为规避包括二手房在内的存量房买卖双方在交易过程中的资金风险问题,市住房和城乡建设局日前出台《潍坊市存量房交易资金监管办法》(下称《办法》),通过“支付宝”模式,实现“钱证两清”。《办法》于今年8月1日起施行,有效期至2020年7月31日,原《潍坊市存量房交易资金监管暂行规定》同时废止。
独立第三方监管实现“一手交钱,一手交房”
　　在二手房的交易过程中,从签订买卖合同到房屋交易过户,最快也需要7个工作日,房屋交易无法做到“一手钱,一手证”即时交接。在这期间,账户资金如果没有监管,就存在极大的安全隐患。
　　“大部分市民购买二手房时,会通过房屋中介进行交易,买房者先要将资金打入中介公司账户,等待交易手续办完后,中介公司再将购房资金支付给卖方。这样,中介的信用就显得十分重要,一旦出现中介“跑路”的情况,市民购房的资金就可能会打水漂。”市住建局房管科相关负责人表示,买卖双方在进行存量房交易时,经常会遇见买方交完房钱后房子却无法过户,或者房子过户后卖方却收不到房款的纠纷,存在较大资金风险。
　　“有过网购经历的市民都知道,可以通过支付宝作为‘第三方’与卖方完成交易,从而保证个人资金安全。”这位负责人表示,通过借鉴“支付宝”监管功能,市住建局、中国人民银行潍坊市中心支行、中国银行业监督管理委员会潍坊监管分局联合制定了《潍坊市存量房交易资金监管办法》,实行存量房交易资金监管。“这相当于在二手房交易过程中引入了‘支付宝’模式。房产过户前,买方先将购房资金存入经纪机构开设的客户交易资金结算专户,等过户手续办完后,根据协议,由房屋登记机构出具证明,将交易资金由结算专户直接转入卖方指定账户,从而实现一手交钱,一手交房”。
由房产经纪机构到监管银行开设监管账户
　　《办法》规定,由房产经纪机构居间或者代理存量房交易的,必须实行交易资金监管。同时,买方以一次性付款方式支付房价款的,实行全额监管；买方以银行贷款方式支付房价款的,仅对首付款(含定金)进行监管；卖方需用售房款偿还原银行贷款的,监管资金额度为扣除偿还原银行贷款后的房价款。
　　“所谓的存量房交易资金监管,是指为保证交易资金安全,买卖双方与房地产经纪机构签订存量房交易资金监管协议,通过经纪机构在银行开设的客户结算资金监管专用存款账户代收代付交易资金的行为。”该负责人表示,各房地产经纪机构应从市、县市住建(房管)部门公布的监管银行名单中选取一家银行开设监管账户,并于监管账户开设后3个工作日内,向工商注册所在地的市、县住建(房管)部门报备监管银行名称和监管账号,并在其所有经营场所进行公示。
　　我市2010年出台的《潍坊市存量房交易资金监管暂行规定》中曾规定,存量房交易资金监管账号由各县市区房产交易中心统一开户,而新修订的《办法》中则对该规定进行了修改,更改为由各房地产经纪机构到监管银行开设监管账户。
存量房交易资金的监管不会收取任何费用
　　日前,市民张女士在一家房地产中介机构订购了高新区世嘉铭园小区的一套二手房,并付给了房主4万元定金。但她随后发现房主已通过本市另外一家房产经纪机构将房卖给了另一位市民,并办理了网签手续。房管部门知情后及时将该房产冻结并进行了相关处理,张女士才得以挽回损失。
　　“对交易资金进行监管太有必要了。”张女士感触道。
　　《办法》明确指出,存量房交易资金监管应遵循安全、快捷、便民的原则,实行无偿服务,不收取任何费用。各监管银行会严格审查经纪机构提交的开户资料,对符合开户条件的,应为其开设监管账户,并按房产买方设立子账户,分别予以计息,利息归属则由买卖双方当事人在交易资金监管协议中约定。
　　“监管账户中的交易结算资金属于交易当事人所有,独立于经纪机构的固有财产及其管理的其他财产,也不属于经纪机构的负债。若有关部门对监管账户进行冻结和扣划,监管银行、经纪机构有义务出示证据,证明交易结算资金及其银行账户的性质。”上述负责人表示。
　　此外,在存量房转移登记完成前,买卖双方经协商终止交易、撤销转移登记申请的,由买卖双方通过经纪机构提出解除申请；因司法部门判决、查封或仲裁机构裁定不能继续交易的,可由买方通过经纪机构提出解除申请；房屋登记机构不予受理的,由买卖双方通过经纪机构提出解除申请。
本报记者　张身率　通讯员　孙磊
办理流程
　　经纪机构、房屋买卖双方通过存量房交易资金监管系统签订、打印交易资金监管协议,三方签字盖章。
　　按照交易资金监管协议约定,买方将需要监管的资金存入监管账户,银行出具《潍坊市存量房交易资金监管存款凭证》。
　　房产买卖双方当事人凭交易资金监管协议、《潍坊市存量房交易资金监管存款凭证》和房屋所有权转移登记所需其他材料,到房屋登记机构申请办理房产过户手续。
　　房屋登记机构完成转移登记手续后,出具《潍坊市存量房交易资金划转通知书》,连同房屋所有权证一并交经纪机构和买卖双方。经纪机构、买卖双方当事人持《通知书》和经纪机构开具的转帐支票,到监管银行划转交易资金,监管银行应即时办理。