纵观近期的热销楼盘,可以发现一个现象,相对大的户型反而更好卖。随着打折优惠逐渐席卷到中高端市场,刚需购房者占市场主流的局面正逐渐被打破,改善型购房群体渐成市场的主流。
现状　110—130平方米改善型卖得好
　　目前记者走访了市区的虞河生活城、潍京、大有公馆、茂华·爱琴海、九龙华府、万达广场住宅等热销项目,综合众楼盘近期的销售数据发现,110平方米—130平方米的改善型住房是卖得比较好的房源。与其他城市不同的是,潍坊市区热销楼盘中70平方米—90平方米的中小户型并不占“大头”,反而户型面积90平方米—150平方米的中大户型成为市场主流,并且随着时间推移,市场占比不断增大。
　　“改善型置业已成为今年楼市下半年新的助推力,90平方米以上的户型占到市场7成。”一位业内人士向记者表示。
　　在一二线城市,改善居住条件的成本非常高,很多群体难以完成二次置业,使得供给和需求两个层面都面临资金循环不畅通的尴尬。但潍坊显然不存在这方面的问题,改善型置业成本不高,家庭成员增多、老房拆迁、配套完善、生活品质提升等需求促使很多潍坊市民升级换房。

分析　潍坊房价相对低再置业空间大
　　潍坊相对较低的房价使得市民置业压力小一些,更有能力二次置业,改善居住环境。另外,潍坊楼市的供需结构和其他城市不一样,多年来,新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用房供应量相对少,而中高端住房占比较大。有统计年鉴,2006年至2010年,90平方米以下的户型施工比例从28.2%降到17.6%,而90平方米—120平方米户型占的比例都在60%以上,其中140平方米户型在2012年的比例达到了12%。现在在潍坊市区,“大平层”“大面积”“城市大宅”等字眼对市民来说已不陌生,如绿城·诚园、潍京、紫瑞园等便是此类项目的典型代表。其主力户型设计大都在150平方米以上,主要针对潍坊高收入人群,此类人群多数不是第一次置业,因为看重小区环境、户型结构、周边配套等设施,为了追求更高的生活品质才决定换房的。
变化　改善型项目受益成为市场新宠
　　一直以来,由于需要满足居民最基本的住房需求,在购房首付、信贷政策等方面都会对刚需购房群体有所倾斜,也使得曾经有段时间,刚需购房者一度成为市场主力,成了房地产市场发展的一支中坚力量。而在楼盘库存高企的现阶段,楼市走势尚不明朗,部分购房者对楼市仍持观望态度。
　　从取消限贷到降息、降准,从提升公积金贷款额到降低二套房首付比例。在梳理楼市利好政策时,很容易发现它们的一个共同点,那就是对刚需购房者的扶持不见了,不断推出的楼市政策都在支持改善型住房的购买需求。每一次政策调整都撬动了一批改善型需求购房者进入市场。
　　不论是去年的9·30新政,还是今年的3·30新政,总体而言对于改善型购房需求的支持力度都在不断加大,尤其是“营业税5改2”直接刺激了“卖一买一”类升级置业者群的换房节奏,使得这类购房者开始盘算怎样更快地将“小房”出手,换购“大房”。二套房贷的松动和税费的减少对改善型需求的释放起到了极大的促进作用。这一系列的利好都促使大户型改善产品逐渐取代刚需产品成为市场新宠。
群体　现80后身影,年轻化趋势明显
　　在不少人正在考虑如何安家的时候,一部分潍坊的80后已经进入到了改善型置业的大军当中。“当初买房时,虽然面积不大,但很大一部分资金还是父母帮忙出的。现在自己做生意赚了些钱,希望能给家人更好的居住条件,所以有合适的就换套。”潍城区的张先生告诉记者,作为1986年出生的80后,自己想要换房的念头遭到不少亲朋好友的反对。“我觉得现在的时机正合适,一是有这方面的需求,二是楼盘的价位大多在我能接受的范围内,所以换房还是早点的好。”张先生说。　
　　据了解,改善型的置业群体中涌现了不少80后的身影。据多个改善型项目的销售人员透露,80后的购买人群越来越庞大,对于他们的改善型销售来说,营销策略乃至样板间的筹备都要考虑到80后的需求。“以往豪宅置业往往都是打着60后和70后的标签,但随着近年的市场变化,部分80后逐渐走向社会的中上流,并且多来自金融、投资、互联网行业。”业内人士朱明亮说。　
房企　迎合市场,产品设计时接地气
　　在改善型需求抬头的市场背景下,具有前瞻意识的开发商意识到了改善型产品不只是简单的刚需升级,而应专门开发全家庭式中高端置业项目。
　　图兰朵的销售人员告诉记者,区别于首次置业一族,改善型人群对于户型的要求更高,对房间内各个功能空间和通风采光“较不舒适”的容忍度更低。对于改善型人群而言,没有“过渡性”,其挑选的房子很可能是要住一辈子的。加上相对丰富的生活经验,因此更懂得房子是否好用,例如储物空间、孩子的玩耍空间、通风采光情况等,“其居住需求更接地气”。
　　恒大名都的销售经理也表示,现在更多购房者趋向于“一步到位”或延长首次置业的“使用寿命”。“小面积大功能”、“延长使用周期”将成为改善型产品受关注的重要因素。
　　放眼潍坊楼市,改善型产品在景观、宜居性方面有很多优势,但不同的项目销售状况却有很大的差异。像虞河生活城、潍京、大有公馆、茂华·爱琴海、九龙华府、恒大名都等项目销售情况乐观,去化速度快,其共同点是定价合理并且还有优惠活动。而圣菲漫步、铂爵庄园、大观天下等项目则因为位置偏僻或暴露过质量问题而遇冷,销售进度较慢。虽然个别项目销售并不乐观,但业内人士仍看好高端市场,因为潍坊的改善型需求在不断增多,同时又对房企提出了更高的要求,不仅要打好品质牌,更要注重产品设计和客户服务。
业界　观点
●潍坊水木清华营销总监　王春亮　　改善型购房时机已到
　　一段时间来,出台的一系列房地产政策将直接降低改善型置业群体的换房成本,因此对市场形成了有利的消费引导。从实际产品来看,改善型居住需求的增加,对市场产品本身有了更高的要求,未来改善型置业群体的关注点必定会在环境、容积率、社区配套、教育、物业等更多方面。开发商在激烈的行业竞争之下,也会在产品上精心升级以适应市场需求。当前市场上改善型产品日趋丰富,房价尚处于政策前期的平稳阶段,开发商也纷纷趁政策窗口期的机会推出各种促销活动,相信近期改善型住宅的供应和销售都会达到一个新的活跃周期,改善型购房家庭也有望迎来最佳购房时机。

●方圆地产营销总经理　戴志煌
　一步到位不只指面积
　　曾几何时,梯度置业是一种不错的选择,根据自己的经济状况逐渐完善居住条件。但在目前的市场环境下,梯度置业受到严重的考验,不少改善型买家往往都是先“卖一”,待手中有笔换房资金后才“买一”,但现在这个“卖一”却有难度,地段稍差的两个月至三个月都脱不了手。所以对于改善型置业者来说,改善居住条件尽可能做到“一步到位”。“一步到位”的置业是做好至少10年不换房子的打算。在贷款权较为珍惜的今天,改善的权力也很宝贵,一定要妥善用好。“一步到位”并不是简单的指户型面积的一步到位,更重要的是升值潜力、地段、品牌等方面的一步到位。
　　　　　　　　　　　　　　　　　本报记者　刘钦