IMF称我国住房供应严重过剩,空置面积达10亿平方米
　　“目前中国楼市的首要问题是空置率太高,空置面积达10亿平方米。”近日,国际货币基金组织(IMF)副总裁朱民在　IMF　2015春季年会期间表示。随后,IMF驻中国代表在4月28日的研究报告中再度提及,“中国住房供应过剩遍及全国,在较小城市和中国东北部尤其明显。”IMF连续关注中国住房空置率再度触动了房地产市场的敏感神经。作为衡量楼市泡沫的重要指标,中国住房空置率到底有多高?
对空置面积数据　各方面说法不一
　　IMF提供的“10亿平方米”的空置面积数据,其准确性如何?有关方面说法不一。
　　西南财经大学去年年中发布的一份关于城镇住房空置率的调研报告提出,2013年我国城镇住宅市场的整体空置率达22.4%。据此估算,全国城镇空置房为4898万套。
　　但许多业内人士及学者分析认为,IMF报告观点因样本选择、数据采集、调查方式等主客观原因估算有偏差。业内人士根据住宅竣工数量推算认为,1998年以来,城镇新增家庭住房户数超过了新建住房套数,因此“绝不可能有如此多空置”。
　　浙江杭州一家房企负责人认为,单纯说空置率意义不大,关键要看城市之间、区域内部的商品房供需是否平衡,“除开一些激进的冒险者,多数开发商都对市场做过细致调研,不会闭着眼睛往火坑里跳”。
城市“造城”过度　致供应严重过剩
　　一些大型房企高管向记者证实,目前其开发的中高端楼盘空置率“相对较高”,“尤以三四线城市和一些北方城市为甚”。诸多城市大规模兴起的“造城”运动导致供应严重过剩,已是不争的事实。
　　记者在楼市火爆的上海随机走访发现,刚需住房的入住率一般在80%-90%以上；而位于市中心的中高端楼盘和郊区别墅区空置率普遍较高。
　　据上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰教授提供的数据显示,美国住房空置率长期保持在较低水平。即使美国楼市最差的2007年-2008年,租房空置率最高时候也就达到10.7%,自有住房空置率最高只有2.9%。
　　显然,我国一些城市的空置率是高于国际平均水平的。IMF给中国楼市的分析就是:2014年以前开工建设率太高,房地产开工率远高于销售率。
空置率统计方法　还没有官方定义
　　作为经常被用来评价楼市“健康程度”的一个重要指标,住房空置率一直备受关注,中国楼市空置率高企的话题屡被提及。但相关部门对这个重要指标的统计上仍是一片空白。公开信息显示,上世纪90年代中后期,相关部门就引入了“空置面积”的统计指标,2003年有关部门承诺“改进房屋空置统计方法,建立与国际接轨的房屋空置率指标体系”。2010年,统计部门再次明确“研究建立空置住房调查办法”。但截至目前,未见到公布相关进展。
　　住建部门相关人士接受采访时表示,关于空置率,目前“没有准确官方定义”。
　　“很难有一个标准去界定达到什么样的状态就算空置,即使理论上有,在实践中也很难去操作。”快房网首席评论员程伟明认为,大家热议空置率,实际是对楼市走势以及风险的关注。
房屋空置率过高　市场会自己纠错
　　市场难保不出错,但市场会自己纠错。如果一些地方确实出现了空置高企,相信市场会做出反应,开发商从一些区域收缩正是市场调节的体现。
　　“不用太过纠结,楼市的参与者会用供给、价格进行调节,将空置维持在适当比例。”一位房地产业内人士说。
　　更值得关注的是,随着生活水平提升,一定的房屋空置本就是楼市发展的应有之义。但在当下,由于基础数据缺乏特别是房屋底数不清以及看多看空楼市的博弈舆论,导致空置率成为表征中国楼市泡沫的极富弹性的指标。
　　但专家认为,个别地区楼市的供求失衡确实需引起重视。随着不动产统一登记能加速推进,为社会提供权威的基础数据,让各类猜测、臆想式的数据引用能找到共识,不再让空置率成为说不清楚的糊涂账。
空置率
在5%—10%之间,为合理区间；
在10%—20%之间,为空置危险区；
在20%以上,为商品房严重积压区。
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楼市新政满月　市场开始回暖
　　“3·30”楼市新政落地已满一个月,其对房地产市场影响如何?中国指数研究院5月1日发布数据显示,全国十大重点城市4月住宅均价环比转跌为涨。一线城市对政策反应迅速、市场已呈回暖迹象,二、三线城市反应较为滞后,但市场向好趋势明显。
　　4月,全国十大重点城市住宅均价为18961元/平方米,环比上涨0.12%。
　　与一线城市“楼盘涨价”“日光盘”等热闹景象不同,三四线城市楼市对新政刺激反应冷淡。中指院数据显示,4月,全国100个城市住宅均价环比微幅下跌0.01%,跌幅收窄0.14个百分点。
　　在二手房方面,关于二手房税收调整以及二套房首付下调等新政,迅速释放大批改善性需求,二手房成交也迅速活跃起来。数据显示,4月十大城市主城区二手住宅平均价格环比继续上涨,涨幅为1.10%。
　　中国指数研究院华中市场总监李国政说,新政调动了改善型购房者的积极性,而此类购房者大多是卖旧买新,对新房市场的提振作用有一定时间的“滞后期”。
　　业内人士表示,房地产市场“量增价稳”仍会在较长时间内持续。中国指数研究院认为,随着各类政策逐步落实及货币环境的持续宽松,首置及改善类购房需求将平稳释放,市场回暖趋势将进一步延续。由于当前大部分城市住宅库存量仍处高位,短期内全国整体价格将保持平稳。不同城市对政策敏感度存在差异,未来价格走势将持续分化。
　　　　　　　　　据新华社