回顾中国20年楼市的发展,政策与市场双双对其影响巨大。政策无论如何调控,都是为了市场更稳健的发展,购房者与房企也能够从中最大受益。20年间,楼市在政策调控和市场供需的影响下,一直是国民经济发展的重要支柱。而房价则是房企与购房者博弈的重要砝码。这二十年,也是各种调控政策频频出台的二十年。
1994
　　第一次房地产泡沫出现,中国的房地产开发业出现了负增长。
　　上世纪90年代初,国务院颁布《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》,中国开始有了真正的房地产行业。但第一次房地产泡沫很快在深圳、海南等地出现,政府开始第一轮紧缩性宏观调控,房地产泡沫破裂。中国的房地产开发业出现了负增长,相当大一批开发商企业由于资金链断裂而倒闭出局。
1995-1997
　　随着政府紧缩性调控政策的落实,房地产在金融危机中起航。
　　随着政府紧缩性的调控政策落实,经济过热势头放缓,通货紧缩的经济局势使得政府决定催热房地产拉动内需。
1994
　　停止住房收入分配,逐步实行住房分配货币化。
　　中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》,倡导贷款买房。国务院正式宣布停止住房收入分配,逐步实行住房分配货币化。同时,“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”被确定为基本方向。央行颁布《个人住房贷款管理办法》,并特意安排1000亿元的贷款指导性计划。

1999-2001
　　个人购房比例持续上升,房地产由黄金年代进入白银年代。
　　1999年各地陆续停止福利分房。2000年个人购房比例持续上升。2001年申奥成功和入世,成为刺激房地产发展的两大诱因,房价上涨迅速,人民银行禁止银行“零首付”住房贷款的小小警告难敌房地产发展热潮。

1994
　　房地产市场整顿成为主基调。
　　2002年6月,建设部等七部委联合发文,要求整顿和规范房地产市场秩序。央行重申严禁发放“零首付”个人住房贷款,房地产市场整顿成为主基调。
2003
　　住房供应主体被大部分的商品房所替代,商品房兴起。
　　2003年8月12日,《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文)出台,经济适用房由“住房供应主体”改为“具有保障性质的政策性商品住房”,住房供应主体被大部分的商品房所替代。
2004
　　国有土地使用权要以公开的招标、拍卖、挂牌出让方式进行。
　　2004年3月30日,国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(71号令),通知规定,国有土地使用权要以公开的招标、拍卖、挂牌出让方式进行。
2005
　　国务院明确提出解决房地产市场存在问题的八条具体措施。
　　2005年4月,国务院常务会议明确提出解决房地产市场存在问题的八条具体措施,被称为“国八条”。随后国办转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》,明确加大个人购房转手交易税收调控力度、禁止期房转让、满足3个条件普通住房享受优惠、依法制止炒地行为。
2006
　　调整住房供应结构稳定房价。
　　2006年5月,九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》正式出台,被称为“国六条”,其中影响最大的莫过于“90/70”政策、个人房贷首付比例不低于三成和营业税免税时限由两年延长至五年。
2007
　　央行全年6次加息,房企融资成本逐渐增大。
　　2007年3月,商务部发布《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》,明确提出严格限制外商投资房地产。同样在3月,央行开始加息,全年共计6次加息,10次上调存款准备金率,房企融资成本逐渐增大。
2008
　　国家实行相关政策,作为拉动内需重要工具的房地产受到扶持。
　　2008年,国家实行积极财政政策和适度宽松货币政策,作为拉动内需重要工具的房地产则受到扶持。11月,国务院出台刺激内需十大举措,总投资约4万亿元刺激经济,将房地产业称为“国民经济的重要支柱产业”。
2009
　　国务院提出四条房地产具体管理措施。
　　2009年,国务院常务会议提出“增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设”四条具体措施(简称“国四条”)。
2010
　　楼市调控政策频频出台,目的就是遏制房价过快上涨。
　　2010年,包括国务院、央行、国土部、住建部、国资委等在内的国家各部委共出手42次,间接或直接地给房地产市场以影响,目的就是要遏制房价过快上涨。楼市调控政策轮番轰炸,严厉程度堪称“历史之最”,被称为名副其实的“厉政年”。
2011
　　一系列政策调控,导致购房者开始放慢购房速度。
　　2011年,对于房地产业而言是非常特殊的一年,也是一个“政策年”。对于经历了限购令、利率调整、首付提高等一系列调控政策的“洗礼”,楼市变得扑朔迷离,跑路、怒砸售楼部、高利贷……楼市流行语不时翻新。面对楼市调控政策的连连发力,购房者开始放慢脚步、深度观望；房企从此愁眉苦脸,不再风光。

2012
　　越来越多的楼盘加入到了以价换量的行列。
　　2012年,楼市依然离不开限贷、调控这些话题,从1、2月楼市的低迷,金三银四红五成交量发力逆袭,到6、7、8月淡季不淡,再到“金九银十”之后市场的平淡。随着库存压力和激烈的竞争将使得打折范围逐渐扩大。越来越多的楼盘加入到了以价换量的行列。
2013
　　房地产政策先紧、走稳、再紧,使房价涨跌共存分化明显。
　　2013年,房地产政策经历了先紧、走稳、再紧的政策波动,“宏观稳、微观活”成为2013年房地产政策的关键词,这一年里楼市的风云变幻与日俱增。蛇年春节刚过,国务院就出台了“国五条”,紧接着各地细则纷纷出台,2013楼市调控如期升级。　　　　　　　　　　　　　　　　　　本报记者　刘钦