临近年底,各大银行房贷政策悄然生变,部分银行的房贷额度有所收缩,甚至暂停受理二手房贷款业务,即使受理,有些银行放贷时间明显拉长。对于准备贷款购房的群体来说,现在买房是否合适呢?

　　先做好购房预算
　　买房之前首先需要考虑的当然是资金问题。购房者要充分从自身收入水平、现有存款额、可获得的贷款额度及向亲友借款额度等资金来源因素,正确估算实际购买能力,以便最终确定所要购买的房屋类型、面积和价位。
　　业内人士认为,买房者要根据需要和支付能力综合考虑,先买支付得起的房子,再买喜欢的房子,其要诀是审慎地计算个人净资产,净资产值是个人支付能力的底牌。
　　在个人资产中,净资产是可随时支配的款项。对自住型的购房人来说,通过以小换大,由远到近,比一次性进入高尚住宅更实际。因而准确计算个人净资产是把握购房能力的前提和基础。
　　此外,业内人士建议,新人们每月还贷数额最好控制在两人总收入的50%以内,还贷数额在总收入的30%左右最为合适。按照国际标准,贷款购房者每月还贷的数目最好不要超过个人收入的25%,这样对生活质量的影响基本不大。
准确计算房贷利息
　　在贷款买房的情况下,买房贷款计算利息主要取决于首付数额、还款方式(等额本息还款或等额本金还款)、按揭年数、银行利率等。由于国家政策在变,所以银行利率和首付数额都可能有变化。在计算银行贷款买房利息时,应根据最新数据计算。银行贷款买房利息的计算取决于个人购房贷款还款方式的不同。
　　按月等额本息还款,等额本息的特点是整个还款期内,每月的还款额保持不变。贷款人可准确掌握每月的还款额,有计划地安排家庭开支。
　　按月等额本金还款,等额本金的特点是本金在整个还款期内平均分摊,利息则按贷款本金余额逐日计算。每月还款额逐渐减少,但偿还速度保持不变。这种方式比较适合于还款初期能力较强并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人。
　　因此,消费者在申请贷款前,要在充分了解各家银行推出的房贷产品的同时货比三家,根据自身实际情况,选择更加适合自己的房贷产品,节约购房成本,使钱用得更经济。
提前还贷需计算
　　临近年底,有不少身负贷款的人选择提前还贷,不同还款方式也决定了提前还贷的划算与否。比如,已进入还款阶段中期、使用等额本息还款法的购房者,由于提前还款是通过减少本金来减少利息支出,如果中期之后提前还款,更多偿还的是本金,实际节省的利息有限；又如还款期已达到1/4、使用等额本金还款法的购房者,此时月供的构成中本金已开始多于利息,提前还款也不利于有效节省利息。购房者对此不妨咨询一些专业人士,进行较为详细的计算和对比。
　　当然,如果一开始就有提前还款的计划,那么等额本金还款法由于前期还的本金多,所以提前还款时利息的支付就小,在贷款时间相同的条件下,等额本金还款法较为合算。值得注意的是,由于不同银行对于提前还贷在手续、政策规定上都有所不同,购房者应在贷款初期就对此有所了解,包括是否要缴纳一定金额的违约金、需要提前多久申请、有哪些提前还贷方式(如减少利息、缩短时限)等等,再根据自身实际情况做出选择。
　　就算要提前还款,也要看一下贷款的利率,如公积金贷款和优惠利率(如前几年的7折)贷款的客户首先就不必急于还款。由于这样的优惠利率甚至低于存款利率,购房者把用于提前还贷的钱存入银行的收益就要比利息高了。
　　同时,对于手上还有其他更好的理财或投资项目的购房者,如果收益率明显高于贷款利率也较为稳定,那自然更没有必要选择提前还贷了。
本报记者　刘钦