温州,中国楼市曾经的投资风向标,房价曾经最为坚挺,并一度接近上海、北京、深圳等一线城市。但在最近全国70多个大中城市普涨的情况下,温州却连续25个月单边下滑,成为唯一下跌的“孤城”。最近,温州鹿城区法院将司法拍卖搬上了淘宝网,做起“掌柜”,专门拍卖房产和名车。
　　现状
法院淘宝网上卖房
　　最近,温州鹿城区法院将司法拍卖搬上了淘宝网,做起“掌柜”,专拍卖房产和名车。
　　10月29日上午9时许,温州鹿城区人民法院资产处置拍卖正在淘宝进行,一处标的为“温州鹿城区九州大厦1幢415室”的房产,还有50分钟就结束拍卖,市场评估价为144.3万元,起拍价为95万元,上午9时已经有12人报名,加价幅度1万元,竞价周期1天,延时周期5分钟/次,拍卖竞价前淘宝系统将冻结竞买人支付宝账户内的资金作为应缴的保证金,拍卖结束后未能竞得者冻结的保证金自动解冻,冻结期间不计利息。最终出价26次,最后成交价为124万元。
　　和该房产同时拍卖的还有20起,即将拍卖的有39起,温州鹿城区法院已经结束的拍卖157起,72起因“零出价”而流拍。
　　竞价
比最高价缩水一半
　　记者发现,已成交的记录中,拍卖最激烈的房产是锦玉园4幢2003室,该房产为绿城集团开发,421平方米,也是“二进宫”拍卖,市场评估价2240.5万元,起拍价为1523万元,报名人数4名,但围观人数达1359人,保证金150万元。累计出价206次,被竞买号为“R2057”的买家以1886万元成交,折合单价为4.48万元/平方米。
　　“这房产的价格和最高峰时相比,缩水一半。”当地中介人员称,拍卖成交价比市场稍低一些。
　　问题
涉及欠费买家承担
　　“法院的服务比一般的房产中介还专业,但因为是法院拍卖,房产被法院查封,部分视频中的房屋内一片狼藉。”温州当地一中介人员称。
　　鹿城区法院提醒,标的物转让登记手续由买受人自行办理,所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。
　　此外,一次、二次流拍后,起拍价都还有20%以内的降价空间。这也是很多有经验的竞拍者在第一次拍卖时会选择观望,到第二次、第三次拍卖才会出手。

　　预测
房价或将继续下跌
　　记者在几家房产中介了解到,2012年年初以来,温州房价就开始下跌,其中绿城的锦玉园跌幅最大,目前超过50%。21世纪不动产的经纪人告诉记者,现在绿城锦玉园中面积超过400平方米的房产,售价在4.5万元/平方米,145平方米左右的房产,售价大约4.2万元/平方米,因业主需要现金,如有意购买价格还可以面谈。
　　国家统计局不久前公布的9月份70个大中城市住宅销售变化情况显示,温州新房价格环比下跌0.3%,同比下跌1.8%,成为70个城市中唯一房价同比下降的城市,而这已经是温州房价连续第25个月下跌。温州市长陈金彪坦言,温州楼市价格确实连续下跌,但均价依然排在全国第8位。
◎无奈
“烂尾楼”事件再现
　　记者采访发现,临近年底,开发商降价意愿明显上升。随着库存压力持续增大,降价的可能性逐步增大,尤其是一些面临资金回笼压力的中小开发商,部分楼盘已经扛起了降价大旗。
　　继去年温州泰宇花苑楼盘老板跑路之后,今年下半年温州平阳县再现“烂尾楼”事件。一个名为“海林轩”的项目因开发商欠下巨额债务、资金链断裂等问题,导致项目进展缓慢。其中一期原定于2009年12月31日前交付,被爆已经烂尾三年,而该项目的二期、三期进展基本停滞。
　　10月29日,温州平阳县政府做出《关于同意调整鳌江镇海林轩商住楼项目的批复》,项目业主由温州立城房地产开发有限公司和温州柳成集团变更为温州丰达房地产开发有限公司。
　　业内人士称,在销售放缓,流动性收紧的背景下,楼盘烂尾必将在一定范围内发生,那些财务状况不太健康的企业尤其容易倒下。
　　“去年民间信贷危机之后,或者跑路了,或者没钱还。”温州当地一位法官表示,债权人存在恐慌心理,急于收回自己的债权,温州各地法院甚至出现了“轮候查封”现象,最多的一处房产被查封了7次。
◎分析
高杠杆的“后遗症”
　　来自温州大学房地产研究所的市场监测数据显示,2006年至2011年,温州市区商品房销售均价从8045元/平方米一路上涨到34674元/平方米,上涨了3.3倍。
　　温州当地某商业银行人士透露,温州房价曾经上涨过快,最主要的一个因素就是杠杆放得太高。这一风险带来的后遗症正在显现。
　　前几年温州楼市最火爆时,一套单价3万元/平方米,面积200平方米的房产,市场价600万元,按照80%的估值、最高抵押贷款比例七成计算,最多能得到336万元的贷款。由于温州独特的信用体系,购房者还能去担保公司等其他金融机构进行二次抵押,再次贷出100多万元的贷款。但当房价下跌时,可能出现的情况就是房屋时值低于贷款总额的情况,这时候就可能出现断贷的情况。
　　“这就是次贷。”温州大学房地产研究所高级研究员陈鸿直言,过去最疯狂的时候,温州民间借贷70%至80%的资金都进入房地产。美国次贷危机后商品房断供的报道不断见诸媒体,如今这一现象正在温州上演。
　　温州银监分局的数据显示,截至10月24日,温州已发生“弃房”的共有580户。
　　对于温州房价的下滑趋势是否会传导到上海、杭州等大城市,温州二十一世纪不动产运营总监黄慧华认为这种可能性并不大。“温州的情况有其特殊性,主要是2011年起开始爆发的信贷危机,让一大批本地的豪宅买家资金链出现问题,被迫进行抛售。上海高档住宅购买者的群体与温州并不一样,出现类似下滑的可能性不大。”
　　本报综合《羊城晚报》、《中国证券报》等报道