□杜立军　

　　蝴蝶效应是指一件表面上看来毫无关系、非常微小的事情,可能带来巨大的改变。
　　“双11”再次带给我们以震撼和惊喜,350亿成交额。先不论350亿的统计口径是如何进行的,其中有多少水分。但可以肯定的是,电商确实在中国创造了一个国民的消费时点,而且在这个消费时点产生的交易额在逐年大幅提高。
　　全民购物的盛宴已过,但马云的“商业地产打压论”却激起千层浪,并引来了地产大佬们的吐槽。
　　此前,万达集团董事长王健林与马云曾经就“电子商务能否取代传统实体零售”进行辩论,并设下了“1个亿”的赌局:2020年,如果电商在中国零售市场份额占到50%,王健林给马云“1个亿”；如果没到,马云还王健林“1个亿”。谁输谁赢只能拭目以待,但如果王健林现在认输,无疑在自贬万达广场前景。所以,今天的地产大佬们高论,不过是站在自己利益一边罢了。
　　很多人的记忆中,一铺养三代,有着“中国女服之都”美誉的杭州四季青服装批发市场尤为如此,但这一切已成老黄历。如今的四季青,虽说知名度依旧,但商铺的价值大不如前,这种改变,源自淘宝卖家们的涌现。
　　如今,杭州四季青周边写字楼、民宅,聚集着数以万计的淘宝卖家,其中不少是放弃实体店转做电商的。这些看似简单的网店卖家,其实销售并不逊于实体店,部分网店年销售额甚至上亿。试想,如果这些淘宝卖家从线上转入线下实体店,会对杭州的商业地产带来多大的刺激。
　　四季青的遭遇并非个案,被称“世界超市”的义乌也同样如此。在2007—2008年期间,义乌国际商贸城一个几十平方米的商铺使用权,就能卖出上千万,但如今早已不复当年辉煌。
　　义乌商铺价值失水情况复杂,但电商的影响首当其冲。2012年,义乌小商品城成交额580亿元,而义乌的淘宝卖家一年的销售额就达到了174亿元。可以说,以义乌青岩刘村为代表的“淘宝村”的出现,使得义乌传统市场受到了前所未有的挑战。
　　今年9月,义乌国际商贸城四区对续租租金进行调整,招投标商位租金在2011—2012年补助比例的基础上,按2011年补助行业类别的一、二、三档分别再下浮5%、10%、15%。该市场是已经开业达5年之久的成熟市场,熟悉义乌市场的人都清楚,该市场的降租,是电商冲击义乌传统市场的最好案例。
　　从我们自己生活习惯的转变也可以看出其中的变化,过去逛商场,看中一件商品,货比三家,选定性价比最高的一家成交,现场交钱拿货。而现在你我大概都改变了习惯,遇到合适的商品试用、试穿后带着手机扫条码,搜淘宝,线下的实体商家成了线上网店最佳的商品样板间和体验间,实体店的导购热情服务半天,含泪目送顾客最终带着商品信息转而网上下单成交。
　　在一定程度来说,电商对商业地产带来的冲击,就像“限购限贷”政策对楼市的影响,尽管没法量化,但影响客观存在且在不断放大。