◎潍坊初步形成两个城市次中心,长松片区楼盘项目最多成为首个日趋成熟CLD　◎豪德市场和鲁东物流中心的扩建及齐鲁台湾城的开发建设为其发展注入后劲

　　按照房地产市场发展的规律来看,城市化进程发展到一定规模,原有的“城市中心”已经不能满足当前需求,将会产生新的城市中心。随着潍坊市政府和高新区管委会的东迁,潍坊“东部”目前正在逐步形成一个新的城市次中心。随着鲁东物流中心的运营成熟和长松路沿线地产、配套、商业的快速发展建设,潍坊“西部”新的城市次中心也在逐步的成熟和完善,两个城市次中心的初步形成,按照国际社会的惯例统一称之为CLD(中央生活区)。长松片区由于其优秀的区位环境、交通、配套资源,已经成为潍坊开发最热点区域,是潍坊首个日趋成熟的CLD,豪德市场和鲁东物流中心的扩建以及齐鲁台湾城的开发不断为CLD注入更多发展后劲。
商业教育配套是CLD成功运营的基础
　　随着城市的发展与进步,人民生活水平的提高,老百姓对居住环境、品质、配套等各个方面要求发生了变化,选择居住的地方是希望在下班后能够远离城市的嘈杂与喧闹,缓解工作压力,自由的呼吸新鲜空气,还心灵一片净土。因此,高品质、低密度、生态、环保、人性化、高艺术文化属性是可持续发展的社区,将是城市居住发展必然趋势。CLD区别于郊区概念,它把城市的中心引向边缘,又把城市的边缘引向中心,是城市中心与次中心相互交换的产物,我们称之为:城市中间地带。
　　CLD的理论基石是松散型都市社区,是当今国际最先进的社区形态；是一种可持续发展的自给自足的社区模式；具备自身造血功能,能够为社区居民和家庭在不同的成长阶段提供在居住产品和社区服务两方面的多元化需求,因而具备自我生长能力的社区形态。CLD的住宅一般呈现多样化的特点,通过提供各种类型各种价位的住房款式——从高层的带有小厨房和卫生设备的小套公寓到6房Townhouse以及独立住宅——住房能够满足不同收入水平,以及家庭生活不同阶段的需求；容积率低,绿化率高,建筑形态多样化,适合不同年龄阶层、不同收入阶层的选择,而且社区氛围相对和谐,具有较强的社区归属感。
　　如上海陆家嘴联洋CLD是上海市最大的国际化的CLD,依托陆家嘴CBD商圈形成的中央生活区,定位为中高档国际社区,凭借其整体开发优势和全新规模理念,成为上海知名的社区之一。以高层、小高层为主,配以少量的多层,拥有学校、商业、医院、银行、餐饮等完善的生活配套。商业、教育配套为CLD的成功运营奠定了基础。
长松片区是我市重点打造的一新城中心
　　从上海、深圳开发成功的CLD案例可以看出,商业配套、教育配套、交通配套、休闲娱乐配套是CLD(中央生活区)开发成功的关键。东风东(西)街是潍坊市规划的城市发展的“隆起带”,而长松路是潍城发展的“中轴线”,整个潍坊楼市“区域化”越来越明显。市中心楼市一直是高价盘、高人气的聚集地,北部玄武街片区已经形成较为成熟的生活居住区,东南部以中建·大观天下为首的居住区正在逐渐形成,南部多个楼盘围绕白浪河湿地拔地而起。除以上区域外,曾几何时,长松组团内只有鲁发名城独立在长松路上,而转眼间,友爱路与长松路、玉清西街与福寿西街之间已经冒出三十余个楼盘,一个热门区域正在崛起,是潍坊市政府重点打造的一个新城中心。
