◎整个小区还是单栋楼,入住率还是供暖率,范畴不明确　◎居民不满物业无奈热企有苦衷,如何过冬看三方角力

　　我市每年都有大量的新交付小区,冬天的时候,如果小区入住率和供暖申请率达不到要求,居民们就只能面临挨冻的局面。以致于有很多新建小区陷入入住率达不到要求冬天就不供暖,不供暖入住率就提不上去的怪圈。小区居民心里不乐意,热企有苦难言,物业公司夹在中间不受待见,归根结底吃亏的还是老百姓。那这些新小区的居民该如何过冬?这个问题该如何解决?近日,记者对此展开了走访调查。
　　记者探访
　　入住两年仍然不供暖
　　自今年10月12日起,奎文区舜华园小区的业主就曾多次向记者反映,别的小区早就已经开始收取冬季取暖费,但他们小区却迟迟没动静。10月28日上午,记者来到位于虞河路与北宫东街交叉路口附近的舜华园小区走访。
　　业主马先生告诉记者,他当时是为了结婚买的房子,小区是去年5月底交的房,当年10月份就住进去了。“去年小区没有供暖,大家都没有什么怨言,毕竟是新建小区,入住率肯定达不到要求。有些能挺住的年轻人就住在家里,实在熬不住的都去租房子住或者开空调凑合了一冬天。”马先生说。
　　记者了解到,今年夏天,该小区曾进行冷水打压,把暖气都调试好了,打算冬天供暖。不少人听说要供暖都陆陆续续搬进小区,但距取暖季越来越近,小区却迟迟没收取取暖费,而且传言今年有可能还不供暖,这下业主立刻炸了锅。“我们业主也找过物业公司,物业刚开始说是供热公司嫌小区住的人少不给供。供热公司开始的时候说的是物业欠他们开口费,后来又说是入住率达不到,总之不给供暖。现在我们业主们也都蒙了,不知道该怎么办。”小区4号楼的业主孙女士说。
　　居民观点
　　恶性循环难解决问题
　　因为入住率不达标就不给供暖,让孙女士很想不通,别人不住进来,难道就不给这些住进来的人供暖?孙女士告诉记者,她甚至还自己一家一家敲门推算过本栋楼的入住情况,然而当她确认4号楼的入住率已经达到70%的比例后,却又得知“供暖需要整个小区所有住宅楼的入住率都达到70%才可以”。听到这个消息,孙女士的心一下子凉了:“我的旧房子都已租出去了,如果新房不能供暖,这一家老小这个冬天可怎么过?”
　　孙女士对记者表示,现在市民对生活质量要求都很高,假如说本来有业主打算搬进来,但因听说可能不供暖,就暂时先不搬来。很多小区因为入住率达不到而冬天不供暖,还有许多原本住在小区内的居民因为冬天不供暖陆续搬离了小区,长此以往就形成恶性循环。“因此我觉得入住率达不到就不供暖,根本就不是解决问题的办法。”孙女士说。
　　物业表态
　　投资房成为“拦路虎”
　　记者在采访中了解到,城区跟舜华园小区情况类似的小区不在少数,在业主和热企角力的过程当中,物业成了夹在中间的受气包。“从中秋节开始,我们物业公司一直在积极联系这件事情,业主着急,我们心里更着急。”舜华园物业管理处的相关负责人对记者说,物业早早就把小区的入住率情况和申请开通暖气的相关材料提交给了供热公司,但供热公司表示小区的入住率不达标,很难为小区供暖。
　　“我觉得投资房已经成了新建小区集体供暖的‘拦路虎’,空置的房子太多,不仅居民供暖困难,而且给物业带来了很多难题,给物业的工作造成了很大的不便。”这位负责人说。
　　10月31日下午,记者再次联系了舜华园物业管理处的相关负责人。据他介绍,经过努力,小区业主跟供热公司初步达成了一个协议,只要小区的入住率能达到53%,供热公司就可以为小区供暖。
　　热企声音
　　入住率低供热难保本
　　小区业主不满意,物业公司有委屈,热企其实也有自己的苦衷。潍坊万潍热电有限公司供热运行部的负责人杜彦军分析说,入住率达到70%以上才能供热,这项规定已执行很久,但在全市内没有硬性的政府统一规定,只是供热企业根据自身的情况提出的,也算是行业内的一个共同默认的规则。
　　“实际上,这主要是考虑到运营成本的问题,因为热力企业是自负盈亏的,达到70%已经是保本运营,费用也就是刚刚持平。”杜彦军说,“先排除房子的保温效果等因素,如果入住率太低,缺少户与户之间的热量循环,容易造成局部供热系统循环速度减慢,这样供热房间的温度就会降低,无法保证供热效果。一旦温度不达标,居民肯定有怨言,热企也确实有难处。”
　　他还介绍说,如果入住率太低,可能会造成回水不畅等问题,影响供暖效果。另外,一旦供热,换热站会处在高压运作状态,如果供暖户数过少,也容易造成供暖终端也就是用户受到的压力过大,存在一定的安全隐患等。
　　市供热办
小区入住率达到50%左右,业主和热企可协商供暖
　　“真是担心啊,要是我们小区一直达不到入住率,是不是永远都供不上暖了?”舜华园小区的高先生担心地说,希望热企和政府想想办法,解决这个问题。
