部分为早年低价拿地,开发商欲以价换量加速甩库存
　　安家潍坊最低需要多少钱?4000元/平方米?还是3500元/平方米?不,是不到3000元/平方米。近日,潍坊楼市上竟然出现了2字头低价楼盘。
　　那么,这些低价楼盘是否名副其实?它们可能存在哪些需要购房者注意的缺陷?怎样的低价楼盘适合出手购买?记者进行了调查。

市场　“2字头”低价盘多接近市郊且在施工中
　　随着房价攀升,潍坊市区房地产市场“3”字开头的楼盘已难觅芳踪,然而,近日潍坊楼市竟然出现了“2”字头的低价楼盘。
　　其中有售价仅为2699元/平方米的华都凤凰山庄精装公寓、售价2866元/平方米的领秀杰座酒店公寓、售价2980元/平方米的贵和华府高层、售价2900元/平方米的虞河小镇高层等。这些低价楼盘除了领秀杰座位于健康东街与潍州路交汇处外,其他项目多集中在潍安路、彩虹路、泰祥街,距市中心较远,接近市郊的地方,大都在施工当中,有些楼盘已经在媒体、公交车以及户外广告牌上打起了广告。买一套精装的北向小公寓,总价仅要15万元左右。
　　受市场行情的影响,部分楼盘买卖双方长期的“掰腕”僵局开始出现戏剧性的转变,而降价成为促成这一转变的主要因素。精装公寓、酒店式公寓这一投资型产品领衔市场新一轮的降价风潮。

调查　酒店式公寓价低于3000元/m2就亏本
　　“在潍坊,每平方米的售价不到3000元已经是低于正常成本了,即使是每平方米的售价在5000元左右,房企的平均毛利润值也仅有20%左右。”当问及楼盘的利润底线时,一位不愿意透露姓名的开发商对记者说。　　
　　记者调查后发现,目前潍坊的房价成本主要包括地价、建安成本、各项配套费用和运营成本四部分。该开发商告诉记者,楼盘开发成本的大头主要是土地成本和建安成本。从2010年开始,这两部分成本就呈直线上升的态势,令开发商备感压力。
　　建安成本是指房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本,包括人工、材料成本等。据记者了解,现在潍坊普遍的工种需要200元/天。从2010年到现在,人工成本每年几乎都以近15%的速度飞涨。甚至有些砌砖、水电的工人,开了高工资还不一定能请到。其次是材料成本。近年来在通货膨胀的压力下,包括电缆、变电器等材料也在涨价。
　　目前,潍坊的高层楼房建安成本在1800—2200元/平方米之间,加上土地成本、配套费后则在3000—3600元/平方米之间,并且楼层越高,建安成本随之就越高。若是精装的酒店式公寓,加上大堂、电梯间等则比住宅成本要更高,不到3000元/平方米的酒店式公寓,除非某方面成本特别低,不然已经是在赔本走量。

分析　或为多年前囤地或为了快速回笼资金
　　“从潍坊出现的低价楼盘来看,选择降价的项目大都是当初拿地的价格非常低,因此才有降价的空间。”有业内人士向记者表示。
　　“我们这已经是成本价卖了。”领秀杰座的销售人员告诉记者,2012年时,该项目的公寓均价定位为4800元/平方米,在当时是主流价格,甚至还算是比较高的,但销售情况却是很好。随着体量减少,后来将价格调整为3800元/平方米起,到了2015年,该项目剩余了最后的60套公寓,为了清盘更快地回笼资金,又将价格降至为2866元/平方米。
　　记者了解到,有部分超低价楼盘是为了快降低库存,实现快速回笼资金的目的。众所周知,每一个操盘的项目都必须有充足的资金作为保证,所以大部分的开发商所开发的项目都是要贷款的,贷款的时间越长,其资金成本就越高。这两年,不少中小房企融资十分困难,为了摆脱困境,这些中小型开发商不得不转而向民间借贷,而这种借贷的年利率远远高于银行,大都在15%—20%。所以,有些中小开发商通过项目降价来加快销售资金回笼,降低资金运作成本。虽然销售额低了,但也同时降低了资金成本,这从另一个角度理解也是“赚钱”的。
　　此外,还有不少低价项目是潍安路、彩虹路、泰祥街等等较为偏僻的路段,这些路段靠近工业企业,有大块的地块,加之拿地时间较早,有的房企当时是以半买半送的方式拿到的地块,成本低,即使项目售价很低也不会亏本。
提醒　遇低价盘要看开发商资质和房屋产权
　　对于购房者来说,最现实的问题就是,如果这些楼盘真的价格很诱人,那么值得不值得买?买了之后交付会不会有问题?毕竟,市场上不是没有出现过这样的事情。　　　前不久,新富专家公寓三期一批业主成交价仅为3500元/平方米左右,在高新区算是非常低的价格。但业主前去收房时发现,卫生间的墙面地面都没有铺设瓷砖,若想铺设需再交数千元的材料费,并且须从指定的供货商进料,业主随即拒绝收房。除了这种比较严重的交付问题之外,开发商的减配手段也是花样百出,位于东方路上的一处楼盘,最便宜的一栋楼恰恰是出现过质量问题的,最后不得不“3字头”甩卖；坊子区北海路上某楼盘,墙体开裂后,每平方米的售价降了两三百元,规划的篮球场也不知所踪。
　　所以购房者在遇到低价盘出手前一定要谨慎考虑。“关键还是要看开发商的信誉和实力。”一位资深业内人士表示,有些不知名的开发商并不在乎品牌、口碑,打一枪换一个地方。所以,购房者要避免某些不具备开发资质的房企以低价为诱饵推销楼盘,避免不必要的损失。另外,从开发商的资质方面,楼盘是否有可能烂尾,也是购房者需要注意的。还有产权方面也要注意,避开可能有纠纷的问题房源。同时还需要注意,商用或工业房产不仅使用年限要比商品房少,入住后的生活相关费用也会花费更多。有时同一个项目的不同产品,产权也会有所不同,购房者要分辨清楚,再决定是否出手购买。