　　2008年以前,大部分想买房人的目光主要聚集在奎文区,安顺路以东的潍城区,当时选择此区域的主要原因是去商场、超市方便,离中百、泰华近。周边的医院、学校也比较多,交通便利,因为那时的这个区域是潍坊的市中心。但是,近几年,随着城市的快速发展,潍坊整个城区东、西都被“拉长”,南北都在“拓宽”,主城区面积几乎扩张了一倍,城区也被规划成好几个功能模块,老城区在加快发展的同时,规划的新的城市中心也在逐步形成。例如:奎文区是潍坊的中心区域,目前正在大力发展楼宇经济,打造潍坊的CBD(中央商务区)中心,潍坊本土商业地产领军企业泰华集团打造的潍坊泰华城,外来的一线品牌潍坊万达城市广场、阳光100城市广场、深圳茂业等正在建设的城市综合体；财富国际大厦、金融街、潍坊中心、新华国际等写字楼项目的建设和使用将使潍坊的CBD中心更加成熟和完善。
楼盘项目最多,成为首个日趋成熟的CLD
　　“长松片区”位于大圩河以东,白浪河、月河路以西,济青高速公路以南,胶济铁路以北,作为潍坊老城区的新兴发展区域,“长松组团”的配套设施十分完善。在公共配套设施上,“长松组团”不仅有着巨力公园、安顺公园等,更有奥体中心这个潍坊市独一无二的休闲运动场地,这些公共配套设施全部都是免费向市民开放,成为市民茶余饭后的好去处。而伫立在奥体中心对面的89医院则为潍城西的居民们提供了成熟的医疗服务,潍坊七中、潍城外国语学校、潍城实验中学等教育资源又为家长免去了孩子上学难的后顾之忧。
　　“长松片区”楼市正逐步从群雄割据逐步向多足鼎立的态势发展,虽仍有百花齐放的现象,但市场客户成熟度正逐步集中。2007年前后政府就提出在此区域打造潍坊CLD的概念,目前此区域是项目聚集最多的一个区域,活跃在这区域的楼盘有奥文国际城、三友翡翠城、上城国际、鲁发名城、茂华紫苑公馆、泰华金泰广场等十余个热门项目。自2011年开始更是吸引了恒大翡翠华庭、博悦·圣菲漫步、欧康曼哈顿国际广场、常青藤国际花园、恒信潍城春天等多个品牌企业的入驻。物业类别涵盖别墅、普通住宅、商业、酒店式公寓等,产品丰富多样,功能齐全,板块受关注程度与日俱增,占地面积都在150亩之上,有的甚至达到500亩之上。
　　潍州泰华城作为一个商业综合体项目,福乐多超市、红枕连锁酒店也已经开始运营,据了解,商场、写字楼也将开始动工开建,佳乐家超市已经确定入驻上城国际,营业面积大约2万平方米,计划于2015年开业。
　　从长松路向东到传统的潍坊市中心,中百、泰华等区域公交车也就是10分钟左右的车程,向西到豪德市场、鲁东物流中心、潍城区政府的车程仅需15分钟左右,因此它是连接潍坊城心的咽喉地带。而且,交通、公交网络四通八达,多路公交车从此区域通过,同时,长松片区教育资源比较丰富,潍城实验中学、潍坊七中、潍城实验中学等教育资源环布周围,与解放军第89医院、奥体中心、占地170亩的安顺广场仅5分钟路程,未来潍城西将会发展成为居住、商业、休闲为一体的综合居住区,打造潍坊西部最温馨舒适的黄金居住区域。
两大布局促更大发展
　　从目前的发展状态来看,长松片区是潍坊目前来说比较成熟的CLD,从政府最近几年的规划发展来看,长松片区将会有更大的发展空间。
　　豪德市场和鲁东物流中心的扩建,将带动长松路附近人流量和经济的快速发展。豪德市场一期450亩地,3000多户商户运营良好,豪德二期市场已经开始动工建设；鲁东物流中心规划建设集现代仓储、多式联运、加工配送、商品批发、电子商务于一体的综合性、多功能的现代化大型物流基地,培育一批具有区域竞争力的大型综合物流企业集团和物流服务名牌,大力发展第三方物流和城际物流,建设生活资料集散中心,大力发展“钢铁物流、总部物流、百货配送”三个品牌,在大力发展力威体育用品、潍坊钢联、万能钢铁等仓储加工型总部企业的基础上,引领物流中心向高端、目前中百配送,美的物流园、力威体育用品物流园已经投入,银座物流也已经开工建设。
