◎一线城市房价继续领涨全国,持续走高或将增加调控难度　◎潍坊房地产市场平稳发展,需求释放放缓,房企推盘抢时机
潍坊住宅成交套数周统计(8.19—8.25)

　　距3月新“国五条”出台时隔几近半年,房地产市场走势再次引发关注。国家统计局数据显示,一线城市房价涨幅惊人,全国房价同比平均指数再创新高,而与此同时,部分三四线城市冷清低迷。潍坊房地产市场平稳发展,今年上半年房价上涨1.8%。在此情况下,潍坊房企没有放弃拿地意愿,地价最高已达673万元/亩。
　　一线城市强势
　　国家统计局8月18日最新数据显示,7月份全国100个城市新建住宅平均价格为10347元/平方米,连续第14个月环比上涨。北京、上海等十大城市住宅均价为17609元/平方米,环比上涨1.34%。
　　北京新建商品住宅价格上涨高达18.3%,涨幅位列所有上涨城市之首。除北京之外,上海、广州、深圳等一线城市房价亦高歌猛进。同比来看,广州上涨17.4%、深圳上涨17%、上海上涨16.5%,遥遥领先于全国水平。
　　与北京、上海等一线城市楼市房价居高不下相比,一些二三线城市楼市稍显冷清。记者在潍坊街头发现,到处可见房地产项目的销售广告,走进一些楼盘的售楼处,销售人员表示项目开盘有几年了,“但还有一些现房可选”。
　　有业内人士认为,整个房地产行业显著的、全国性的总量上供不应求的阶段已经过去,目前面临的是结构性不平衡的问题,一二线城市供不应求和三四线城市目前库存积压比较大并存。
　　楼市两极分化
　　2012年以来,三四线城市的需求释放在调控微调的背景下,遭遇了阶段性的放缓。不少三四线城市房地产建设的目标一度是吸引在一二线城市工作的人来居住和投资。但各方面原因导致在吸引人才和经济发展方面先天不足,愿意来此处买房的人不多,从而导致开发商库存严重。
　　许多三四线城市的房地产最大的短板是没有与一二线城市比肩的工业和服务业,入住人群找不到合适的工作,或者与一二线城市的工作有显著落差。“留不住外地人,本地人的需求又有限,导致三四线城市房地产市场严重供大于求,从而出现媒体所说的空城。”特别是今年,房地产市场开始呈现“两极分化”现象,一线城市房价继续走高,需求旺盛,但部分三线城市楼市萎靡、滞销严重越来越凸显。曾经被一线房企视为“新大陆”的三四线城市,也开始遭到“抛弃”。万科、保利、恒大等企业自2012年就逐渐离开了三线城市,今年重新回到一二线城市。有些地方涨,有些地方跌,有特殊原因的,如工业特别强或旅游资源特别好之类的少数城市外,投资价值已经十分有限。
　　上半年涨1.8%
　　相比一二线城市吸引异地购房者所带来的庞大需求,三四线城市的有效需求显然要小得多。这就意味着,在经历了此前交易量的集中释放后,三四线城市的开发商不得不面对当前需求进入阶段性谷底的现状。
　　在鄂尔多斯、温州等地,楼市趋冷,出现大量的空置住房和写字楼。与这些“鬼城”相比,潍坊的房地产市场一直平稳发展,既无大涨,也无大跌,但房价已显出疲态,2013年上半年潍坊房价仅上涨1.8%,涨幅远远低于CPI,在刚刚过去的7月份,潍坊市内六区市场均价4521元/平方米,成交均价4302元/平方米,环比6月份的数据,市场均价出现下跌,成交均价则出现上涨,其中市场价格下跌0.33%,成交价格上涨1.03%。
　　7月市场均价下降的区域已经从6月的一个增加到四个。其中寒亭区出现大幅下跌达到1.70%,坊子区则延续房价微跌局面,下跌0.82%,潍城区、经济开发区也出现了轻微下跌,分别下跌0.91%、0.95%。六区中只有奎文区和高新区保持了上涨势头。其中高新区以1.69%的涨幅以及数月的连涨证明了区域价格的坚挺；奎文区则上涨0.11%,不及6月涨势迅猛。
8月未进入亢奋状态
　　目前,市场总体处于不温不火的状态,楼市并未因“金九银十”传统热销季节的到来而出现亢奋状态。据新浪乐居数据中心统计显示:上周(8月19日—25日)潍坊共成交新房933套,成交面积92202.04平方米。其中,住宅商品房804套,住宅商品房成交总面积81401.88平方米,办公用房成交22套,成交面积2069.55平方米,商业项目周成交107套,成交面积8730.61平方米。其中奎文区住宅成交265套,潍城区成交151套,高新区成交88套,坊子区成交58套,寒亭区成交147套,经济开发区成交88套,滨海经济开发区成交7套。
