案情:2013年底,我高中同学蒋某说他急需现金10万元,并表示,他有一套沿街商铺,可以抵押给我。我把钱给蒋某后,他出具了借条并把沿街商铺的房产证给了我。春节过后,我一直联系不到蒋某。后来得知,蒋某因欠货款被人起诉到法院,他到外地躲债去了,抵押给我的商铺已被法院查封。于是我向法院提出商铺已经抵押给了我,我应优先受偿,但法院说因为我没有办理抵押登记,不享有抵押权,不能优先受偿。法院的说法是否正确?
　　山东求是和信律师事务所马恒明律师观点:法院的说法是正确的。房产抵押是抵押人以其合法的房产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。在办理抵押登记后,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
　　抵押权的标的物是特定财产,抵押权人就其标的物的价值享有优先受偿的权利,但这种优先受偿权是以将抵押物进行登记作为前提条件的。依据我国《物权法》的规定,以建筑物和其它土地附着物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。就本案来讲,蒋某向你借款,虽将房产证交给了你,双方的抵押关系已生效,但由于没有办理抵押登记,并不产生抵押权,你就不享有优先受偿权。在此情形下,法院有权将房产拍卖偿还他人的欠款。