恒大“无理由退房”搅热楼市,去库存仍是房企当务之急
　　近日,恒大地产宣布凡是新购买恒大地产全国住宅产品,均可无理由退房。消息传出,迅速引发业界关注。
　　伴随着稳定楼市政策的陆续出台,今年的房地产市场也开始逐渐转暖,但行业整体仍处于在低谷向上艰难爬行的过程中。为了刺激销售,各家企业也是不断出招,欲利用本轮回暖抢占更大的市场份额。
打出售后服务牌
　　提起售后服务,一般人多会联想起冰箱、彩电之类,而很少能想到房子。前不久恒大地产宣布,凡是购买恒大地产全国住宅产品,均可无理由退房。
　　近年来,随着潍坊房地产市场发展,规模不等、风格各异的楼盘如雨后春笋般涌现。开发商建完房子就“拍屁股走人”了,虽然有的房子还在保修期内,但出了质量问题,却经常找不到开发商的影儿,损害了业主利益不说,许多业主将责任归咎于物业,还激化了业主与物业之间的矛盾。开发商与物业之间互相“推皮球”的现象屡见不鲜,造成业主与物业或者开发商的纠纷不断。
　　恒大此举对于购房人而言,无理由退房最大的吸引力除了对房屋质量的保障外,更重要的是可以避免因房价下行而蒙受损失。实际上,这也说明恒大对于未来楼市的判断是乐观的。另有观点认为,恒大在房地产市场逐渐复苏回暖的环境下推出无条件退房,是强化购房者入市心理的做法。　　记者走访潍坊各大楼盘后发现,遗憾的是几乎没有楼盘能提供售后服务,服务还停留在比较基础的由物业维修房屋等方面。
商业地产惯用售后返租
　　除了恒大地产,其他房地产企业也都纷纷出招,想方设法加强自身与购房者的联系,推出各种“福利”,迎合购房者心意的同时,获得意向成交。除了提高售后服务外,售后返租也成为不少楼盘清库存的手段,阳光100城市广场、泰华金泰广场、新天地商城、筑龙金悦国际、君尚公寓等都先后推出过售后返租模式,一般号称年回报率在9%左右。
　　其实,在楼市产品同质化现象极其严重、竞争激烈的情况下,开发商只能在“回报率”“返租年限”这些极具诱惑力的指标上大做文章,以求能在最短时间内销售出所开发和待开发的产品,加速资金滚动,谋取利益。比如现在不少楼盘广告宣称“年综合收益9%,5年租金一次性支付”,房地产开发企业为促进销售,在其楼盘出售时与买家约定,在出售后的一定年限内,由该房地产开发企业以代理出租的方式进行包租,或者直接由该企业承租经营使用,包租期间或者承租期间的租金冲抵部分房款或偿付一定租金回报。
　　这样的模式多体现在公寓和小户型项目,开发商将商品房出售给购房者的同时与购房者签订协议,并以承租期间的租金冲抵房款或偿付一定租金回报的行为。例如,前三年每年8%合计24%的收益一次性冲抵房款。以100万元的商铺为例,购房者实际支付76万元。还有一种销售方同意在一定时间内重新买回所销商品的交易行为。其中,回购价格一般要高于原销售价格。例如“6年160%无条件回购,保障投资零风险。”常见在大型专业市场项目。然而,记者通过采访发现,“返租”其实是一种销售噱头,是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看,开发商开出8%、10%甚至12%的售后包租收益率,但在理论上,他们可以通过提高商铺售价,将今后要付给投资者的收益预提出来。
想去库存还需降价先行
　　除了售后方面的手段外,潍坊的房企最近也是不断推出促销活动,以拉动销量,如虞河生活城推出的按揭贷款总房款减免25000元,一次性付款总房款立减30000元；超低首付,如恒大推出的超低首付4.2万起；赠送家电,如书香铭郡现买房送家电,包括电视、冰箱、洗衣机等；优惠车位款,如怡和四季园筑推出的购132平方米房源加19999元送价值10万元的车位一个等。
　　近期,政策环境的松动并未对市场成交带来大幅的提振作用。以潍坊为例,新政出台后的楼市成交量表现依然平平,但房价走势平稳,充分反映出潍坊房地产市场销售多以自住和改善性购房需求为主的特质,但同时可以看出依托地方救市来拉动潍坊楼市的成交量很难成行,对于正处于深度观望期的市场和购房者而言,开发商的竞争力只剩下价格了。若想去库存唯有降价先行,少一些噱头多一些实质性降价。
　　记者了解到,在潍坊市场刚需占主导的成交效应仍将持续,上半年的成交主力是首置和首改者,下半年有望挖掘再改类客户的潜力。有业内人士认为,在楼市调控大方向不变的前提下,潍坊房地产市场要去库存需从瞄准释放刚需和促销活动两方面入手。如降低首付比例,给予首次置业人群贷款利率优惠和税费优惠,以促进刚需释放,进而缓解当前高库存压力。而房企则需通过活动促销抓住客户,以促进成交、达到去库存的目的。　　
　本报记者　刘钦