现房准现房销售模式抢眼,利好购房者入市考验开发商实力
　　近期,一直想买房的李先生初次接触到了准现房,可以现场看到小区园林、项目品质、房源朝向,“看得见、摸得着”的直观性优势让他颇为心动。
　　“先验房再买房”“准现房抄底”“交付实景公开”……近两年,准现房、现房销售模式在潍坊楼市大行其道。虽说各楼盘推出准现房、现房销售的原因不一,但有一点可以肯定,准现房、现房销售模式越来越抢眼,是楼市在新的市场环境下的一种折射,必将对整个市场产生深远的影响。
现象
现房准现房产品不少
　　“房子已经封顶了,你可以去现场看看。”“我们楼盘的交房时间预计在下个月,主体已完工,正进行小区绿化。”“楼盘工程进度很快,最多三个月,您就可以顺利入住了。”……记者在不少售楼处采访时发现,这些楼盘的销售人员不再像以往那样费尽口舌向客户形容未来的房子,更多的是引导客户去现场直观感受,或者强调房子具有现房优势,购买不久后就可以交付入住。
　　“购房者一听说楼盘是现房或准现房,便起了兴致,购买意向明显增强。目前我们的销售非常不错。”金茂府的销售人员说,同时,金都庄园的销售人员也向记者表达了相同的看法,他表示,以前是“买了几年才能看”,现在则是“看满意了才买”,现房更具有直观性,购房者也不必为房屋是否会延期交付、质量有无保证等问题担心,避免购买期房可能带来的风险。
　　记者还发现,从今年年初开始,潍坊的现房、准现房楼盘与往年相比,数量大大增加,其中有大观天下、北大锦城、卫康苑、水岸名居、金鼎华府、金都庄园、奥文国际城、金马怡园,基本都是三四年前开始动工的项目,现在均已建成,由于交房间隔时间短、促销力度较大,这些现房楼盘销售都取得了不错的业绩。与现房一同“成长”的,还有越来越“丰富”的实景示范区,比如恒大、潍京、上城国际等就是先打造园林实景、样板房等供客户参考,给购房者更直观的体验。
　　有业内人士人分析,从当前情况来看,开发商主动实行现房销售的仍为极少数,大多数开发商是因为销售节奏放缓和高库存压力下,潍坊楼市才渐入“现房时代”,这只是宏观调控的结果,并非自愿。
市民
买能看得见的房子更放心
　　三年前,为解决婚后居所的刘东奔走于各个售楼处,找来一大堆楼书,“距市中心N米”“大面积空中庭院”“幼儿园”……在这些极具诱惑力字眼的轰炸下,刘东心动了,但考虑到是期房,要两年后交房未免有些担心,售楼小姐见状又赶紧指着精致的沙盘,声称买期房买得就是预期。一番劝说下,刘东买了现在居住的这套房子。如今房子已交付入住,刘东发现当初承诺的幼儿园面积缩水了,小区绿化减少了。
　　前几年,购房者交了房款后,等待近两年时间才得房的现象并不少见。这对购房者而言,购买期房意味着有一定的市场风险,因为购房的过程和结果依赖于购房合同约定。而购房者对期房的认可主要是源于房地产商精心策划的概念、精美舒适的样板间等,这让购房者的期待过于理想化。等入住后,有的发现承诺的花园绿地变成一栋楼,承诺的小区配置被更换……当“期”房成“欺”房时,买卖双方的纠纷也就层出不穷了。
　　“看到市场上有不少楼盘断断续续地停工,心里一直在打鼓。害怕自己也会遇到同样的情况,所以在买房的时候,我们就特别仔细,对楼盘和企业的各个方面进行了全面地了解。即使是这样,仍然希望买的是现房,这样心里更踏实。”市民刘丽琳女士说。
　　今年28岁的张小龙最近买了套现房,他对记者说:“如今的市场形势不好,不少楼盘工地进度比较慢,若房地产公司的资金出现问题,留给我们一个烂摊子,那就惨了。买现房就不一样了,买的是能买看得见的房子,这样放心。”
