又是一年“3·15”国际消费者权益日,今年“3·15”的主题是新消法、新权益、新责任,体现了新消法创新的立法理念,加大对重点领域的社会监督,督促行业、企业清理不符合新消法的行业规则和经营行为；加强文明、健康、节约资源和保护环境消费理念的引导等。
　　每一年的今天,我们都会更加关注权利和维护。在我们身边会有各种各样的消费纠纷发生,住房做为普通消费者一生最大的一笔开支,新消法、新权益、新责任更需照亮楼市中的灰色区域。
【聚焦】
3·15房产维权
　　在潍坊,房子上的纠纷接连不断地出现,某些楼盘因为周边规划不合理或是未拿到预售许可证等而引发准业主们的严重不满,纷纷维权抗议想要退房。很多购房者都表示在买房时曾被忽悠过,大体都是以下几个方面:广告宣传虚假、夸大及承诺不兑现、楼盘开盘时“被涨价”、面积房型与销售所说的不符、开发商不及时办理房产证、房屋质量问题(墙壁开裂、材料使用、管线安装等)、房屋产权缩水、开发商延迟交房、小区规划的变更等。众多问题足以抓心挠肝了,然而作为消费者,在此类问题维权中依然是处于相当弱势的地位。由于对相关法规不了解,对房屋质量问题认识上存在误区,在遇到纠纷的时候,都选择了“怕麻烦,忍过去就好了”,即使想办法解决,最终的结果也不尽人意。值此消费者权益保护日来临之际,潍坊晚报为广大市民深度解析房地产纠纷,为购房者的维权之路保驾护航。

【案例】
案例一　酒店式公寓收租难
　　近日,业主陆女士向记者反应,她在火车站附近某小区9号楼买了两套房,因为自己是高密人不在这里住,所以就把房子托管了,现在已经建成酒店并开始营业,按理说应该按照合同开始收取租金,但到现在一年多业主收不到托管费,也没有明确答复费用如何支付,业主的房子也没法使用,目前已经求助于法律界人士并委托了房屋验收机构进行维权。
　　随着前几年限贷等调控不断升级,潍坊房地产趋向投资类公寓发展,同时也伴随着产权式酒店、酒店式公寓等商业地产的兴起,返租托管类公司也从产生逐渐发展成熟。这种投资模式最早兴起于海南旅游地产,当地人购买小型公寓非自住,而是交给物业进行统一的酒店式管理。这是一种提供酒店式管理服务的公寓,集住宅、酒店、会所等多功能于一体,具有“自用”和“投资”两大功效,购买者拥有单元产权,既可以自住、出租,也可以转售,是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。
　　最大风险:开发商是否诚信
　　潍坊名仕宜居房产咨询有限公司的经理王清华向记者表示,产权式酒店存在着以上种种的优势,但是,作为一项新兴事物,它必然潜藏着一定的投资风险,所以要想真正将上述优势转化为自己的获益,投资者还需要谨慎考虑。这种风险主要来自开发方诚信与否。产权式酒店的开发商在出售酒店的过程中,其实已经在收回成本,如果开发商恶意欺诈或经营公司在酒店营业中经营不善,由于酒店经营成本较高,一旦产生经营风险,投资者的投资回报就没有任何保障。
　　应对方式:选房先看开发商
　　化解风险的办法只有一个:选择一些真正高品质,有稳定收益保障的产权式酒店。产权酒店品质高低与否,起决定作用的是开发商与酒店管理公司的实力与经验是否足够雄厚。选产权式酒店实际就是在选择开发商与酒店管理公司,只要开发商实力强劲经验丰富,酒店选址、建筑品质、服务质量、管理公司选择等都将得到有力的保证,这一切又都会帮助产品在市场上获得较高的租金和稳定的出租率,这也是对业主投资回报的有力保障。所以开发商是推动项目良好运作的源泉。
案例二　刚交付的房屋出问题谁维修
　　家住金域华府小区温女士向记者反映,自己的房子交房时查出了一些质量问题,但两年过去了,物业未给维修,也没有任何赔偿的说法。
　　最大风险:互相推诿
　　装修新房发现质量隐患,找开发商,开发商却早已不见踪影,这是最让业主恼火的事。购房后,最闹心的莫过于房屋质量出问题后投诉无门,维修无果。开发商交房后,业主一旦发现房屋建筑和配套设施质量差,导致地下室渗水、墙体裂缝、屋顶漏雨发霉等问题时,往往会遇到相关部门推脱或互相推诿责任,而房屋鉴定费也挡住了业主维权的脚步。
　　应对方式:三类不同解决方案
　　针对这种问题,王清华表示,如果是一些小的质量瑕疵问题,例如比较小范围的空鼓、门窗缺少配件密封不到位、开启不灵活等,这些问题业主可以直接报修物业或者开发商进行处理,物业或者开发商
　　会安排专门的施工人员,来进行问题之处的维修工作。
