房企抢客金九
　　8月已经过半,距离往年我们所说的“金九银十”已经不足半月。在经历了大半年调整之后,楼市各方对即将到来的9月和10月,心态可为五味杂陈。想卖的,期待着市场回暖,房价上涨；想买的,希望买得便宜、买了之后就别再跌了；还有唱空的、唱多的、抄底的、套现的……各持所欲,各怀其想。2015年楼市的“金九银十”,是否真的会到来?记者进行了走访。
市场
多重让利促销活动已提前显现
　　就潍坊目前市场上的情况看,从价格方面来说,开发商和二手房业主是否会在九、十月份进一步降价让利,以进一步的价格优惠吸引购房者出手置业?这一点,在购房者观望情绪依旧浓厚的现阶段,依然是传统销售旺季“金九银十”能否出现的重要前提。
　　从目前的市场观察来看,开发商方面,尤其是库存较大的全国性大型品牌开发商,通过多重手段让利促销的举动已有所显现。潍坊市区的热门项目如水岸名居、加州·世纪尊品、恒信·伯爵公馆、天同九龙湾、金源大厦、西苑华府等项目纷纷打出了200元—600元/平方米的优惠。售价较低的项目,如寒亭区的恒信金辉华府、顺泽怡景华庭、瑞都广场等则打出了50元—200元/平方米的优惠,堪称今年以来的最大力度。
　　实质性的让利促销对于开发商去化的影响力度表现明显。身陷库存增加、融资不畅的逆境中,众多开发商将把以价换量作为未来两个月的首选策略。在传统销售旺季“金九银十”来临之际,多位业内人士认为,今年的“金九银十”与往年相比会显成色不足,但是与前8个月相比,成交量有望创今年单月新高,而前提则是价格的下调,因此,“金九银十”以价换量将成为主流。

房贷
潍坊公积金政策有望再传利好
　　虽然潍坊的房贷利率一直坚挺,5年期以上房贷利率依然为5.65%,但公积金经过多次下调,5年以上贷款年利率为3.75%。这一系列利好新政让购房者房贷负担大幅降低。8月12日,潍坊住房公积金管理中心发表《关于我市落实<省政府办公厅关于加强完善公积金管理体制扩大住房消费的指导意见>情况的公告》,表示正在积极制定潍坊本地政策,还请购房者耐心等待。
　　在“金九”这个节点上,公积金政策有望再次优惠。从历年贷款利率水平对比来看,无论是公积金还是商业贷款,贷款利率都创出了历史新低,这对购房者来说无疑吸引力大增。“目前房贷利率已经调低了,即便按照基准算,也相当于在原先的利率基础上打了折,所以对于打算买房的购房者来说,还是省下了一笔。”金茂府营销总监张伟说。
　　同时,张伟还表示,结合目前宏观经济的表现,从今年至今的货币政策倾向来看,主要是针对国民经济的短板环节定向调整,年内整体性的放松可能性不大。未来一段时间内,预计也不会出现针对房地产市场的流动性宽松。不过,目前商业银行在批贷效率上加快了速度,部分银行也出现了附加一定条件的优惠,这对于置业需求来说是利好。

市民
房价回落达到部分置业需求预期
　　自3月份房产新政出台以来,楼市“救市”效果正在逐渐显现,刚需群体其购房意愿不断提升,潍坊楼市成交量有所上升,房价也迅速止跌。
　　奎文区的王女士上个月刚刚购得一套大三居,120平方米,总价50余万,交易程序正在进行中。王女士告诉记者,自己当前已经有一套房,但是面积太小了,其实去年就有买房的打算了,一直观望着,看到楼市新政也已基本调整到位,感觉未来几个月的房价难涨也难跌。
　　记者在采访中发现,许多购房者对于是否出手还是比较犹豫,但如果心仪的楼盘推出相应的打折促销活动会马上考虑出手。由此看来,“价格符合预期”是购房者决定买房的主要因素。而谈到在“金九银十”购房者是否会考虑买房,有半数以上的受访者表示,会将自身购房需求程度和商家优惠程度综合考虑,视情况而定。
　　金鼎华府总经理刘家祥表示,潍坊的刚需,虽然群体数量大、购房欲望强,但是因其购买力有限、选择区域局限,一直不被市场人士所看好。然而,楼市最近的巨大变化,尤其是“330新政”后彻底解放了王女士这样的改善购房族,他们不仅资金较为充足,而且有着明确的买房目的,受到许多开发商的青睐。
　　从购房者的心理预期方面来说,房价的回落已达到了不少人置业需求的预期。从年初至今,市场价格已经一直比较稳定,但七、八月份的市场成交表现比五、六月份市场有了小幅的回升,这表明价格回落对于购房需求来说是具备吸引力的,并非需求已彻底失去弹性。因此,未来九、十月份市场成交如果要进一步增加,预计仍将以价格的逐步下行为前提。否则市场很可能会错过九、十月份的成交窗口期。

