物业和业委会要明确职责,业主也要加强自身道德约束

　　业主、物业和业主委员会之间,如何才能达到一个和谐的相处模式?为什么有的小区物业费能收到近100%,而有的连一半都收不上来?业内人士表示,物业做好事务公开和小区公共部位的收费管理问题是关键；业主委员会也要明确自己的职责,即监督和协助物业,而不能一味地想“赶走”物业；业主要加强自身道德约束,做到享受服务的同时不拖欠物业费。
业主　不能因物业服务有瑕疵拒交费
　　目前针对规范物业管理的规章制度相对较多,但是规范业主的硬性规定较少,而且缺乏可操作性。一些业主享受着物业的服务却多年不交物业费,在一定程度上也损害了其他业主的利益。物业虽然可以向法院起诉,但为避免与欠费业主僵化了关系,不利于后期工作,不到万不得已,他们不会采取这种方式。业主不交物业费得不到应有的惩罚,不仅纵容了不交费业主,甚至还会带动其他业主不交物业费。
　　市物业管理办公室负责人说,他们也曾考虑将物业费和业主诚信挂钩来督促业主自觉交物业费,但这有赖于整个社会诚信体系的建设,只能逐步探索实施。其实交物业费,不只是靠道德和自觉,法律法规对拒交物业费的行为有明确约束。根据《物权法》规定,业主不能以物业服务有瑕疵为由拒交物业费,因为拒交物业费对抗的不是物业公司,而是全体业主,损害的是全体业主的利益,从法律上讲是要承担侵权责任的。
　　广大业主需自觉遵守小区管理规约,按时交物业费,如果对物业服务质量有异议,可通过业主委员会督促物业公司整改或向有关部门投诉举报。
物业　让居民直观地看到物业费流向
　　几乎每个物业公司都公布着收费标准,但对物业费的用途却很少公布。记者采访了解到,经济区海信·兰郡小区的物业费收取率近100%。记者跟随该小区业主委员会主任丁义明来到小区宣传栏看到,两张业主委员会财务收支报表格外显眼。丁义明说,小区居民可以直观地看到物业费的流向,所以交物业费的积极性也很高。
　　据物业主管部门分析,不少小区物业管理面临种种难题,与物业工作不透明有很大关系。不少业主总感觉物业服务行业是暴利,收了那么多物业费,到底去了哪里?在不知物业费流向的前提下,不少业主交物业费也往往带着情绪。
　　小区公共空间的利用问题也经常是业主和物业纷争的焦点。在物业收不上物业费,难以维持收支平衡的情况下,通过小区公共空间收费来平衡收支或弥补亏空,成了一些物业公司的选择,当然也不乏有些物业单纯为了挣更多的钱去侵犯小区业主的利益。
　　奎文区圣荣广场小区的业主刘先生说,小区里原本有很多供业主活动的健身场所和娱乐场所,但都被物业公司给租了出去,收来的租金也不知道干嘛用了。
业主委员会　监督协助物业管理小区
　　根据相关数据显示,目前城区共有小区2000多个,已配备资质物业服务的有1200多个小区,而已成立业主委员会的小区占到具备成立业主委员会条件的80%左右。
　　业主委员会的成立对小区管理来说应该是利好,但就目前来看,一些小区的业主委员会形同虚设；一些小区的业主委员会则代替物业管理起小区；一些业主委员会成立后便“炒物业”,让小区陷入无人管理的混乱状态；还有一些人则抱着私人目的加入业主委员会,享受着物业的“福利”,却不为业主做实事。
　　对于业主委员会来说,监督和协助物业一起将小区管理得更好是其成立的核心目的,但一些业主委员会片面地行使着自己的监督权,一成立便“炒物业”,这种行为并不是理性的。
　　潍城区安顺东区业主委员会赶走原来的物业公司,让小区陷入一片混乱,最终业主委员会迫于压力解散的闹剧没人希望再重演。
◎管理部门
　　开展培训计划
明确各方职责
　　市物业管理办公室主任郝希来表示,他们希望能够建立一个物业管理服务平台,让各个物业公司随时公布自己的工作动态。通过这个平台,小区物业收了多少物业费,主要用来干什么了等方面,业主都可以一目了然。一方面是对物业的监督和规范,同时也是对业主的一种约束,通过平台信息公开没有交物业费的业主。
　　对于小区内的公共空间管理,物业主管部门下一步将加强对小区内公共空间开发的规范,为各个小区建立一个公共账号,小区内公共空间盈利的财务将全部或者不低于60%转入公共账户,账户里的资金将用于缓解维修资金不足的问题。
　　小区内要实现业主和物业的和谐相处,加强对业主委员会的引导和培训尤为重要。下一步我市将开展“千人培训计划”,针对小区内的业主委员会、居委会以及物业项目经理等进行培训,让他们都明确自己的职责,明确自己应该干什么,不能干什么。
　　文/图　本报记者　李早花　赵春晖