居民不愿交物业费,物业公司怕
　　近日,奎文区推动物业公司进驻部分符合条件的老旧小区,并进行补贴。部分老旧小区改造后曾尝试引进物业公司进行管理,却遭遇了各种各样的问题,物业进驻老旧小区像串门一样来了又走。政府补贴,对提升老旧小区管理水平,改善居民居住环境有莫大的帮助。但也有人提出,政府补贴过后,小区居民仍不愿交物业费,物业公司又要撤走吗?有市民表示,政府补贴期间正是物业的表现期,应提供良好的服务打动居民,让居民心甘情愿交物业费。
现状
西上虞小区
“短命”物业只待一个多月
　　2008年3月,奎文区广文街道西上虞小区进行老旧小区改造,2008年10月,改造完成后的小区环境变得非常整洁,并在奎文区广文街办的指导下成立了西上虞小区业主委员会。西上虞社区居委会联合小区业委会开始招聘物业公司。
　　经过遴选,潍坊春风物业管理有限公司成功入驻西上虞小区。但因为种种原因,西上虞小区和春风物业的“结合”只有短短的一个多月,就“分手”了。2009年11月,小区业委会和潍坊昕通物业管理有限公司“相亲成功”,昕通物业也确实给小区居民带来了不错的管理和服务。
　　两年相安无事,就当所有人以为昕通物业会给小区带来良好的服务时,却突然传出昕通物业要撤出的消息。据了解,西上虞小区原本由6个院落组成,管理难度大,物业费难收,这让昕通物业有点吃不消。2011年12月,昕通物业撤离西上虞小区。
　　2012年3月,在西上虞社区居委会的组织下,西上虞社区物业服务中心正式成立。物业服务中心经理韩柱礼告诉记者,西上虞社区物业服务中心的工作人员有48人,分别管理西上虞小区和西虞天成两个小区。
　　韩柱礼说:“现在小区里的物业收费标准是每月每平方米0.32元,算是城区的最低标准了。就算这样,仍有很多居民不愿交物业费。”
　　据了解,虽然有了物业服务中心,但该小区仍存在管理难的问题。

卧龙小区
先后换过五六家物业
　　奎文区北苑街道卧龙小区是奎文区北部最大的旧改小区,是由最早的一批单位宿舍改造而来。小区内约有住户1500多户,多是低收入群体,而且大部分是老年人。
　　小区进行改造后,进驻该小区的物业公司存在收费偏低、费用收缴困难,物业公司收支难以平衡等问题,先后换过五六家物业公司。2012年12月,合同没有到期的物业公司提前离开,导致卧龙小区再次陷入“没人管”的境地。
　　2013年3月,潍坊昕通物业管理有限公司与卧龙小区业主委员会签订了服务合同。昕通物业承诺服务好居民的同时,在物业收费方面也降低不少,物业费按每月每平方米0.3元、车位费按每月40元收取,并承诺进驻的前三个月免收物业费。
　　时隔一年,2014年3月,记者了解到,入驻该小区后的昕通物业目前很难维持运营,居民不交物业费成了物业公司最头疼的事。虽然卧龙社区居委会从中作了大量工作,但物业费的收取情况仍然不理想,小区居民对于交物业费的抵触心理非常大。
　　昕通物业公司的一位工作人员表示,现在就是想通过服务得到更多居民的认可,这样物业公司才能更好地在小区里干下去,但要想得到居民的认可,就需要通过资金改善居民的生活环境。居民不交物业费就没有资金运转,全靠公司往里贴钱也不现实,这似乎形成了一个死循环。
原因
小区居民
不愿每月多交物业费
　　“我住在开放式的老小区,卫生没人管,现在垃圾成山。”家住奎文区潍州路一小区的居民李先生说,现在许多老旧小区没有物业,平时卫生维护,水、暖等生活设施维修都是难题。
　　记者先后走访奎文区老市府家属院、潍城区槐香小区等老旧小区发现,这些小区多数没有正规的物业公司管理,车辆和行人随意出入,有的小区垃圾清运不及时,卫生打扫不彻底。很多小区居民表示,如果能有一个收费合理又能真心实意为居民考虑的物业进驻,对居民来说是件好事。
　　面对小区无人管的问题,不少小区居民也筹备过的聘请物业,但在各种担忧和反对声中夭折了。
　　据了解,居民反对小区物业化管理的原因主要是福利思想作怪。老旧小区中有一部分居民楼是有产权单位的,之前的物业费一直是单位出,很多居民不愿聘请物业公司是因为每月要交物业费。居民不愿交物业费的一个原因是小区的利益划分问题。不少小区的门头房租金和周边摊位的租赁费属小区全体居民共有,有居民表示这些费用每个月就几万元,如果用于小区建设,还需要交物业费吗?