房企
降幅较大楼盘或现短期集中推盘集中成交
　　八月份开发商推盘速度略有加快,不过楼市僵局还在继续,目前多数楼盘价格也尚未出现大的松动迹象,买卖双方仍处博弈中,尽管业内分析成交量不会太高,但开发商的确在着手准备“金九”。
　　亨德置业营销经理朱明亮认为,现在楼市已进入下降通道,传统意义上火爆的“金九银十”不会出现,但是成交量因季节性因素相对七、八月份有所增长。开发商迫于压力会采取促销手段、加速推盘,以价换量,同时,看房、买房的人会增加,供需关系比较融洽。
　　“今年的‘金九银十’与2013年是不能比的。但随着七、八月份成交量开始逐步上升,观望了大半年的购房者将开始出手,九、十月份的交易量将会明显回升。”朱明亮说。
　　“金九银十"的销售还应该分情况来看,值得注意的是,近期部分开发商出于自身运营角度,开始调低价格。如更多开发商响应的话,开发商在九、十月份的推盘节奏会加快,随着降价促销,9月的成交量环比会增加,但不会高于去年同期,而10月的成交量环比会继续增长,同比有可能持平。对于一些降价幅度比较大的楼盘来说,将出现短期的集中推盘、集中成交。有业内人士预计,2015年的“金九银十”整体表现预计将是在价格进一步小幅回落的前提下,成交量逐步复苏,好于今年上半年。其实2014年的“金九银十”就已表明潍坊楼市已进入由市场调节的新常态。
业界　声音
今年金九银十难现井喷行情
　　●大观天下策划经理刘连庆
　　今年楼市“金九银十”难再续。这些年多来除了2008年以外,其他几年都是由于上半年房价上升过快或成交量过大而造成九、十月份短暂的消费“断层”。这其实是一个十分正常的现象,淡季不淡、旺季不旺可能是楼市今后几年的常态。

　　●方圆地产营销总经理戴志煌
　　由于对楼市未来走向的不确定性存在,在这个过程中,房企降价、搞活动,也很难从根本上缓解库存大的压力。预计今年的“金九银十”,潍坊成交难以出现井喷行情。

　　●鑫锦盛房地产经纪公司总经理刘顺方
　　随着政策的频繁出台,潍坊楼市正面对前所未有的新形势。如今大多数开发商上半年业绩并不理想,即使身经百战,也无法支撑持久战的压力。巨大的供应存量,让促销降价似乎已迫在眉睫。
记者　手记
抓住金九银十或需以价换量
　　九、十月份是楼盘开盘的旺季,开发商们会选在一个节点集中发力,并不是没有道理。按照人的消费心理,进入秋天以后,特别是临近两节,人们的消费心理比较松动,成交额会明显高于其他月份,而这种现象又被称作“金九银十”。
　　往年的“金九银十”潍坊楼市必将会有一系列大动作,楼盘开盘、大型房展会、促销让利等活动也会相继展开,推动成交。综合从上述数据分析,潍坊目前存在一定数量的刚需购房者,价格优势将会成为推动成交的主要驱动力。结合潍坊上半年房地产市场状况,我们可以大胆预测,如果开发商适当下调价格或推出较大力度的优惠,购房需求将会明显释放；但如果其保持价格稳定或者以涨价应对“金九银十”,市场情况则不容乐观。
　　我们不妨一起来期待,潍坊今年“金九银十”的到来。看开发商会以什么形式吸引客源,蓄客、抢客,又会用什么手段达成自己的销售目的?看经历过房价激增的“市场刺激”之后,潍坊购房者到底还有多大的购买力。
本报记者　刘钦