　　记者调查了解到,与期房相比,准现房、现房项目的可触摸性,是受购房者青睐的重要因素。很多市民都表示:“在项目现场和效果图之间,都会选择前者,毕竟眼见为实。”目前,房地产开发规模较大,就某一项具体房地产开发项目而言,很难预料一两年以后的情况。很多现实中存在的问题都会给购买的期房带来不稳定的因素,而现房和准现房的优势之一就是交房快。尤其是在当前的市场形势下,购房者越来越理性,如何能实现安全置业,成为他们买房首先考虑的因素。
影响
二手房市场需求被挤压
　　与期房相比,现房或准现房最大的优势就是看得见、摸得着。通过已经完工的小区大致轮廓、房型结构,让购房者对未来的居住地有了更直观的感受,同时规避期房风险,节省了交房时间。
　　在潍坊从事房产销售多年的王经理告诉记者,如今的客户越来越理性,通过准现房实景销售更能打动购房者。此外,准现房不仅具有入住快、风险小的特点,还能节省一定的购房成本。因为,买期房在付了首付、交了按揭以后,至少得两三年才能入住,如果是无房户在这期间还得继续租房住,又是一笔开销,而选择现房或者准现房则少了这笔开支。
　　新房可以“即买即入住”,二手房的这方面的优势就显得不再突出,这也是近期二手市场长期在低位徘徊的原因之一。
　　潍坊一处房屋中介公司的陈经理告诉记者,近期,二手房市场依然低迷。陈经理认为,这种状况短期内难以改观。由于新开发的住宅不断增量,但楼盘销售去货的速度则相对较慢,所以市场上的现房越来越多,很多原来卖期房的变成了卖现房,买一手房也可以“即买即收楼”,二手房这方面的优势明显被削弱。加上一手房各种促销手段,更加吸引了购房者的眼球,进一步挤压了二手房的市场需求。
深度
对房企实力和品牌是考验
　　“现房时代”的到来,除了消费者需求的变化促使之外,还有什么更深层次的原因?
　　有关人士认为,从营销的角度讲,开工阶段和完工阶段是销售的两个高峰期。开工时,项目刚刚推出,招人爱的原因是人们都喜“新”厌“旧”；完工时,项目销售好的原因一方面由于房子已经建成,购买时心里有底,不用担心房子规划的改动,看好了就买,交了钱基本就可以很快入住了,另一方面,也是由于这些项目本身工程质量好,设计规划合理,如果质量、规划有问题,因为是现房,这些问题将无法掩盖,因此,已经完工的准现房阶段被称为项目的第二次销售高峰期。
　　业内人士还认为,现房是对开发商实力和品牌的考验,甚至成为市场筛选房地产企业的标准之一。在现房风潮强有力的冲击下,潍坊楼市将迎来一次全面“洗牌”。缺乏品牌、综合实力较差的企业,很可能面临被淘汰的危机。
　　一开发商告诉记者,现房销售其实是对开发商的巨大考验:一是资金回笼慢,周期长,资金压力大；二是“现房实景”对开发商产品品质和实力的要求很高,如果房子品质吸引不了购房者,就无法说服他们出手。楼市中现房、准现房增多主要是因为市场的压力,它使得开发商不得不改变营销策略以求生存。同时,现房销售对楼盘外立面、样板房、社区景观和配套设施等方面提出更高的要求,因此进入“现房时代”,买房的市民无疑掌握了更多的主动权。
　　目前,有不少房地产开发商在市场不景气、销售不畅的情况下,将更多精力投入到产品的研究和打造上。能否以高品质的现房发售,实际上已成为市民判定房地产商是否有实力的一个标准。在消费者看来,现房是一个企业实力的象征。只有有实力的企业,才能在当前的市场形势下,一如既往,保证工程进度,增加消费者对楼盘的信心。消费者相信:只有看到的,才是安全的。而随着房地产行业逐渐成熟规范,现房是行业发展的必然,市民也将在未来的楼市中选择到更加称心的住宅。　A16—A17版　本报记者　刘钦