　　一些比较大型的质量问题,直接导致业主无法完成入住的,例如房屋漏水等。如果业主尚未完成收房手续,那么业主在这时可以依法请求拒绝收房,在开发商整改完所有的质量问题之后,再办理入住手续。另外,也可以根据合同的相关规定,要求开发商承担由于延迟交付而造成的违约责任；如果业主已经办理完入住手续,在入住之后发现这些问题的,业主有权要求开发商承担维修期间的损失,来维护自己的权益。
　　最后就是出现的房屋裂缝以及露筋等问题,此时业主有权要求开发商尽快查明原因之所在,并要求出具国家专业鉴定部门的报告,证明是否房屋存在严重的安全结构性问题。如果没有存在安全性结构问题,则可以要求开发商进行常规的维修整改即可,整改期间的损失由开发商来承担。
【解析】
再这样就玩不下去了
　　2013年,潍坊市新建商品房网签129516套、1288.5万平方米,同比分别上升29%、27%；均价4012元/平方米,同比上升0.6%。其中,商品住房98989套、面积1096.9万平方米,同比分别上升36%、38%。与数据同样“火热”的是各类侵权维权事件不停发生,关于房地产方面的投诉增长幅度并不比销量增幅小。十年来消费者关注的问题没有什么变化,为什么现在变得越来越重要?市场在成熟,房地产行业也需要回归诚信。
　　尤其是最近,山雨欲来风满楼,很多人都认定房地产得摊上大事,但没想到苗头会来得这么快。伴随着对三四线楼市“崩盘说”言论的恐慌,部分二线楼市加入了降价销售的行列,追涨杀跌的楼市游戏终于升级到了2014版。这个版本依然会好玩而刺激吗?现实看来,恐怕会玩得很玄。
　　在以往,人们总是有这样的幻想,房地产一直像孙猴子一样牛气冲天,满身超越经济规律、逃出化外神气,这是要“伏法”了吗?
　　房地产行业何时能完全“伏法”,回到经济规律中来,这很难说。毕竟作为许多地方的经济支柱产业,房地产这个游戏必须被小心翼翼地维持着。开发商和购房者2014版楼市游戏的设计理念依然是追涨杀跌,各方还要在游戏中沉浮。但是,越来越多的行业黑幕、维权案件,让这个游戏的维护成本已经越来越高。
没有诚信就没有市场
　　一直以来,房地产维权都是消费领域的最强音。因房屋是大宗商品,涉及细节较多,购房者因信息不对称的原因,在消费过程中往往有一种防不胜防的感觉。而从去年开始传统的房地产侵权行为模式又发生了一些变化。除了传统的规划,配套,工程硬伤之外,虚假宣传,违规收费,捂盘销控,霸王合同,虚假承诺,虚假配套,物业维权……仍在上演,并且在2013年的维权投诉中又增加了些侵权行为,如短信骚扰,拷客电话骚扰等等,你拉个黑名单,他就能换个号,很多市民对此早就不胜其烦却又无应对良策。
　　房子质量出问题了还可以修,营销有矛盾了还可以协调,但消费者对房地产行业的信任倒了,就扶不起来了。从这一点来说,房地行业必需要回归诚信。
　　对大部分人来说。买房之旅从不顺利,从最初接受营销资讯开始,购房人就已经处于弱势地位。开发企业想告之什么信息我们就只能接受什么信息。无论开发企业是否存在欺诈意愿,其所处地位与角色已决定了他不可能将所有不利信息同期公布出来。
　　在购房过程中,置业者受限与专业与信息不足,规划与配套的先天不足部分显然难以完全发现,就算开发企业,诚心诚意与置业者沟通,但它能确保规划单位、设计、建设等各个环节之间的配合就真能那么随心所欲吗?
　　大部分房产类的投诉其实是出现在这个环节中的。而交房后的问题就更多了,大部分工程质量问题在此时暴露出来,包括墙体裂缝及楼板裂缝,上下水楼层之间跑冒滴漏,有的门窗自安装上开始,在使用一段时间后即出现密闭不好、部分材质或整体变形的问题,严重者起不到隔断视线、挡风遮雨的效果,甚至有的无法关闭、开启。
　　物业侵权行为在交房之后呈高发状态,由此来看房产诚信问题真的是个系统工程,并非开发企业一家能完全控制的。
　　企业犯的错有两种,一种是无心之失,一种是有意而为,责任和后果都不一样。对无心之失大部分人会理解,专业水平不够都会犯错,只要能解决好问题就行了。有意而为就是涉及企业诚信问题了,这不但关系到置业者的权益,也是关系到企业品牌,市场是否规范,企业能否长远发展的问题了。
　　现在,是时候共同协调改善一下游戏规则,以免泡沫太大压垮刚需,耗尽楼市的一丝真气,行业的出发点应当是要关注良性循环,要长远发展,而不能只站在怎么在短期攫取更多的财富上面。只有从起点上抓起,企业的品牌才能建立,财富才会长久,行业诚信才能回归,才能继续玩下去。　　　　　　　　　　文/图　本报记者　刘钦