业主对小区内所有停车位是否均经过审批等问题疑虑重重
　　近日,本报连续报道了市区部分小区停车位只卖不租、售价过高等问题。3月19日,记者了解到,小区内经过规划部门审批的停车位归开发商所有,可以出售,占用小区公共用地和绿地等公摊面积的车位归全体业主所有,只能出租。有不少小区业主反映,业主希望开发商出售车位前能公示规划图,对小区的车位情况进行公示。如果您想对自己小区的停车位表达自己的观点和看法,可以联系本报记者,电话为18563639859。

记者探访
出售地上车位　引发业主不满
　　3月19日,记者来到经济区花样年华小区,在小区的通知栏上看到小区物业贴出了两张告示。告示中表示,为了满足广大业主对车位的需求,物业公司在小区内规划了100多个车位用于出租。记者看到,该小区的地上停车位分为两种,一种是建设在小区楼房前路牙石上的停车位,这些停车位上大都设置了车位锁。另外一种是在小区道路旁规划的停车位,这些车位大都用黄线规划了出来,并没有设置车位锁。
　　该小区业主李先生说,小区里以前只有路牙石以上的停车位。去年,小区开发商对停车位进行管理,把原来的地上停车位全都安上了车位锁,向小区业主出售,不购买车位的业主不准把车开进小区。开发商和物业对小区地上停车位只售不租的做法引发了小区业主的强烈不满,业主与开发商和物业之间爆发了多次矛盾。业主认为开发商对小区里的停车位只售不租的做法是违规行为,但开发商则明确表示地上停车位全都是经过规划部门审批的,按照谁投资谁受益的原则,开发商有权对这些车位进行出售。
　　据悉,在小区业主的强烈要求下,开发商和物业最终同意在小区的道路上重新规划了一部分停车位用于出租,并表示出租这部分停车位的收入所得扣除管理费后,剩余的费用全部用于小区公共设施的维护和维修。对于经过规划部门审批的地上停车位,依旧本着只售不租的原则出售给小区业主使用。
　　对此,李先生表示,开发商并没有公示规划图,究竟哪些车位是经过审批的,业主无从得知。
产权证明
　　记者调查发现,有的小区停车位只售不租；有的小区停车位都可以出租；有的小区则是地下停车位卖,地上停车位出租；还有的小区则是地下停车位只卖不租,地上停车位有的卖有的租。小区车位卖租方式的混乱,让业主非常困惑。除此之外,购买车位却没有产权证明的问题,让不少已经购买车位的业主难以放心。
　　据了解,目前很多小区业主虽然购买了停车位,但无论是地上停车位还是地下停车位,都只是跟开发商签订一纸合同,而且仔细研究合同就会发现,业主们购买的只是停车位的使用权,并非停车位的所有权,自然也不会有产权证。
　　潍城区康馨苑小区业主于先生说,他在小区里购买了一个地下停车位以后,仔细研究合同发现,自己购买的只是小区地下停车位的使用权,而不是所有权。花了10万元钱,只买到一个车位的使用权,让于先生心里很不踏实。
　　记者调查了市区的10个小区发现,这些小区内的停车位无论是地上停车位还是地下停车位,凡出售的停车位都没有产权证。
　　采访中,多个小区售楼处的工作人员表示,小区停车位的所有权问题非常复杂,很难开具所有权证明,有些停车位连开发商都没有产权证明,当然不可能给业主发产权证明了,目前也没听说有市区哪个小区的业主能够办下车位的产权证。
　　据了解,无论是地上停车位还是地下停车位,业主只要购买了停车位,跟开发商签订了合同,就可以按合同约定一直用下去,业主花钱买的都是车位的使用权。
业主疑虑
　　经济区晨晟世纪城业主张先生说,很多小区里的地下停车位都是只售不租,而且现在越来越多的小区连地上停车位都开始出售,其中不少地上停车位是建在居民楼前的公共用地上,这让不少市民有些难以接受。
　　张先生说,根据《物权法》的规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位,属于全体业主共有。张先生认为,建在公共用地地上停车位应该是归全体业主所有的,开发商出售这些停车位的做法不合理。
　　该小区业主李先生则认为,停车位本身就是没有产权的,假如购买了地上停车位又没有产权,以后万一不想在这个小区居住了,转让车位的时候不知道是否会有人接手,权益是否能得到保障。
　　经济区花样年华小区的业主刘女士则说,小区开发商在出售地上车位的时候都说这些车位是经过规划部门审批的,属于规划车位,开发商有权向小区业主出售,但这些车位到底是否真的如开发商所说,全部经过了规划部门的审批?这其中有没有占用小区全体业主的公共用地和绿地?怎样才能辨别开发商所说的真伪?对于这些问题,小区业主心里都不清楚。
　　不少小区业主持有相同的看法,首先大家都对地上车位是否可以出售持怀疑态度。假如可以出售,到底哪些地上车位可以出售,业主并不清楚,只能听开发商的一面之词。其次,业主对小区购买停车位后能否拥有产权存在疑虑,假如花了几万元只买了个车位使用权,万一以后需要证明产权,业主的合法权益该怎么保障?
