“金九银十”,这个被各路商企格外看重的时节,基本上就是卯足劲搏一把冲年度指标的机会。特别是今秋楼市,迎来了央行双降和一系列的营业税、所得税、契税政策组合,潍坊的房企也抓紧时机力推新盘,发力“金九”。

回顾
一天网签664套创单日新高
　　众所周知,今年以来市场走淡,成交量平平,8月份依旧延续这种态势,潍坊楼市每日的成交量也保持在正常状态,每日成交大概在50—180套之间。据记者粗略统计,8月份潍坊市区成交住宅3655套。
　　在8月25日,潍坊城区住宅商品房成交惊现井喷态势,当日成交664套,创8月份单日新高,而潍城区就成交了562套,奎文区则成交16套,高新区23套,经济开发区10套,寒亭区14套,坊子区30套,滨海区2套,峡山区7套。那突然增高的网签量是从哪里来的?究其原因,这波行情与7月9日、23日、24日一样,是由于个别项目集中网签,这次是潍城区的新盘四方桂花园集中网签505套,促使潍城区当日成交量猛增。由于潍坊楼市成交量总体较小,一个五六百套房子的项目在一天集中网签,就将该区域的成交量拉高几倍。
　　8月25日成为了8月份这个淡季中的一抹红。一般网签都比签纸质合同要滞后几天甚至数月,很多开发商习惯于集中后再录入政府提供的“商品房预售合同录入系统”,这一天的辉煌或是几个月甚至更长时间努力的积累。

市场
开盘潮袭来12个项目入市
　　随着“金九银十”传统销售旺季的到来,市区部分楼盘开始以各种活动吸引购房者的注意力。很多房企会选择此时冲刺下半年的销售目标,不少新盘积极入市。目前,已知在9月份开盘的项目有12个,高于7月份的9个和8月份的10个,但少于2014年9月份的16个。
　　项目涵盖潍坊各区不同档次,其中高端项目有均价高达220万元/套的坊子区天同宜江南别墅、青州市泰华城大益华府的洋房、奎文区恒信宝通世家的叠加联排别墅,中端项目有奎文区丽水芳洲的多层、潍城区金都世家的多层,低价位则有均价3400元/平方米的寒亭尚文苑76平方米小户型,除了新盘外,还有恒易宝莲、樱海揽郡、绿城诚园、蓝顿浞河生活广场、和扬晶立方等项目将在9月交房,今年的“金九”注定十分热闹。
利好
贷款成本已降至历史最低
　　8月25日,央行宣布从2015年8月26日起,再次降息0.25%,降准0.5个百分点。央行“双降”利好楼市,这对潍坊楼市来说显然又是一个好消息。值得一提的是,这是自去年11月份以来的第五次降息,也是自今年5月以来的第二次“双降”。
　　潍坊水木清华营销总监王春亮表示,本次降息之后,五年期基准贷款利率由之前的5.4%降至5.15%,明显低于2002年、2003年的5.76%,创新中国成立后的最低水平。这对于贷款买房的人而言,属于明显利好。以今年年初20年贷款期限的100万等额本息为例,本次降息后月供直降139.8元。不过,目前贷款利率调整都是次年调整的方式,即今年以来的3月1日、5月11日、6月28日和此次降息,房贷月供和利息累计变化将从2016年1月份开始体现,月供累积减少568元。
　　央行降息后,公积金贷款利率也同样应声下调。潍坊市住房公积金管理中心随即发布规定,下调潍坊个人住房公积金存款利率,五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率调至2.75%,五年期以上个人住房公积金贷款利率调至3.25%。以夫妻两人60万元的贷款额度来看,2016年1月起,月供累积减少312元。
　　事实上,除贷款利率的进一步降低,地方的救市政策也在出台。日前,山东省发布《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》,从商业贷款、公积金贷款,营业税、所得税、契税按条件减免等多方面给予购房优惠。对此,王春亮表示,营业税和契税的减免,让购房者的购房成本进一步减少,尤其是对二手房方面,购买普通住房将减少三四千元的税费,各项政策多管齐下的目的仍是维持楼市平稳上涨。在此背景下,对于开发商来说也是较大利好。新政策的出台免税门槛大大降低,这极大降低了交易成本。这次调整也使得二手房交易成本降到了有史以来最低。

