七月份市区新房成交4322套,成交量环比上涨近五成
　　受到天气等因素的影响,7月是传统的楼市淡季,但今年刚刚过去的7月却是“淡季不淡”,成交量出现了大幅上涨,新房共成交4322套,较6月份2905套环比上涨48.78%。

数据　奎文区成交量破千套
　　7月历来是楼市淡季,但是今年7月的潍坊楼市却上演了一把火辣辣的“热七”戏码。据潍房网数据中心统计,7月潍坊新房共成交4322套,市区成交环比上涨48.78%,成交面积381514.84平米。奎文区成交1454套,居月成交第一位；高新区成交1265套,居月成交第二位；潍城区成交466套,居第三位。
　　记者查看成交数据后发现,这波行情主要由7月的几家楼盘集中网签新房推动。
　　其中,成交量最高峰的一周在7月20日至7月26日,共成交住宅商品房1932套,环比上周大幅涨177%,住宅成交总面积205296.53平米。其中奎文区突破千套,成交1349套,主要原因是是由于兴华园和新茂家园两个项目的集中网签。
　　7月23日,潍坊市区住宅商品房成交683套,其中奎文区成交549套,当日兴华园集中网签524套。
　　7月24日,潍坊市区住宅商品房成交446套,其中奎文区成交359套,当日新茂家园集中网签276套。
　　此外,7月9日潍坊市区住宅商品房成交670套,其中高新区成交584套,世贸中心当日集中网签563套。
　　在7月这个传统淡季,楼市集中网签层出不穷,成为淡季中的一抹红。在淡季集中网签便于开发商进行年度统计,也让普通购房者透明地看到楼盘的成交情况,无形中增加了楼盘的热度,可谓是双赢,但这也是牺牲了前几个月甚至更长时间的成交积累。

市场　项目集中推售抢市场
　　由于价格抗性和观望情绪的存在,今年上半年以来,楼盘推盘一直较缓,而到了7月份,开发商们加快了步伐,浪琴湾、青云瑞景园、贵和华府、水岸阳光、荣利家园、三友鼎盛园、柏丽花园、龙都现代城等楼盘纷纷开盘或加推,为7月楼市加了一把火。
　　有观点认为,目前开发商是根据自己的项目工程节点做出了开盘的决定。然而在7月最后一个周末多个项目同时开盘,不仅是工程节点的因素。方圆地产营销公司总经理戴志煌就表示,当前更需要抢市场,拼销量。
　　“集中在传统淡季开盘,说明开发商有业绩的需要和市场的压力。在客户群体有限的情况下,旧盘靠拉拢人气,新盘靠抢占先机,创造各种条件,跟竞争对手抢夺客源,造成了集中开盘的景象。”戴志煌认为,不投入竞争可能一点机会都没有,在工期和预售条件满足的情况下,只能先于或与竞争对手同期开盘,还有分一杯羹的可能性。“尤其是对于新盘来说,在2至3个月蓄客后,就要启动开盘,否则蓄客不成反而陷入客群流失,因此不能再等。”
　　亨德置业营销经理朱明亮指出:“市场到底会低迷多久,谁也说不清,正是出于对未来的不确定性,部分新盘才等不及抢开。一方面是出于抢客的考虑,另一方面也是对销售信心的顾虑。”另一方面,在7月底开盘,还可以照顾到金九银十。“这时候开盘再过2个月蓄客,正好赶上9月这一拨。”朱明亮说。
热点　高性价比新盘受追捧
　　从成交数据中可以看出,高性价比的新盘项目依然受市场追捧,特别是一些品牌房企推出的低总价、低首付的刚需产品,更是创造出逆市热销的佳绩。
　　“开发商有底气开盘,就是想凭借以价换量撬动市场。”业内人士表示,如今市区中高端产品集中放量,除了部分楼盘在价格和产品策略上表现出色、定位准确异军突起外,其他产品的销售并不乐观。
　　虽然多数项目销售压力山大,但在营销上的办法并不多,降价、特价房、低起价依然是“主旋律”。
　　“谁能抛弃各类营销优惠的噱头,一步到位公开亮出低价,反而能在一片观望情绪中脱颖而出。”金茂府营销总监张伟表示,“一些拿地成本和开发成本相对较低且体量较大的项目,以直接的对比性降价,快速的价格战抢客,明显凑效。”

期待　房贷利率折扣早落地
　　7月部分房源价格松动,对楼市成交影响最大的贷款政策虽然略有放松,但仍未见前几年的利率折扣。6月27日,中国人民银行决定,自6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准,降低存款准备金率0.5个百分点,同时,下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,以进一步降低企业融资成本,这是今年以来的第三次降准,第三次降息。
　　这次降息在7月前已经公布,驻潍银行均已执行新利率,多数银行首套房贷利率执行基准,二套房贷利率上浮10%。但与以往不同的是,首套房认定政策更加宽松,多数银行“认贷不认房”。首套房首付比例首付三成各大银行基本一致,利率却有差别。农业银行与工商银行首套房贷利率仍然上浮10%,其余银行则执行基准利率,潍坊房贷市场仍然未见利率折扣。
　　降息对于开发商和购房者的资金成本都是一种“减负”。业内人士普遍认为政策将从降低房企融资成本和降低个人按揭贷款成本这两方面利好楼市。　
　　对于购房者而言,降准降息有利于降低贷款的难度和成本。对开发商而言,其资产负债情况也将有所改善。随着销售持续回暖且开发商投资谨慎,开发商资产负债情况正快速改善。此次货币政策有助于降低地产商的融资成本。
　　如果此时降息、降准政策能够落地,将进一步提升购房者的信心,特别是一些在股市中受到“重挫”的投资者们,或将考虑从股市转战楼市购置物业。
后市　房企仍要坚持“跑量”
　　7月底的部分产品销售数据喜人,让人觉得“春风拂面”。这是否意味着楼市将就此反转?何时才是买房的最佳时机?
　　“目前热销仍属于个案,多数项目开盘去化还是低于五成,部分开盘项目只有个位数成交。甚至一些高端项目周成交频频挂零。”业内人士表示,这也从侧面反映出,目前市场中的刚需以及改善型需求仍处在强烈的观望中。
　　此后,市区尚有多个新盘先后进入销售阶段,市场压力将更大。“就目前成交情况来看,只有明显价格调整的项目才有市场,说明购房需求还一直存在,只是对房源本身和价格比较挑剔。‘微风细雨’式地提供优惠已起不到什么作用。”业内人士认为,开发商应认清现实,仍然要坚持“跑量”的基本原则,这或许是打动购房者的关键。
◎记者手记
传统淡季逛盘又何妨
　　楼市的“黄金十年”难以复制,潍坊的房地产市场,早已经从过去的凡买必涨变成今天的买对才涨。
　　房价不会大起大落。如果你是一名价格观望者,现在已经到了趁低入手的好时期；同处在震荡这一微妙节点,购房者要比牛市时更加谨慎,因为实力较弱的开发商很可能经不起这一轮大浪淘沙的重组洗牌。
　　而七八月份作为房企定制下半年计划,调整营销节点的短暂休整期,这时候买房者大可多多逛盘,理性地做出选择,等待下一波优惠来袭时,才能理性而准确地看准时机下手。
本报记者　刘钦