　　潍城区招商局的工作人员告诉记者,长松片区的“齐鲁台湾城”的开发与建设是长松片区发展的潜力和重点。齐鲁台湾城占地约9.58平方公里,起步区4.5平方公里,目前已经投资23.9亿元,建成了鲁台会展中心、鲁台会议中心和奥体中心,是潍坊经济社会发展的副中心,是一个具备台湾特色的现代化新区。齐鲁台湾城无疑盗劫给潍坊首个日趋成熟的CLD注入更多发展后劲。
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　　CLD
　　CLD就是中央生活区,是英文Central　Living　District的简称。按照国际惯例,CLD是指最适宜居住的地方,必须有大型城市绿化、便捷的交通路网及良好的配套服务设施及成规模的居住区。从房地产开发角度来看,CLD是指在城市总体规划的引导下,随着经济发展到一定阶段,人们在城市中的工作、生活、购物等行为模式发生了功能分区,由若干个居住区组成的,可满足中产阶层以上阶层集中居住、娱乐、健身、教育、消费的区域。
　　CLD一般具有以下四个方面的特点:区位——靠近城市CBD或是城市中心区,处于城市核心位置；交通——便捷的交通网络及轨道交通,与城市内部、外部都有良好的交通联系；功能——居住、商业、休闲、娱乐、教育等多种功能聚集区；环境——宜居的、生态的、丰富的、高尚的生活环境是品质的基础。
　　齐鲁台湾城
　　齐鲁台湾城立足潍坊、面向山东、辐射全国,规划建设六大功能板块。一是会展贸易板块:作为鲁台会议长期固定会址,是最具规模的鲁台经贸交流平台,包括会展中心、综合服务中心、商业街等。二是商业中心板块:位于片区东南部,是金融、购物、餐饮功能聚集中心区域,是台湾生活元素的集中体现区,包括金融中心、大型商业综合体、鲁台餐饮文化街、两岸特色产品街等。三是总部经济板块:位于片区北部,包括台商服务中心、总部基地、孵化器、信息服务中心、生产服务大厦、总部文化所等。四是文化创意板块:位于区域西部,是文化创意研发集中区,包括文化创意中心、两岸文化交流合作中心、科技研发基地、信息产业基地等；五是产业合作板块:以山东(潍坊)台湾工业园、山东(昌乐)台湾工业园、山东(青州)台湾花木园和山东(潍坊)台湾商业区为依托,围绕光电产业、装备制造、生物医药、信息技术等打造不同特色的台湾产业园。六是配套控制板块:环绕起步区统筹布局,是潍坊重点面向台商策划的高品质配套居住区,包括SOHO公寓区、一脉园社区、同根园社区等。致力于打造台商服务中心、两岸交流中心、产品展示营销物料中心、产业合作发展中心、政策机制实验中心等五大中心。目前,广东富盈集团正在洽谈商业地产投资项目,已经达成初步意向,雨润集团、多盈基金投资项目也正在接洽之中。　王宗良　本报记者　刘钦
◎盘点
7月大事记　673万元/亩,潍坊地价创新高
　　7月的潍坊阴雨绵绵,楼市也仿佛被坏天气搞得垂头丧气,相对3月和5月,市场进入了一个蓄水缓冲期,开盘项目减少,一些预计本月开盘的项目也延期了,但楼市并非寂静无声,就让我们看看7月全国以及潍坊楼市发生了那些大事?