分析
房企抓住时机冲业绩
　　与往年相比,今年的“金九银十”显得更具有特殊意义。因为持续的楼市利好调控下,市场观望气氛依旧浓厚。从目前来看,房企的确需要一个契机来缓解压力,“金九银十”自然被寄予厚望。
　　尽管楼盘销售好坏更多取决于产品本身,但在持续调控的前提下,把握好每一个营销时机非常重要。9月、10月份是决定楼市命运的关键,如果这两个月的成交量持续下降,市场观望氛围可能再次形成,将直接影响到项目全年目标的完成情况,开发企业难免陷入被动。
　　更有其它因素决定开发商将在“金九银十”发力卖房子。一是库存压力依旧巨大,二是资金压力一直是考验房地产商的“生死符”。目前房地产行业资金情况虽然有所好转,但整体受到金融环境的影响,融资成本依旧较高,商业银行普遍对房企开发贷支持力度较小,房地产企业更多地还是依靠自筹资金以及销售回款等作为日常运营的主要资金来源。
　　“仅从上市房企半年报就可以看出,很多房企未能完成全年业绩目标的一半。为了冲业绩,房企会加速推盘。”一家房地产公司的资深销售总监对记者表示,“‘金九银十’可以说是今年最大的机会,会有一波推盘潮,低价开盘、特价房、加大抵扣优惠力度等促销手段会比较多。”　　　　楼市正好步入了传统旺季的九、十月,政策组合拳终于出动,楼市信心得到恢复,新的利好频传,开发商开始摩拳擦掌集中开盘。最近各种样板房、样板区都纷纷开出来,各种现场秀和客户活动也层出不穷。
　　一切似乎都是好消息,业内人士纷纷认为,接下去的楼市将是一个活跃的市场,但也仍是买方市场。面对“金九银十”,房企为了消化库存、完成业绩,将全面打响营销战,低价走量将依然是主流。
金九银十无太多悬念
　　●金茂府营销总监　张伟
　　“金九银十”确实是一个不错的招牌,这个时候开盘或者搞活动的房企总会有所斩获。因为这是一条市场规律,很多人仍会选择在9、10月份买房。但今年能不能实现,要看有多少开发商是否愿意加大促销力度。现在这种市场开发商压力都很大,能活下来的都是实力雄厚的。这部分开发商既然已经顶住了压力,就不知道他们是否愿意再进行促销了。

●鑫锦盛房地产经纪公司总经理　刘顺方
　　今年前两月处于市场最低潮,但自3月利率调整后,连续三次降准降息对市场影响很大,消费者的购买成本大大降低了,市场中可以明显地看出销售是持续回升的,而且回升的速度也很快。虽然受到股市的波及,但　　经常听到业内地产人开玩笑的一句话“房子才是真爱”。虽然是句玩笑话,却道出一个事实,对于有比较充裕的资金可以进行置业的客户来说,现在购买就是一个最好的时机。目前,大部分房企都在积极筹备,准备了充足的货量,市场中将会有更多选择给到客户,今年的“金九银十”,潍坊房企也是蛮拼的,这是一个不容错过的好时机。

●方圆地产营销总经理　戴志煌
　　短期内来看,接下来的几个月楼市成交量势必会短期反弹,“金九银十”已无太多悬念。各地市场分化将愈发明显。随着此次的降准降息,楼市回暖将再添新动力,预计年内房地产市场还将继续升温,潍坊这类三四线城市因为库存去化周期较长,房价走势也将趋于平稳。

记者　手记
错过这俩月就错过了全年
　　大量新建楼盘准备上市登场,预计今年“金九银十”楼市的供应量将达到一个新高峰。面对如此巨量的供应压力,开发商必然会展开新一轮价格战。事实上,在供应量有所增加的情况下,开发商的优惠政策早已如火如荼地展开,楼盘优惠招数层出不穷。市场上优惠的促销手段可谓五花八门,促销手段包括总价打折、单价降低、特价房、送面积、送家电,以及降低首付、案场抽奖等。9、10月肯定是成交机会点,如果开发商错过了推盘,今年就真的错过了,9、10月份市场将迎来供应小高潮,买卖双方都将迎来入市良机。本报记者　刘钦