◎有的开发商按市场价收购旧房,可用于抵扣新房房款　◎受益市民认为省不少事,业界提醒贷款走二套房程序
　　如果您手头有一套旧的小房子,想换一套新的大房子,但钱不够该怎么办?大多数市民会说,可以将旧房子卖掉,拿卖房款买新房或做新房的首付款。然而,买房卖房其中免不了要走不少手续。近日,有市民反映坊子区一房地产公司推出了房产“以旧换新”业务。11月5日,记者调查了解到,房产“以旧换新”在省略了手续,带来一些方便的同时也存在贷款利息高等问题。律师表示,市民在选择房产“以旧换新”业务要谨慎考虑。
　　记者调查
“以旧换新”商铺为主
　　家住潍城区的刘先生最近工作调到了坊子区,并长期驻扎,令刘先生苦恼的是在潍城刚买的新房住不上了,在还房贷的同时还要花钱租房住。最近刘先生了解到有开发商提供房屋“以旧换新”服务,可以将自己的房产置换成工作所在地的新房,这个消息令他兴奋的同时也不禁心生疑虑,这事靠谱吗?
　　11月5日,记者以消费者身份联系了提供“以旧换新”服务的坊子区一家房地产公司。对方销售人员咨询了记者的房产情况后,表示可以“以旧换新”。随后,记者来到位于坊子区长宁街的这家楼盘营销中心,在这处楼盘的宣传单页上写有:此楼盘隆重推出“房产置换,以旧换新”业务。市民可以将自己的各类房屋与此楼盘的商铺、公寓等进行置换。
　　那么如何进行“以旧换新”呢?销售人员告诉记者,房屋“以旧换新”是顾客先挑选开发商的新房并签订意向合同,然后开发商会对顾客原有房产进行评估,并按市场价回购。收购价抵充购买新房的房款,不足的部分可办理按揭。多余的部分,开发商会退还。“公司推出这个活动后,不少人都是这样买的房子。前段时间刚有一个客户用一套商铺换了四个车库。”该销售人员说,“以旧换新”很受欢迎。据了解,“以旧换新”的房产以商铺、车库等为主。
　　“如果可行的话就太好了,本来要先卖掉旧房再买新房,走两遍手续,而这样一次就能办好,不但省心还能省不少钱。”刘先生说。
　　该楼盘的销售人员也表示,他们实行一条龙服务,原房产的评估、过户和新房的贷款等手续他们会从始至终全程办理。
　　“很多家庭到了一定阶段都想换新房,但房价一路上涨,对一些没有能力买新房的家庭而言,用置换的方式既能减轻经济压力又改善居住条件,比较可行。”从事房屋中介工作的刘女士说。
◎律师说法
尚未接受市场全面考验,风险较高
　　对于回购的旧房,开发商如何处理呢?“我们作为开发商,也会选择部分有升值潜力的房产作为投资,除此之外,也会作为员工福利等进行内部消化。”该销售人员告诉记者。
　　“还是第一次听说这种销售模式,不会其中有什么猫腻吧?签合同的时候应该仔细查验预售证等相关证件。”一些资深房产中介表示。
　　潍坊春水律师事务所的袁延武律师也表示,房产以旧换新不仅仅是一种促销手段,更是一种新生事物,消费者要谨慎对待。其利益回馈倾向于购房者,帮助购房者减轻资金压力。对于开发商而言,需要承担更多的工作,最棘手的就是二手房回笼市场出售,这一过程手续繁琐,耗资耗时,风险较大。房产“以旧换新”尚未接受市场的全面考验,落实风险较高,忠告广大购房者和房地产开发商谨慎对待。即使试行,也要严格遵守相关法律法规,在“以旧换新”的各个环节做好风险评估,以免利益受损。
　　面临问题
房屋产权年限需注意
　　那么这种房产“以旧换新”置换模式真的就完美无懈可击吗?记者采访了房产中介、商业银行等业内人士发现,这种模式仍存在一些问题,如置换的新房需贷款仍按二套房收取高额利息。
　　由于刘先生原有的房产办理过房屋贷款,在转按揭无法办理的情况下,只能将原贷款还清后才能正常过户给开发商。“如果客户的房产仍有贷款的话,我们还是建议尽量还清贷款后再进行置换。”该楼盘的销售人员坦言,对于有贷款的旧房处理起来会比较麻烦。
　　记者了解到,即便是旧房没有贷款,所置换的新房需要贷款时仍面临“二套房”的尴尬。
　　中国工商银行潍坊分行信贷部的刘经理告诉记者:“现在判断是否是二套房主要有两个记录作为依据,一是交易中心的登记,二是银行的贷款记录。无论已拥有的房子是什么样的住房且有无贷款记录,只要实际拥有一套住房的同时再出手买房的,都将算作第二套住房。”也就是说,所置换的新房贷款不但要在人民银行公布的基准利率6.55%的基础上最少上浮10%,也就是7.205%,而且首付比例要由三成提高至四成甚至五成,这对于部分购房者来说无疑是增添了很大的压力。
　　除此之外,由于住宅用房和商住两用房存在产权年限不一致的问题,如果以70年产权的房屋置换为40年产权的房屋,其中的价格差也是双方需要谈判的焦点。
　　记者在走访过程中了解到,房屋置换其实并不是新鲜事物,只是一般集中在中介促成两位个人之间的房屋置换和成交上,但因为面临着成交几率小等问题,并未大面积开展。
　　　　　　　文/图　本报记者　禹法鑫