　　从连续两周单日网签成交数据统计图来看,新房住宅成交呈递减趋势,其中有5天的成交量破百,8月14日成交量更是高达146套,最低值为8月24日成交了71套。
　　连续两周(8月12日—25日)潍坊市各区中,奎文区、高新区、寒亭区跻身上周新房住宅销量的前三甲。连续两周有不同幅度的上升,其中奎文区成交265套环比上上周上升16.7%,潍城区成交151套环比上上周上升86.4%,高新区成交88套环比上上周上升6.02%,滨海经济开发区成交7套环比上升40%。从比例图中可以看出,奎文区占总成交量的32.96%；潍城区占总成交量的18.78%；高新区占总成交量的10.95%；寒亭区占总成交量的18.28%；经济开发区占总成交量的10.95%；滨海经济开发区占总成交量的2%。
　　与此同时,8月19日—25日,潍坊市二手房住宅挂牌均价为4887元/平方米,与上一周相比,每平方米上涨105元,环比涨幅2.2%。从各个区域来看,上周潍坊市二手房住宅挂牌均价六大区域出现四涨两跌的态势,高新区价格涨幅最大,涨幅为4.44%。
9月或迎来推盘高峰
　　据新浪乐居数据监控中心统计显示,截止到目前,已有21个项目预计在9月开盘加推,除了栋盛苑等老盘加推外,主要为玉泉新城、樱海揽郡、恒信伯爵公馆等新项目入市,再加上8月份不少项目开盘延期,就目前情况看来,9月或将迎来推盘高峰。
　　在大量推盘的同时,与之相呼应的是9月份的供应量将达到高峰。据统计,截至8月19日,潍坊可售住宅存量达65387套,其中潍城区、奎文区存量较大,均超过16000套,高新区库存量也超过11000套。
　　对于购房者来说,库存量走高是个利好消息。楼市盛夏“补仓”充足,且进入金九月后,或将还有大批楼盘迎来入市开盘潮,面对如此高的库存量,楼市必然将又开始风云暗涌,各开发商铆足了劲,老盘加推、特价房源、新品特惠等押宝“金九银十”,纷纷登陆抢占有利时机,营销大战或将一触即发。
开发商购房者日趋理性
　　经过最近几年的政策调控,不但市场更加理性,消费者心理也更加成熟,各种楼盘的大幅宣传使得普通消费者也能对楼市政策和市场进行相对理性的判断。这直接导致消费者购房行为的常态化,而非季节化。随着消费者心理日趋成熟,首套及改善需求释放也呈现常态化。
　　最近两年,国家出台了严格限购、限贷政策,购房资格只赋予了特定人群,施行了某种准入门槛,市场实质是受控、受限的。在这种情况下,新增投资购房需求大部分被阻于楼市之外,原来进入楼市的投资需求,也在房产税试点征收的打压和影响下,手里的房子只能“出”不能“进”。
　　在开发企业方面,开发企业比拼的是市场眼光、资金安全、发展战略,单纯靠天吃饭已经很难存活。在市场策略上,开发企业更加注重未来半年或一年政策和市场预期的研判,以此来决策拿地节奏及市场推盘量。更加注重现金流的健康和季节资金平衡,面对政策的不确定性及行业的逐渐边缘化,未来将更加考验开发企业的定价和经营策略,能否应时而变,也决定了开发企业的现金流和利润情况。
刚需置业莫苦等“降价”
　　在市场行情低迷的同时,潍坊的房企并没有放弃拿地的意愿,潍坊地价最高已达673万元/亩,土地价格决定两年后的房价,房地产市场会因土地价格上涨产生震荡?
　　针对购房者关心的房价是否会出现上涨或下跌,潍坊房地产营销协会会长隋钢分析表示,房价出现大幅波动的可能性不大,潍坊房价一定是稳定的。影响房价的因素有两个方面,一个是成本,从土地成本来看,今年上半年土地的成交量没有大幅上涨,溢价率也不高,这是目前售价的一个重要参考依据。第二个影响房价的是供需关系,目前潍坊新房库存量近7万套,加上预计将新增的新房面积有数百万平方米,今年上半年销售情况不佳,消化的库存很少,由此来看,市场还是供大于求的状态。
　　从近期开发商的推盘动作来看,低总价刚需户型成为市场主导,即将进入金九银十,不少购房者也在关注开发商是否会因为回笼资金加大促销力度,但从市场看,出现大幅降价促销的可能性非常小。　本报记者　刘钦