“五一”楼市遭遇“寒流”　房价全面下跌序幕或将开启
　　“北京‘五一’假期二手房成交仅31套,同比下滑超八成；深圳某楼盘单价降2000元再遭老客户‘维权’；南宁限购政策松动或引发‘救市潮’……”今年以来,无论是新房还是二手房,多地楼市经历从“一房难求”到“降价甩卖”的骤变。尤其是近期,全国楼市呈现出了观望心态渐浓,“看空”情绪弥漫的普遍特征。在全国整体信贷收紧,部分地区供应过剩的背景下,全国楼市是否拉开了“跳水”序幕?
北京　二手房降价百万无人买
　　“五一”假期,北京东三环双井附近的合生国际一套三居室,降价150万元仍无人问津的报道让舆论惊呼楼市“跳水”时代的到来。记者了解到,该套房从年初至今的挂牌价下降的确超过100万元。这虽然是极端案例,但北京多个区域主动降价的二手房业主却比比皆是。
　　“附近的一套南北通透的两居室又降了50万元。”这是位于北京市朝阳区北苑路附近一家知名中介的经纪人赵先生,向记者推销房子时说的第一句话。“降价50万元已经不是什么新鲜事,只要买卖双方都诚心交易,一套房子砍下个几十万元已不鲜见。”赵先生对记者说。
　　记者近日走访北京多个中介门店和新房售楼处时发现,“降价”、“促销”的声音不绝于耳,而看房者却寥寥无几。北京大兴区的一些刚需楼盘曾多次出现开盘即“日光”的现象,而如今某小区却推出每平方米优惠5000元的“特价房”。一位销售人员直言不讳地说:“现在行情不行,我们就是变相降价。”
　　据伟业我爱我家市场研究院统计,“五一”假期三天北京楼市成交总量仅为200套,同比减少85.48%。这一数据为近年来“五一”小长假期间成交的历史低点。

深圳　楼盘降价再遭客户维权
　　5月2日,位于深圳宝安西乡的一楼盘售楼处再遭业主上门维权。今年春节后在该小区购房的多名业主指买房时遭开发商欺诈,如今买了房,他们才发现小区周边被违建、厂房和臭水河包围,房价也从2.2万元每平方米下降到2万元左右。该楼盘一名销售负责人则表示,实际上,售楼时他们已明确作出风险提示,告知周边的违建以及小区内的垃圾站的情况。该楼盘在“五一”期间确实有促销,但并没有大幅度降价。
　　位于深圳宝安西乡的该楼盘,占地上万平方米,是一个大型社区,该楼盘从去年11月开盘,目前仍在销售中。
　　虽然业主表示,房价涨跌,是市场行为,风险自担。但实际上,前述不满,再加上房价下跌,让业主更为“受伤”,频频维权。一名业主称,他3月份在该楼盘某栋5楼购买一套89平方米的三房,价格为200万元。而两周之后,5楼对门的一套房产就以187万元售出。每平方米由原来的2.2万元降到2万元出头,降价幅度在每平方米1000多元。
数据　一二线城市降幅最大
　　无独有偶,全国多个城市的楼市也呈现“萧条”景象。中原地产研究中心统计数据显示,“五一”期间54个城市合计住宅签约套数为9887套,同比2013年同期的14642套下降了32.5%。其中,一二线城市下降幅度最大,一线城市三天合计签约1046套,同比下降40%。
　　“今年以来,全国楼市整体上的表现都十分低迷,降价现象也从年初的二三线城市向一线城市蔓延。”中国房地产学会副会长陈国强表示,与以往政策出台引发楼市波动不同,这一轮变化是由于市场内部的供求关系和经济基本面变化引起的,体现出市场规律。
　　数据显示,今年1月至3月,全国房地产开发投资15339亿元,同比增速比1-2月份回落2.5个百分点；住宅新开工面积同比下降27.2%；房地产开发企业到位资金同比增长6.6%,增速比去年全年下滑近20%。
　　“这次房地产市场的低迷不仅仅是成交量和价格的下跌,而且是一系列数据的全面回落。”经济学者马光远预测,今年房价全面下跌是大概率事件。
政策　救市城市已增至五个
　　楼市持续低迷让一些地方出手“救市”。5月5日,安徽省铜陵市政府网站发布消息称,日前铜陵发布《铜陵市人民政府关于促进房地产市场持续健康发展的意见》,表示要以最大限度惠及市民。这意味着,加上广西南宁、天津滨海新区、杭州萧山、江苏无锡四城,救市城市已增至5个。
　　据了解,安徽省铜陵市制定了政府将以团购方式筹集保障性安居工程住房、购房者可获契税补贴、放松住房公积金贷款条件等一系列利好政策。南宁市房管局此前发文决定,广西北部湾经济区内的北海等地户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。此外,天津滨海新区、温州、长沙、杭州等地也有传言称正酝酿和讨论松绑限购的可能性。
　　“无论地方政府是否愿意承认,在经济活力下降,财政收入缩水的情况下,类似的政策调整都是在设法给房地产市场增加温度。”中国房地产学会副会长陈国强说,在调控政策持续多年、信贷政策持续收紧、楼市供应充足的情况下,这些救市行为对楼市的影响十分有限。
　　“中国房地产市场非常复杂,存在着区域分化的问题,不能用统一的观点去看待房价下跌问题。”中国房地产研究会副会长苗乐如表示,各地应该根据房地产市场的区域性特点,制定符合实际的发展思路。
分析　供需格局悄然生变
　　今年以来,成交量的下降直接影响到上市公司利润。中原地产研究部统计数据显示,截至5月4日,沪深两市共有117家上市房企披露了一季报及业绩预报。有61家公司业绩利润出现同比下滑或亏损。117家房企的合计净利润为96.49亿元,相比2013年同期的127.36亿元,出现了明显下降,下降幅度达到27%。
　　与下游销售市场日渐萧条相似的是,上游土地市场也有渐冷趋势。最近几个月,销售20强标杆房企拿地数量逐月递减,明显出现愈加谨慎的态度。据中原地产监测,1月购地金额达到了单月高点,约为600.99亿元,随后连续多月下降,2月拿地额约为325.62亿元,3月萎缩到254.54亿元,4月更是下降到133亿元。
　　成交量下滑、利润下降、拿地放缓。种种迹象表明,2014年楼市明显出现了和2013年不一样的变化。业内人士认为,造成这种变化的原因错综复杂。
　　中国房地产业协会副会长朱中一认为,去年由于出台了“国五条”,对二手房交易所得征收20%的个税,造成了爆发式的非理性的增长,因此成交量同比自然要下降。与此同时,房贷偏紧也在一定程度上抑制了购房需求。
　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则认为,自住型商品房陆续入市对二手房源的入市心理产生了不小的影响,部分刚需也因此被分流。同时,不动产统一登记等楼市发展的长效机制大幅扭转了市场各方的预期,这也是楼市转冷的重要原因。
　　链家地产市场研究部分析师张旭认为,购房者深度观望的情绪仍未有任何改善。在当前无论是从政策层面还是市场层面都尚未出现重大利好信号的背景下,5月市场出现明显回温的可能性很小。