律师说法
若占公摊面积　只能向外出租
　　开发商向业主出售停车位,看上去就是一个简单的商品买卖交易,但由于停车位的产权不明,很容易引起争议。针对小区业主的疑问,记者咨询了山东王杨律师事务所的王建华律师。王建华说,从大类上说,小区里的停车位可以分为规划车位和非规划车位两种。
　　规划车位主要指的是由开发商建设,经过规划部门审批的停车位,这些停车位包括地下停车位,也包括地上停车位。这些停车位占用的地面并没有纳入公摊面积,所有权归开发商,开发商有权把这些停车位以出售和出租的形式给业主使用。根据《物权法》第七十四条规定,假如小区里的地上停车位是规划停车位,开发商可以根据跟业主的合同约定选择是出售、出租或赠予；非规划车位,主要指的是地面公共停车位,这些停车位占用的是小区里的空地、绿地或者道路,占用的地面已经纳入了公摊面积,所有权归全体小区业主所有。开发商规划这部分车位首先需要经过全体小区业主同意,其次要到规划部门审批备案,最后这些停车位只能租赁不能买卖,租赁来的收益扣除成本后,归全体业主所有；还有一部分地下停车位属于城市地下人防工程,关于这部分停车位的产权目前没有明确界定,但根据谁投资谁建设谁收益维护的原则,开发商有使用权,可以以合同的形式转让使用权和管理权,但无权出售,也不能办理产权证。
　　王建华表示,由于小区停车位没有产权,业主购买车位相当于只是购买了这个车位的使用权,这就要求业主跟开发商在签订合同时一定要注意规避可能存在的风险,防止开发商把同一个停车位多次出售。
部门回应
业主可申请　查阅规划图
　　记者咨询潍坊市房产交易中心得知,目前小区停车位基本上都没有产权证,主要原因就是国家相关政策对小区车位所有权的界定还不是特别清晰。即便是符合规划要求的停车位和车库,也只是房屋的附属品,目前很少有开发商为小区停车位办理独立的产权证或附属产权登记,大都是跟业主签订使用权的转让合同或租赁合同。
　　对于产权归属问题,市建设局工作人员提醒业主,购买车位时可到规划部门申请查阅小区建设时的规划图纸,签订合同时一定要确定自己购买的车位是否占用了小区的公摊面积,假如车位本身已经被算进了公摊面积,开发商再出售这些车位,则属于重复销售。
　　市规划局表示,业主如果要查看小区规划图纸,需要提交有效材料证明自己是小区业主,并提交申请书。
　　不过,有市民认为,开发商为什么不能在小区内公示规划图呢?19日,记者来到经济区晨晟世纪城小区物业办公室看到,小区办公室里张贴着比较完整的小区规划图,其中标明了地上停车位有多少个、地下停车位有多少个,业主通过这张规划图可以看到小区里哪些车位是经过规划的,哪些车位是非规划车位,出售的车位是否占用了小区公摊面积等。
　　有市民认为,政府部门应该出台相关政策对此进行规范,开发商如果要出售小区停车位,应该主动把小区的规划图公示出来,哪些车位能卖,哪些车位不可以卖,保障业主的知情权。
　文/图　本报记者　赵春晖