　　电商引爆潍坊楼市
　　从7月19日开始,潍坊晚报电商购房优惠第二季正式上线,晚报与上城国际携手推出买房最高交2万抵15万元房款的优惠活动,活动开展十几天以来,上城国际热销频现,充分说明了购房者对电商模式的认可与青睐,也给潍城的楼市带来了新的契机和动力。
　　潍坊晚报和上城国际联合举办的房产电商营销活动举办以来,引起了购房者的高度关注,也为寂静的潍坊楼市注入了一支兴奋剂。活动举行十几天来,累计售房11套,7月28日当天成交6套,并且这6套住宅全部是售价在60万—100万元区间的花园洋房豪宅,许多好位置、好楼层已经被预定了,由于此次活动房采取先到先得的方式进行,几天来有几十组客户争抢限量房源,销售额位列潍坊楼市销售前列,售楼现场人气爆棚,当天吸引了上百名购房者前来咨询,共同见证潍坊人居标杆的销售盛况。
潍坊地价创新高
　　虽然7月份房价增速放缓,市场冷清,但让人纳闷的是,全国不少城市不断出现“地王”、“抢房潮”等现象,土地对于开发商来说仍是供不应求。
　　7月28日,国土资源部法律中心公布土地管理形势分析,数据显示,上半年全国房地产用地供应8.24万公顷,同比增加38.8%,
　　从6月至今,北上广等一线城市纷纷出现新“地王”。与此同时,潍坊的地价也创下了新高,7月18日,经过限时1小时20分钟共299轮激烈竞价,潍坊富民纺织品有限公司以673万元/亩的价格,成功竞得山东省潍坊市2013-9号地块国有建设用地使用权。该地块起始价为140万元/亩,成交价每亩高出起拍价533万元,增幅为380.72%,是今年潍坊市国土资源局实行国土资源网上交易以来首次限时竞价成交的地块,同时也创下了潍坊市国有建设用地使用权出让价格新高。
开发商花样营销
　　这个火热的季节里,潍坊各大楼盘纷纷推出各类优惠活动,有让利销售的,有加推新品的,有盛大开盘的,还有顺利封顶的。潍坊的开发商为了让购房者在火热的7月多关注楼市,可谓费尽心思。
　　7月13日下午,潍坊万达广场售楼处内,潍坊万达广场杯——2013年青少年国际象棋助学金大奖赛正式拉开序幕,吸引了上百小朋友以及家长参加；7月13日“万合华庭三期载誉归来暨消夏烧烤晚会”,在万合华庭售楼处召开,无论是准备度过愉快周末的广大业主,还是寻觅美食的“吃货”们,都在万合华庭内享受到了顶级烧烤盛宴；7月13号,龙熙园4号楼高层房源开盘,超过百组业主齐聚龙熙园,虽然天空中雨一直下,但是并没有影响到业主选房的开心劲儿,活动现场人头攒动,场面火爆。
成交趋于平稳
　　进入7月,多个城市的楼市开始“降温”。一些机构数据显示,7月首周,全国40个大中城市商品住宅共成交487万平方米,环比上周回落23%,业内人士表示,7月是传统的楼市淡季,尽管下半年开局的第一个月成交转淡,但重点城市下半年仍将是推盘高峰,供应量季节性加大,绝大多数城市潜在供应充足,全年增长无忧。房价以稳为主或局部下调。
　　潍坊方面,来自新浪乐居的数据统计,7月首周1日至7日潍坊共成交住宅商品房584套,环比前一周降14.37%；住宅成交总面积60007.39平方米。其中奎文区成交154套,潍城区成交127套,寒亭区成交110套,高新区成交74套,坊子区成交65套,经济开发区成交37套,峡山经济开发区成交9套,滨海经济开发区成交8套。另外商业项目成交71套,成交面积7973.48平方米。而7月最后一周22日至28日潍坊共成交住宅商品房684套,环比上一周降5.13%；住宅成交总面积70487.74平方米。其中奎文区成交173套,潍城区成交165套,寒亭区成交122套,高新区成交92套,坊子区成交61套,峡山经济开发区成交32套,经济开发区成交26套,滨海经济开发区成交13套。另外商业项目成交44套,成交面积3666.23平方米,7月总体成交情况是否较上月有所下降,还没有完全统计。
　　由于不少楼盘蓄客周期延长,原定开盘日期在7月的楼盘,将开盘时间推迟至8月份。据不完全统计,7月初原计划有24个项目开盘,后来减少为19个,截至目前仅11个项目开盘,其余项目在8月是否会如约开盘还是未知数。
　　7月以来,全国价格环比涨幅趋缓,房价以稳为主,也不排除在资金面紧张和供应过剩情况下出现局部下调的可能。　　　　　本报记者　刘钦