◎专家
让利跑量　难阻下滑
　　中原地产首席分析师张大伟说,当前房企与客户群之间的博弈已经出现了微妙的变化。在信贷收紧、自住房供应等多方因素的冲击下,供需双方的市场预判已经出现转向,购房者观望情绪增多,而房企“让利跑量”心理渐占上风,供需格局已经悄然生变。而随着楼市预期改变,今年房企业绩释放动能已明显减弱。
　　张大伟认为,对比年初数据,一二线城市楼市调整趋势明显。杭州、南京等二线城市的小部分楼盘已经出现了价格调整。一线城市也出现了局部价格停滞。“从目前情况来看,一线城市和大部分二线城市价格很难出现重大调整,但这是建立在购房者信心依然刚性的基础上。因此,一旦因为信贷等因素出现普遍观望,出现重大调整并非完全没有可能。”

楼市降温　恐将持续
　　中国房地产学会副会长陈国强指出,与去年同期时常出现的楼市“小阳春”不同,今年却出现一轮“倒春寒”,市场趋冷。他指出,成交量的下滑恐带动房价的下跌,而且今年这样的降温态势恐怕还会持续。
　　中原地产首席分析师张大伟则认为,2014年整体楼市分化将愈加剧烈,在资金面趋紧的情况下,房价出现调整的可能性越来越大。特别是库存严重的城市,人口新增放缓的城市,都有可能在最近再次出现降价。
　　“除了地区间、城市间的分化加大外,就市场本身来说,正处于‘三期叠加’时期。”中国房地产业协会副会长朱中一认为,一是房地产增速换挡期,即由过去的快速增长转向理性平稳增长,消费者趋于理性；二是结构调整期,既包括完善保障和市场两种供应体系,又包括房地产业态的进一步细化；三是房地产政策的完善期,主要是加快构建促进房地产市场平稳发展的长效机制。
　　“长期以来,一些大城市的问题是房价太高；一些中小城市的问题是房子太多。房价的适度下跌令市场更健康,对中国经济发展是好事。”经济学者马光远直言,今年楼市全面下跌是大概率事件,也许现在刚刚开始。在这个过程中,有相当一部分开发商会死掉,可能会出现开发商的倒闭潮。
　　　本报综合新华社、《经济参考报》等报道