　　一位业内人士表示,老旧小区物业费收取一直是个老大难问题,“老旧小区出租房比例高,人员流动性强,不仅对物业需求标准难以统一,而且收费困难,现在小区物业收缴率一般在80%左右,低的在65%左右。一些小区居民长期只交卫生费不交物业费,特别是一些单位原来的职工根本没有交物业费的概念。”
物业公司
接手老旧小区怕亏本
　　3月4日,潍坊丽洁物业管理有限公司经理徐庆英表示,现在很多物业公司都把老旧小区视为“烫手山芋”,不愿接手管理。“主要还是成本问题。”徐庆英告诉记者,目前城区物业费水平是多层每月每平方米0.4元-0.5元、小高层每月每平方米1.15元-1.3元,高层每月每平方米1.2元-1.6元,而很多老旧小区的物业费每月每平方米还不到0.4元。
　　徐庆英表示,老旧小区的物业费太低,根本不够其本身支出。收益差是不少物业公司不愿意接手老旧小区的主要原因。“除了费用的问题,老旧小区的管理也是个棘手问题。物业费收缴标准低,收缴率也低,这样就导致恶性循环,管理越来越差,居民意见越来越大。比如奎文区苇湾小区,每户卫生费不到50元,而收缴率还不到50%,这让物业公司如何经营和管理?老旧小区的管理难题亟待破解,需要政府、物业公司、社区居委会、业主共同探讨。希望有关部门尽快出台更合理的物业管理具体法规,来规范物业公司和业主的行为。”徐庆英说。
　　另一位不愿意透露姓名的物业公司经理表示,老旧小区年久失修,普遍存在屋面墙面渗水严重、道路破损、绿化不足、下水道堵塞等问题,安全保障设施不齐全,物业维修金又无法落实,增加了管理难度。同时老旧小区内居住人员复杂,低收入家庭多,物业需求标准难以统一,收费困难,影响服务档次的提升。
探索
政府补贴,老旧小区引进管家
　　奎文区从今年1月1日开始,对全区2001年底前交付使用、相对封闭且未实施市场化物业管理的住宅小区(单位自管形式除外)推行市场化物业管理和社区化准物业管理模式。
　　市场化物业管理,是指由小区业主委员会聘请物业服务企业,为业主提供专业化物业服务的管理模式。而社区化准物业管理,是由社区居委会作为管理主体,通过聘请物业服务企业,为业主提供专业化物业服务的管理模式。老旧小区物业管理将提供公共区域秩序维护、公用配套设施设备日常保养和报修、卫生清洁、绿化日常养护及其他特约服务和便民服务。
　　根据文件,奎文区政府安排老旧小区物业管理补贴资金,补贴期限分别为5年和4年。对实施市场化物业管理的老旧小区,补贴期限为5年。第一年至第五年,政府分别按照每月每平方米0.30元、每月每平方米0.25元、每月每平方米0.20元、每月每平方米0.15元、每月每平方米0.10元逐年递减的标准相应划拨补贴资金。对实施社区化准物业管理的老旧小区,补贴期限为4年。第一年至第四年,政府分别按照每月每平方米0.25元、每月每平方米0.20元、每月每平方米0.15元、每月每平方米0.10元逐年递减的标准相应划拨补贴资金。
　　在社区化准物业管理实施期间,小区成立了业主委员会,具备了实行市场化物业管理的条件,社区在征得业主同意后,可向所属街办提出书面申请,街办报区政府批准后,业主委员会可与物业服务企业签订物业服务合同,实施市场化物业管理。模式转型后,物业管理补贴资金按照当年度市场化物业管理的标准执行。
　　据奎文区住建局的工作人员介绍,奎文区目前共有200多个老旧小区,目前是推荐阶段,暂未确定在哪些小区试点,将由各街道推荐2个,一共16个老旧小区先行试点。
搞好关系需物业与居民共努力
　　听说奎文区出台政策补贴物业企业入驻老旧小区,很多居委会的工作人员很高兴,因为现在绝大多数老旧小区由社区居委会代管。虽然居委会工作人员尽心尽力,但因还要承担很多其他工作,不可能像物业公司一样全职为老旧小区服务。
　　奎文区北苑街道一位社区工作人员告诉记者,政府补贴确实是好事,这能在一定程度上缓解物业公司进驻小区之后的资金难题,即便有一部分居民不愿意交物业费,靠物业补贴也能度过最开始的一段艰难时间,对物业公司和小区居民来说都是好事。
