杜立军

　　作者简介　潍坊晚报房产工作室副主任。十年广播地产节目主持人,国家高级房地产策划师,注册房地产经纪人。
　　上期“‘杜’撰楼市”《房子不是砖头瓦块,房子是人的房子》刊登后,引发了业界一些朋友的共鸣。文章想表达的一种观点是:让“钢筋+水泥”式的房子回归到人本的房子。这是一种开发理念价值导向上的问题。
　　房地产开发理念可以分为两种:功能价值开发理念和文化价值开发理念。所谓功能价值就是指有形的、实用的、可见的东西,比如规划设计、户型设计、建材使用等。而文化价值就是指无形的内涵,是一种精神层面上的更高要求,是一种生活文化形态上的构建,是一种生活方式的塑造。
　　我想,今天的市场背景下,没有几个人会说在潍坊做项目是好做的。当一个土地放量巨大、产品供应充足、同质化严重、去化动力不足的市场和地产宏观调控政策相遇叠加的时候,是真正检验一个地产项目市场竞争力的试金石,“二八定律”再一次应验,绝大部分项目的市场战绩是平平的。
　　所以,我们需要思考,问题出在哪里?突破方向是什么?将来往哪走?
　　我们可以深切地感觉到地产项目单一的卖点比如景、园林、高科技、人文景观等,已经不能引起消费者的更多关注。发达地区的房地产开发经历了由卖房子——卖配套——卖生活方式的历程。目前潍坊的地产市场尤其是住宅地产,我认为基本处于“卖房子”和“卖配套”的发展阶段,“卖生活方式”似乎还没有项目旗帜鲜明地喊出口号。
　　生活方式的塑造属于上文提到的“文化价值开发理念”的范畴。开发商不单纯的只开发房地产,而要在房地产开发的基础上,进行精神、文化层面的打造,给基础设施赋予文化,给硬件添加软件、添加驱动程序,给人们更多精神层面上的享受,从而避免买房就只是买到了冰冷冷的水泥、钢筋,而更多的应该是一种生活品质、生活方式。在保证房地产功能价值的基础上,给房地产赋予自己特有的文化理念,打造出有个性的居住环境,真正的做到人与自然的和谐统一,成为真正意义上的人文社区。使居住在里面的人能够拥有自己的生活方式,能够在自己居住的环境中找到自己的认同的文化价值,包括环境、邻居,更多的是一个精神休息居所。
　　这就导出了“复合地产”的概念:复合型地产说白了,就是打破以往地产开发中的单一理念支持,以地产为载体,整合多种产业(农业、商业、旅游业、生态、体育产业、教育、科技等),创造一种全新的地产经营模式。复合房地产将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合,将房地产业和其他相关产业进行整合,从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中,为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。
　　在潍坊,我们也能够看到这种“简单的复合形态”,那就是教育地产。如把学校教育纳入小区楼盘规划,提供相当多的学位,不仅可以解决业主的教育需求,提高小区的文化品位,也可以作为楼盘销售的亮点。
　　近年来,我们看到了国内复合地产的一些探索案例,值得研究。如:佛山奥园,全国知名体育地产项目,其理解和实践的复合地产分成以下三个阶段:
　　第一阶段为奥林匹克花园连锁开发阶段,将房地产业和体育产业进行复合。
　　第二阶段为“奥园学村阶段”,“奥园加上学村”,将房地产业与文化教育产业、休闲体育产业进行复合,当它进一步成熟和发展后,进入“构建了综合生活方式的复合地产阶段”。
　　第三阶段为城市运营阶段,复合地产发展商由居住空间的供应商上升为城市空间的运营商,由开发社区到参与城市运营。城市运营作为复合地产的高级阶段,已经不再只是停留在某个项目的经营上,而是充分整合政府资源,参与城市的运营、规划、开发全过程。城市运营,是对复合地产精髓的充分理解和进一步发扬,也必将为复合地产提供更广阔的发展空间。
　　再如:重庆国奥村,全国首个导入健康管理平台的复合地产项目。其打造的健康管理服务平台仅通过家中一台类似便携电脑的设备,位于千里之外的数据中心就可以实时掌握您与家人的各项身体数据,建立起专属的健康档案,并提供健康管理和促进方案,推动医疗服务从临床向健康管理发展。建立实时更新的个人电子健康档案,打造无边界数字化医院和网络健康社区。实现健康监护在家庭,小病去社区,大病到医院的全程医疗保健体系。
　　健康会所包括有社区医疗站,它不但可以承担日常的社区医疗站功能,还将依托“熙康健康管理”终端,设立“健康自测小屋”,业主可以通过“小屋”,随时向“熙康健康管理”数据库上传健康数据,定期收到专家返回的健康建议和方案。
　　同时,国奥村积极与本土医疗机构合作,打通“绿色通道”,让业主可以通过熙康健康管理系统,享受预约挂号、远程医疗等服务。在健康会所,还设有康复和健体中心。康复中心配有专业康复师和设备,健体中心有科学的数据采集设施,可为业主打造适合个体的康复和健身计划。健康会所还设有养身SPA、养生膳食和营养配餐等,将为业主提供全方位健康服务。
　　刘易斯·托马斯在《水母与蜗牛》一书开篇介绍了奇妙的自然界中共生的例子:海葵与寄居蟹,大豆与固氮菌。实际上,合作乃是竞争的另一种表达方式。
　　从房地产长远的发展趋势来看,个性化消费需求将成为市场的主流,这也将迫使房地产开发商在更广泛层面整合资源、推陈出新。因此,复合地产也必将获得更广泛地运用和推广。
　　但,复合地产也可能只是实现真正人居精神的一种形式或一个阶段,真正追求人居本质价值的精神永无止境,由“钢筋+水泥”的房子向真正人居本质的房子不断升级,一定是不可阻挡的趋势。
　　或许,目前潍坊地产发展阶段是复合地产形态最合适的切入时机,复合地产的理念会给业界带来新的灵感和突破市场的思路。