。
　　　　B6—B7版　本报记者　刘钦