　　但也有人认为政府给物业公司补贴,会让一些居民产生“依赖心理”。奎文区东关街道一名社区工作人员就明确表示:“我们这里也有很多老旧小区,能够进驻物业确实是好事,但4年或者5年之后,政府不补贴了居民又不愿意交钱,难道到时候物业公司还要再撤出去吗?这在一定程度上是对居民不交物业费的纵容。”
　　奎文区西上虞小区的一位居民王先生说:“物业公司入驻老旧小区收取物业费之后应该为居民干点实事,很多物业公司在进驻小区后喊着入不敷出,但老百姓交钱不是为了让物业把自己的钱包装满,而是为了得到物业更好的管理和服务。”
　　城区一家二级资质物业公司的一名物业经理告诉记者,物业公司和居民的关系其实没有那么僵,搞好关系需要物业和居民共同努力。物业需要居民的理解,毕竟物业公司进驻小区是为了把小区管理好,让小区居民有更好的居住环境,两者的目标是一致的。同时,物业也应该通过更好的服务来打动居民,政府补贴期间正是小区物业的表现期,只有通过良好的服务才会让居民心甘情愿地交费。
老旧小区物业管理路还很长
　　记者了解到,虽然奎文区着力推动物业入驻老旧小区,但奎文区住建局的一名相关负责人坦言,老旧小区的情况复杂,有些老旧小区甚至就只有一栋居民楼,要真正做到物业管理其实还有很长的路要走,但老旧小区终究要管,要是不管就会一直是现在这种混乱的状态。
　　一些老旧小区改造之后,水电一般都实行一户一表,市民可以直接到供电公司和自来水公司购买水电,物业管理的权限仅仅限于对小区的管理,甚至没法拿水电进行“要挟”。如果居民不交物业费,物业公司就只能干瞪眼。很多物业公司都希望能有一定的制约措施来能保证物业费的征收。
　　城区一家物业公司的工作人员告诉记者,不仅是老旧小区,就连很多新小区也存在物业费收不上来的情况,老旧小区的情况可能更加明显。但物业没有有效的办法,只能上门好脸好言地要,寻求居委会的配合一次次地登门收取物业费,即便这样也常常会吃闭门羹。
　　记者采访了城区多个小区发现,居民交物业费的比率都不是很高,能收到90%的小区已经算是比较不错的了,其中老旧小区的比例尤其低。既然小区引进物业公司,就说明绝大多数居民是同意的,但交物业费的时候,却变成了只有少数人愿意交,物业公司就处于一个想继续服务却又没钱的尴尬境地。
他山之石
　　“居民自治”另辟蹊径
　　潍城区向阳路232号,是一座没有名字的住宅楼,6个单元60户居民,虽然不是小区,但这里车位、车棚、传达室样样俱全,这里的居民都管这个小院叫“和谐大院”。而把这个院打造成“和谐大院”的,是今年80岁的张桂芳和她的物业小组。
　　3月7日,记者在这个小院里看到,虽然面积小,但小院里还是画上了车位线,车位线不是很直。张桂芳说:“这些线是我自己画的,有点歪但这样能省钱。”小小的院子里画了22个停车位。小院的车棚里很干净,墙壁上还挂着灭火器,这样的“高级配置”也许在一些高档小区都不会看到,不大的院子里安装了4个摄像头保证安全。
　　门卫室有3个人轮班,都是小区里的居民。张桂芳说:“自己院子里的人熟悉环境,用着也放心。”崔素娥今年62岁,她平时一值班就要24个小时,工资才700元,这样的工资水平在外面很难招聘到人员。
　　2011年,管了10年的物业公司因为各种原因撤出小院,当时小院的管理面临着诸多困难。居委会和居民商量之后,最终决定由居民自己管理,经过推选,张桂芳和6位楼长成为了小院的物业管理小组组员。虽然开始时也有不少困难,但最终还是凭借张桂芳和其他人的努力,把小院变成了一个“和谐大院”。
　　记者在采访时了解到,物业与居民之所以有矛盾,很大程度上是因为物业的收支状况非常神秘,很少将每年的收支明细公之于众,为小区居民花的每一分钱成了糊涂账,居民自然不买物业的账。
　　而在“和谐大院”里,张桂芳把收的钱以及花的钱都明明白白地记在纸上,每半年会在院子里的小黑板上公布,让小院里的居民看看自己的钱有没有被乱花。就这样,原先一些不交管理费的人也主动把费用都交了。
　　潍城区北关街道北园社区书记徐文芳说:“管好一个小院子和管好一个大的小区其实是一个道理,不管是物业管理、居民自治还是居委会代管,只有真心真意为居民着想,把费用收支情况公开,绝大多数的居民还是会支持管理人员的。”
　　A6-A7版文/图　本报记者　李楠　李早花　刘钦