第06,07版:潍坊新闻·关注
  3上一版 4下一版  
 
版面导航

第01版
导读

第02版
要闻时讯

第03版
快乐童行
 
标题导航
租金高挣钱少,新小区商铺成“伤铺”
2015年05月31日
 上一期    下一期 
返回潍坊新闻网
3 上一篇   下一篇4
放大 缩小 默认
租金高挣钱少,新小区商铺成“伤铺”



同质化竞争激烈、电商冲击等是重要原因,业内人士建议准确定位的同时要注重差异化经营
  如今,市区的新建小区不断涌现,新小区必然会配备一批商铺,少则几十家,多则上百家。5月27日、28日,记者在采访中发现,不少新建小区周边的商铺贴着招租广告,商铺空置率非常高,这其中不乏一些业主已经入住两三年的小区。对此,业内人士分析,小区周边同类型商铺扎堆导致恶性竞争激烈,再加上大型超市和电商的冲击及成本压力,这些店家的日子并不是特别好过。社区商铺发展到今天,更应该针对小区居民的需求,做出自己的个性和特色,在注重差异化经营的同时,对市场和自身进行准确定位。同时,开发商在布置商铺时,也应该进行前期规划。
记者调查
三个小区四周商铺林立
  5月27日上午,记者来到奎文区玉清东街与虞河路交叉口,在玉清东街虞河路至文化路路段两侧,云集了锦绣苑、金都花园、江山帝景3个小区。玉清东街位于市中心偏北,跟想象中冷冷清清的景象不同的是,路两侧商铺林立,让这个路段看上去非常繁华。
  记者粗略数了一下,仅在该段玉清东街两侧,就有不下50家商铺。这些商铺有小吃店、服装店、化妆品店、生活用品店及药店,经营范围涵盖了居民生活的方方面面。
  家住锦绣苑小区的陈先生说,当初锦绣苑小区和金都花园小区还没有建成的时候,这段道路两侧基本上一片荒芜,没有几家像样的商铺。这两个小区的面积都非常大,带动了这片区域的经济发展。如今,这两个小区周围的商铺已经发展得非常成熟了。假如再算上文化路跟乐川街上几个小区四周的商铺,商铺总数能达到几百家。
  “乐川街上有很多非常有特色的饭店和烧烤店,晚上过来看看,这个地段非常繁华。”陈先生对记者说。
  伴随着新建小区的不断增加,小区四周的商铺也在增多,如今社区商铺已经成为城市商铺非常重要的组成部分。
一个路口挤着三家药店
  记者走访了城区的几个大型住宅小区发现,社区商铺数量虽然很多,却有一个共同的特点——同质化竞争严重。在玉清东街上,短短几百米的距离当中,就有五六家房产中介,几家店内生意都比较冷清,很少有市民前来问询。在江山帝景小区北门东侧,相隔不到十米远的距离,也有两家房产中介。
  除了房产中介,这个路段的药店也不少,在玉清东街与文化路交叉口西北角,就挨着开了三家不同字号的大药房,相互之间隔的距离都只有几米远。而在金都花园小区南门和锦绣苑小区南门之间几百米的距离,却没有一家药店。服装店、小吃店等类型的商铺同质化则更加严重。
  锦绣苑小区的业主鞠女士告诉记者,小区周围的商铺发展得应该算是比较成熟了,但感觉布局不是特别合理。虽然小区周围的商铺特别多,但是业主真正有需求的店又不太好找。“就以药店为例,这条街上的药店不少,但我们小区门口就没有,我们要买药得跑出一大段,很不方便。”鞠女士说,周围几个小区的规模虽然大,但需求毕竟是比较固定的,假如太多同类型的商店同时来竞争和消化这部分客源,竞争必然会非常激烈,难度之大可想而知。
  记者还走访了鲁发名城、圣荣广场、吉祥花园等一些规模比较大的住宅小区发现,这些小区周围的商铺,都不同程度地存在同质化竞争激烈的情况。在奎文区圣荣广场小区南门两侧,就各有一家育婴店。在该小区南门西侧,则有两家大药房紧挨着。
一半门头房贴招租广告
  老小区周围商铺云集,但不少刚交房没几年的新小区四周的商铺的空置率却居高不下。