　　几家热企在接受记者采访时纷纷表示,他们实际上都很为难,热企承担着为千家万户送温暖的任务,也很希望自己供暖的区域内每家每户都能过个温暖的冬天,所以即使是亏本经营,对于一些入住率不到70%的小区也一直供暖。一位从事供暖行业20年的业内人士表示,要想从根本上解决这个矛盾,还需要政府部门在政策上有所倾斜,同时针对空置房出台一些整治措施。
　　11月1日下午,记者联系了潍坊市燃气供热管理办公室。工作人员告诉记者,这几年由于房地产发展过快,新建小区不断增多,空置房问题也越来越突出。“新建小区空置率过高,不仅在我市,就算全省全国也是一个难题”。
　　据工作人员介绍,小区入住率达到70%才进行供暖是一条不成文的规定,算是一条行规。因为新小区空置率过高,导致入住率不足,热企拒绝为小区供暖的问题一直层出不穷。具体到潍坊市来说,只要小区的入住率达到70%以上,热企必须为小区供暖。如果小区的入住率能达到50%左右,业主、物业及热企之间可进行协商,寻求解决办法,争取为小区供上暖。假如说小区的入住率低于50%,只达到30%或者20%,热企就很难为小区供暖。
　　“假如小区的入住率过低,热企强行供暖的话,首先是供热效果不会好,其次热量和供热设备的损耗都非常大,存在很大的安全隐患,因此热企不愿给入住率过低的小区供暖。”这位工作人员说,入住率过低,小区居民交了费享受不到好的服务,而热企亏损供热还落埋怨,对双方都不好。
　　“当然也有部分小区入住率不是很高,但小区里却供暖供得很好,这主要是开发商为了后期房子的销量,自行为小区居民供热。这种情况下,开发商一般是不计成本的,但是这种情况比较少见。”这位工作人员介绍说。
　　　　　　文/图　本报记者　赵春晖
◎他山之石
胶南曾经采用财政补差额的方式保证供暖率
　　为破解低入住率小区供热难题,原胶南市(现已划归黄岛区)自2011年底开始,采取开发商垫付、市财政补贴等方式,新建楼盘用热申请率达到50%即可实现供热。这一方式能否惠及更多的业主,相关部门正在研究。
　　2012年冬天,青岛市民周先生在凤梧金沙小区的新家度过了第一个没有暖气的寒冬。因为小区所在位置交通便利、环境清幽,周先生为了照顾78岁的老母亲,今年春天将老人接到家中。眼看2013年冬天越来越近,小区供暖却迟迟没有消息。
　　“我们7号楼住的算多的,但入住率还是达不到50%,一打听才知道很多业主是外地的,根本不在这里住。”周先生反映说,自己买房时看中的是该小区的交通、环境,却未想到自己的邻居中,有不少买房不住的“投资客”。
　　经粗略统计,包括漓江东路的西海景苑、凤梧金沙、富源公馆、金泽儒家等新建楼盘在内的安子片区内,各家开发商向供热企业提交的建筑面积约90万平方米。记者从青岛暖万家供热公司获悉,该片区部分新楼盘已经有开发商提交用热申请,还需对申请率进行调查,才能确定是否能供暖,但从目前情况来看,今冬能实现供热的区域很有限。
　　记者了解到,为破解低入住率小区供热难题,原胶南市2011年实施《胶南市城区居民住宅小区集中供热暂行办法》,规定在热源和管网配套到位的前提下,已交付使用(含已办理商品房预售许可证)但采暖率达不到50%的居民住宅小区,如果开发建设单位与供热企业签订了5年补贴供热协议的,也可实施集中供热。5年协议期满后,如住宅小区采暖率仍不足50%的,由市财政补贴至50%,供热企业继续实施供热。
　　“截至目前,按照这个办法使入住率较低的小区2万多户居民提前享受到集中供热。”当地供热行业主管部门工作人员介绍说,2013年原胶南区域新增供热小区、单位24个,共计新增供热面积75万多平方米。“当初制定这个办法的过程中也遇到了部分阻力,因为这需要开发商配合,需要政府财政支持,更需要供热企业及时跟进。目前来看,制定这个办法的最大好处是低入住率小区实现集中供热的这块社会责任有了多方承担。不但居民用上热了,供热企业压力相应减轻了,房地产开发的新楼盘也好卖了,算是多赢局面吧。”
　　青岛市供热办相关工作人员受访时介绍,按照岛城相关规定,新建住宅申请用热户数达到单元总户数60%以上的,供热单位应当供热。“制定60%的标准,是经过了严格的考量,足够的用热率有助于在集中供热过程中最大限度地利用有限的热源。打比方说,如果只有一户用热,周围邻居都不用,仅仅因为热量交换损失的热量,就难以保证供热质量。”除此之外,用热率过低还不利于供热设施运行状态保持平稳,因为入住率低,个别房间一旦发生跑冒滴漏,难以及时发现,极易导致损失和邻里纠纷。
　　记者采访中了解到,有的小区在用热申请率接近60%时,负责任的开发商会主动补齐差额来保证业主用热；而一些新开盘的项目为了吸引买主,更是宣称将供热事宜写入购房合同以避免房屋交付后产生用热纠纷。　　　　　　　据《半岛都市报》