业内
潍坊亨德置业营销经理朱明亮　勿因低价而忽视品质
　　房子毕竟是用来住的,除了价格外,户型、品质等方面也很重要。只有找到性价比更高的房源,才不会本末倒置。
　　有些楼盘会拿出一些朝向、户型不好的房源进行特价销售,选择这样的房子时要综合考虑自己的需求。例如,有的人睡眠很好,那么就不用太在意路边房子的噪音问题；有的人不怕热,那么朝西、对流差些的房子也能凑合。还有一些投资者常因总价便宜而购房,但要考虑未来的用途如何,如果用于出租则问题不大,因为租客对居住舒适度的要求不会很高,但如果出售则会有些难度。选择品牌开发商推出的低价楼盘,这些项目在价格、质量方面的水分相对较少,此外选择口碑良好的楼盘,其质量有一定保障；最后,学区房往往更具有保值、增值潜力,不论是自住还是投资,都是不错的选择。
金茂府营销总监张伟
开发商应坚持做品质
　　“对于任何商品来说,都存在低于成本价的时候,在开发商身上发生这样的事情也并不奇怪。”张伟表示,即便是去年公布的上市公司年报,也有两成的房企亏损。关键是选择的这家开发商实力如何,以及开发商的言行是否一致。
　　不能以成本定价,而是应该以市场定价,楼盘价格向来都是与市场供求关系紧密相关,跟成本关系不大。但在市场不好的时候,是否还坚持做品质,就只能看开发商的良心与实力了。盈利与亏损,都是正常的市场现象,任何公司都不可能每个项目都保证盈利,只要尊重市场,始终把品质和客户放在首要位置,购房者还是会用手中的真金白银来投票的。
方圆地产营销总经理戴志煌
用常识性指标来判断
　　对于某个低价楼盘当前为什么要打折、打折的空间究竟有多大等问题,购房者可以通过一些常识性的指标进行判断。一般情况下,规模越大的楼盘降价空间也越大,因为其需要靠及时回笼资金来维持下一期的开发,所以一般大规模社区在进行首期开发时,价格都会较低。通常来说,国企开发的楼盘降价空间相对较小,上市公司和品牌房企也很少降价,最容易降价的是一些中小型开发商旗下的项目,因为现金回笼对这些企业来说颇为重要,超低价楼盘的出现也反映出了中小开发商急需资金支持。此外,购房者还可以考察楼盘的拿地时间、拿地价格,越早拿地的楼盘其利润空间就越大,降价的可能性也越大。
大观天下策划经理刘连庆
更应讲究精细化管理
　　如果说之前有少数尾盘低价销售是为了清仓,那么,年中这一拨,随着年度销售指标的逼近,开发商面临的降价压力更大,接近成本价及破成本价销售不鲜见。
　　“越是成本价售房,开发商越应该讲究精细化管理。”刘连庆如此评说。目前的潍坊楼市,随着地价的攀高,开发商的利润空间会越来越小。而在精细化管理上有文章可做的开发商,会通过自己的快速开发及规范管理尽可能降低成本,提高楼盘的品质。同样对于购房者,越是在这样的市场状况下,购房者越应该在挑花眼的楼盘中精挑细选,选择开发品牌较好、楼盘品质较高的楼盘。　　　　　　　　本报记者　刘钦