  27日上午9时许,记者来到位于奎文区健康东街与鸢飞路交叉口附近的华府一品小区。这个小区面积非常大,距离潍坊市人民医院和潍坊广文中学都不远,最早入住小区的业主已经在这里生活了近两年。尽管如此,这个小区四周的商铺空置率依旧非常高。
  记者粗略数了数,仅在小区东门南侧,就有大约30间商铺,但正在营业的寥寥无几,占了不到三分之一。有几家商铺看上去已经有店家入驻,但不知是否因为时间过早,这几家商铺都关着门,没有营业。
  另外,约有一半商铺不但大门紧锁,门口还贴出了招租广告。记者走近观察到,这些贴出招租广告的商铺里大多灰尘遍地,看上去已经很久没有人经营了。
  记者在采访中发现,像华府一品小区周围商铺空置率高的现象并不少见。跟一些规模比较大的老小区相比,尽管新建小区的业主们已经陆续开始入住,但是这些商铺却一直旺不起来,有些商铺甚至整年空置。
分析
商铺租金较高,利润有时都不够交房租
  27日下午,记者同一些准备转租商铺的店主取得了联系。当被问及为什么要转租小区门口的商铺时,有店主表示是为了筹集资金干别的,还有的店主表示想休息一段时间。有店主直言,现在小区周围的商铺租金非常高,跟前几年相比,如今生意比较冷淡,有时挣的钱还不够交房租,干着没劲。
  商铺老板刘先生表示,前些年伴随着住宅小区的兴起,小区周围的商铺受到投资者追捧,大家觉得这种商铺不用担心客源,只要经营得当,至少不会亏本。不可否认,这种商铺以前的确非常吃香,而且多数都能赚钱。但近几年,新建的住宅小区不断涌现,每个住宅小区周围都会设置商铺,由于房地产市场整体不景气,很多开发商连小区里建成的房子都卖不出去,小区周围的商铺想生意火爆无异于异想天开。
  刘先生说,他手里还有一个面积100多平方米的商铺,以前被一家饭店承租,后来这家饭店因为生意不好关门了,已经过去近半年时间了,这间商铺仍闲置着,对于何时才能租出去,他心里也没底。刘先生说,当初这套商铺是贷款购买的,如今他每月要向银行还几千元的贷款。商铺租不出去,这种压力只能自己承担。
  在接受采访时,有中介机构的业内人士直言,商铺空置率越来越高,跟商铺的租价过高,经营者无利可图有很大关系。不少小区周边商铺的出租价格随着商品房房价不断上涨,承租者租下来后,辛苦一年,利润大部分被商铺出租者收入囊中,这也导致不少经营者选择退出市场。
电商迅速崛起,挤压传统商铺生存空间
  记者在走访中注意到,在贴出转租广告的商铺中,服装店和餐饮店占据了非常大的比重。业内人士认为,近几年随着电商的崛起,传统实体商铺对消费者的吸引力下降明显。
  市民郝女士曾经在奎文区中央丽景小区旁边开了一家服装店,后来由于利润持续降低,只能将店面转让。郝女士说,服装店的主要消费人群是中青年,不过现在这些人群大多喜欢网购,这导致实体商铺的业务量不断缩水,难以为继。郝女士觉得,对于实体商铺来说,受到电商的冲击是必然的,作为传统销售渠道的终端,实体商铺虽然更加靠近客户群体,但能给予消费者的优惠力度比电商要小得多。实体店要承担房租、员工工资、水电费等压力,这些都在无形中拉高了经营成本。而电商在这方面的费用要少很多。
  此外,小区旁实体商铺的生存空间还面临着一些大型综合体的挤压。家住经济区欣泰盛和苑小区的李女士对记者说,他们家楼下有一家蔬菜超市,除蔬菜、水果外,还卖日用品,但她很少到这家超市里购物。李女士说,他们小区西侧就有一个蔬菜市场,里面的蔬菜跟水果都非常新鲜,而且价格也便宜,她一般都会多走几步,去市场上买东西。
  至于生活日用品,李女士更喜欢到大超市里购买,质量上更有保证。李女士坦言,平时购买油盐酱醋和一些小的生活必需品应急,可能会在家门口的超市买。“我认为跟我抱着同样想法的业主不在少数,这些店的盈利空间应该不大。”李女士说。
