新政促使房企深耕改善性住房
　　央行、住建部、银监会于3月30日联合下发通知,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。同日,财政部也发布消息,明确个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。虽然,之前市场对利好消息有所预期,但这组利好组合拳的力度,还是出乎很多人的意料。业内人士惊呼:政策宽松程度超过了2008年。
开发商
市场不会马上暖　营销政策暂不改
　　时隔七年,楼市组合拳再现。在微博、微信等平台上,3月30日出台的两项政策被频频转发,大多数市民对出台的托市组合拳是持肯定和欢迎态度的,二套房首付降至40%、二手房营业税政策调整也意味着政策回归至2008年救市模式。在今年经济形势严峻的情况下,通过政策稳定房地产的预期是可以理解的。更有市民认为其宽松程度超过了往年,宽松程度回到了2010年4月“国十条”之前。而房贷放松属于大利好,将会刺激有效需求。此次放松主要受惠对象是二套房,这类需求已成为近几年的主力刚需,这类需求释放将有利房价上涨。
　　也有人淡对政策,有朋友就向记者诉苦:“降低了首付比例,并不意味贷款成本降低了,每个月要还的钱也是多了,说实话,降房价对老百姓来说还是最实在的。”
　　还有的市民则认为政策力度还不够大,“二套房最低首付降至4成、二手房免营业税5年回到2年,但感觉还不够,二套以上房贷比例回归银行自主、银行和买主协调是大势所趋,否则不足以救市。”市民王先生说。
　　面对态度迥异的市民,潍坊的房地产开发商表现得似乎更为理性。记者在采访时发现,有的房地产开发商并没有表示出十分的兴奋。经历了太多调控政策,不少房地产开发商代表对新政策的出台表示出谨慎的态度。有的则表示,利好政策的出台并不意味着市场就能转暖,开发商跑量的营销策略不会马上就改变。
业界
购房门槛本不高,新政恐难奏效
　　今年准备买房的孙小姐认为,潍坊目前的楼价并不算高,加上基础设施完善、自然生态环境优越,这些都是买房的主要附加值。然而对于升值空间,她则表示不乐观。“潍坊近几年大规模的城建带动了房地产开发快速发展,但外来人口还是较少,本地消化能力又难以支撑新城概念背后所产生的巨大体量。”孙小姐对记者说。
　　“18万元一套公寓,感觉价格回到了5年前,我打算买两套,投资用。”潍坊本地人郑小姐带上外地的朋友到北王佳乐家附近某在售公寓看房,她表示,目前本地消化能力不足,投资风险依然存在,因此她选择了小单位户型,“投资成本不高,应该能保值,但升值空间有多少就很难判断了。”郑小姐说。
　　事实上,在前几年房地产项目遍地开花之下,不少房企已经感受到去库存压力,优惠力度频频加大,许多楼盘的“超低首付”已变成了“零首付”。潍坊市场存在供应量剧增、本地需求量有限、投资的空间暂未形成等隐忧,去库存的压力正逐步增大,市场整体的消化能力也在下降,各大房企的资金压力也随之加大,有的房企不得不减薪裁员。
　　“目前,潍坊的楼市存在不少问题。首先是投资回报率低,即使有楼盘降价,也可能因为地段、配套等因素会有价无市。还有新出台的政策把目标指向降低了购房者门槛,主要更加有利于购房者出手,也是为了给房企去库存,但在潍坊,买房门槛本来就不高,政策恐难有大效果。”一位业内人士向记者透露。

中高端精品化房企发展迎利好
　　方圆地产营销公司的总经理戴志煌向记者表示,政府的组合拳在于强力救市,帮助开发商消化库存,这是近年来少有的举措,比之前降低存款基准利率和降低房贷利率的政策都给力,对改变市场预期,稳定楼市有积极作用,但对不同城市的具体影响是有差别的。新政整体来讲对楼市的影响是正面的、积极的,也是必要的及时的,对于普遍低迷的全国楼市而言,新政的效应主要有三:一是活跃商品房市场,激活房地产行业资源,提高商品房库存消化进度,引导楼市进入积极平稳发展新常态。二是既照顾了刚需一族,又照顾了改善性需求者,有利于社会各阶层人士追求适合自己的居住梦想。三是强化了业内和社会对政府推进楼市发展的政策价值取向的预期,提振房地产行业信心,有利于资本、人才等向房地产行业集聚。但新政并非万能药,这两种仅涉及二套房信贷和二手房交易营业税的单项新政对楼市的作用有限,楼市要走出一条可持续的积极平稳发展路径,还需要进一步释放政策利好和行业利好。因此对待新政要理性看待,政策向市场的传递有一个递延期,加之目前钳制楼市发展的因素依然存在,所以,对楼市价格短期内影响不大。老百姓大可不必因此急于改变自己的购房计划,但从商品房未来市场走向来讲,现在应该是价格上的一个小低谷,未来楼价一定是有涨有降微幅上扬,所以,如果自己或家庭确有需要,且支付能力具备,现在买房应该是优选时机之一。
　　金茂府策划经理张伟认为,政策给房企带来了转型好机会。以中高端产品线为主的精品化房企的发展将面临转机,将一改以往由于楼市限贷政策面的限制而导致的销售业绩下滑的局面,二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等政策有可能促使这些企业继续拿相对优质地块,开发以改善型需求为主的产品,促使房企深耕改善型需求,使产品走品质路线将重获市场认可,将会为改善型消费者更提供更好的服务和配套,以此提高市场占有率。目前来看,潍坊投资性需求已经明显下降,并且市场供应量很大,已经进入减速换挡的新阶段,新政策对恢复房地产市场信心及高端住宅的成交量有利。
　　　文/图　本报记者　刘钦