前期缺规划定位,社区商铺发展遇瓶颈
  城区一家房地产公司的负责人李先生认为,同样是社区商铺,生存状态却不尽相同,目前来看,在一些发展比较成熟的住宅小区,周边的社区商铺空置率并不高,生意还算过得去。但在一些建成时间不长的新小区,商铺空置率则比较高。李先生觉得,社区商铺发展到现在,逐渐进入一个新阶段,背后存在的问题逐渐凸显出来,这其中比较明显的是培养周期长、同质化严重、定位不足,发展遇到了瓶颈。
  不能说老小区旁的社区商铺不存在这些问题,但这些商铺经过多年的沉淀,已经培育出相对固定的客户群体,“抗击打”能力要强很多。对于一些新建小区周边的社区商铺来说,要想真正发展成熟,至少需要三五年时间,才能培育出相对固定的客户群体。
  另外,开发商出于回笼资金的需要,多数把小区周边的商铺分割出售、出租,这个阶段主要考虑的是商铺出售、出租的难易程度,只要把商铺卖出去就完事了,业主或承租者用来干什么,开发商基本上不会过问,经营者根据自己的喜好盲目投资,缺乏统一规划,有些商铺在自身定位上存在问题,可能根本不符合小区业主的需要。
建议
摸清小区的消费特点
  城区一家房产中介的相关负责人张磊告诉记者,根据他的经验来看,要做社区商铺,最关键的是找准自己的定位,一定要摸清楚小区里的消费人群和消费特点。张磊觉得,社区商铺主要还是针对小区业主的日常且及时的消费,这种店是比较受欢迎的。假如想在社区商铺做服装生意,面临的难度可能会很大,假如开便利店、打印店、水果店、艺术培训类的门店,生意可能会不错。
  奎文区江山帝景小区正门口东侧,以前是一家卫浴店,当时正值小区业主装修,这家店的生意曾非常不错,小区里有不少业主图方便,就从这里购买卫浴产品。如今,小区里的房子已经基本上装修完了,这家店也适时地进行转让。现在这里开了一家育婴店,专门销售婴幼儿产品,由于小区里年轻夫妻比较多,店里的生意同样不错。
  张磊说,投资社区商铺,要考虑好风险,假如小区周围本身就有大型商场超市,这就需要慎重。如果小区本身入住率不高,生意恐怕也不会好做。
  目前社区商铺还是存在空置率高、租金高、经营形式单一的问题。张磊觉得,经营社区商铺,最关键的还是要以发展服务业为主,尽可能地为小区居民提供生活便利,抓住核心消费人群,成功的可能性就会高很多。
开发商做好整体规划
  李先生认为,如果想在最大程度上规避商铺空置率高的问题,开发商需要把眼光放长远,不但要对小区的业主负责,也要对租赁商铺的商家负责。假如商家亏损倒闭,不但商家蒙受损失,小区业主也很难真正享受到便利,对商铺的后期出售也会造成不利影响。
  假如开发商在出售商铺前,能够根据小区的实际情况,对小区的商业氛围进行前期培育,按照商业规律去对现有的商铺进行规划,售后再根据实际情况进行统一运营组织。学会“养商”,帮商户培育市场,根据本小区的实际情况来创新商业模式,做出自己的特色,才有利于商铺的长远发展。
  李先生坦言,随着城区住宅小区的不断增多和商业地产的发展,现在已经不单单是销售做得好,招商做得好,就可以满足开发需求的时候了。一个小区沿街商铺的商业价值,更多的体现在开发商对项目后期的运营上,如果能做到统一规划、统一招商、统一运营,不但能提高商户经营的积极性,也可以提高项目的租金,真正实现开发商、商户和业主的共赢。
  A6—A7版 文/图 本报记者 赵春晖

3 上一篇   下一篇4
放大 缩小 默认
 
报社简介 网站简介 版权声明 新闻登载许可 广告业务 联系我们
 
鲁ICP备10207392号 版权所有 [潍坊报业集团] 潍坊新闻网络传媒有限公司
地址:潍坊市奎文区文化路500号 邮编:261031 电话:0536-8196033