——访安丘市房产管理中心主任李庆田
　　住房是关系国计民生的大问题,安居乐业是人们对于幸福生活的美好愿望,也是政府职能部门工作的出发点和落脚点。在第30个国际住房日到来之际,围绕房地产市场管理等备受百姓关注的热点问题,记者采访了安丘市房产管理中心主任李庆田。

　　问:李主任,在目前全国各地房产交易市场日趋回暖的情况下,我市的商品房销售状况如何,房管中心是如何加强房地产市场管理的?
　　李庆田:央行自去年11月份以来连续5次降息,特别是进入今年5月份以来,央行连续2次降息降准,个人住房贷款门槛降低,在一定程度上促进了成交量的攀升,特别是市政府《促进房地产市场平稳健康发展意见》的深入贯彻实施,我市商品房销售增幅明显,市场运行健康平稳。1月至8月份,新建商品房销售(网上签约)59.96万平方米、5516套,同比分别增长52.6%和31.43%,均价4003元/㎡,同比增长2.48%。其中:新建商品住宅销售52.05万平方米、4671套,同比分别增长46.48%和36.18%,均价3865元/㎡,同比增长4.01%。
　　今年,我们主要从五个方面创造性地开展工作,保护购房者利益。一是加大了商品房销售(预售)监督检查力度。实行定期巡查制度,严厉打击违规预售、发布虚假广告、随意承诺欺骗消费者等行为,努力营造公平、规范的房产交易市场环境。二是完善房地产信息系统。在已建成房屋产权产籍登记管理、商品房预售管理系统、测绘成果管理等子系统的基础上,研发了存量房网上签约备案子系统、从业主体管理子系统、项目管理子系统、数据统计与信息发布系统,以集成化信息系统强化对市场的监管。三是严把二套房税收、信贷关口。据实出具购房人现房屋产权状况查询证明,严格审验购房完税凭证,确保各级市场调控政策落到实处。四是加大市场调查分析力度。每月采集开发项目规划、开工、竣工、批准预售、网签销售、二手房成交买卖等情况,结合全国及我市的市场形势加以分析,形成房地产市场运行分析简报,报市委、市政府主要领导,为市委、市政府科学决策提供第一手资料。五是加强房产中介市场监管,规范房产中介机构行业行为。实施房屋中介登记备案制度,进行分类登记、分类管理,充分发挥房产中介机构的桥梁纽带作用。
　　问:买房子是一件大事,即使非常慎重,也容易产生一些不必要的纠纷。怎样才能保证安全?选购新建商品房的时候应该注意哪些问题?
　　李庆田:买房子是一辈子的大事,买到称心如意的房子是每一个购房人的心愿,为尽量避免购房过程中发生风险,建议市民购房时分“三步走”,即“验七、看三、再备案”。“验七”是指查验开发项目的“五证”“两书”是否齐全。“五证”分别是项目的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证,商品房预售许可证；“两书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书。“看三”一是看房子,现场察看房屋内部结构布局和外部配套环境,货比三家,直到满意为止；二是看物业,物业关系到入住后的服务是否到位,是否称心,要仔细了解物业收费服务等方面的情况,确保价质相当,享受到应有的服务；三是看明白购房合同文本内容。如交易单位的基本信息、售价、付款方式、付款时间、开发商交房时间、办理房产证时间、违约责任等均应作出明确说明。同时,要弄清楚所购房产是否有被销售、抵押、查封等限制情况。“再备案”是指签订购房合同要网上签约并及时办理预售合同登记备案。这是确保购房者法定权益的重要步骤,需要及时办理。
　　问:李主任,刚才您谈到买商品房签合同时,要实行“网签”,并及时办理预售合同登记备案。请您介绍一下“网签”和预售合同登记备案的具体情况。
　　李庆田:“网签”是“商品房预售合同网上签约”的简称,是商品房预售合同签订及备案的一种形式,购房者与开发商对预售房屋的预售合同条款进行协商、确认后,通过预售系统在线填写预售合同,网上提交后,系统自动生成合同编号,开发商从网上正式打印预售合同,此时,楼盘表标识公示这套房已经预售。纸质合同和网签合同的内容完全一样,都是国家规定的《商品房买卖合同》示范文本,但纸签合同需要到房管中心办理登记备案后,系统才会注记为已售状态,而网上签约方式能在第一时间将买卖信息传送至房管中心的备案系统,能有效防止“一房多卖”行为的发生。另外,按规定,合同不论网签还是纸签,房地产开发企业都必须在合同签订之日起30日内到房地产主管部门登记备案。在这里,提醒广大朋友在购房(不论期房还是现房)签订购房合同时,一定要采取“网签”的形式,索取经网签系统现场打印的商品房买卖合同文本,并督促开发企业及时对已签约的商品房买卖纸质合同报到市政务服务中心房管中心窗口办理合同登记备案。
　　问:物业管理是一项与群众生活息息相关的工作,社会关注度越来越高,经常听到对物业服务不满的话题,李主任,您对这个问题怎么看,下一步我市将采取什么措施促进物业服务企业改进服务、促进全市物业管理水平整体提升?
　　李庆田:目前,我市共有住宅小区292个,建筑面积983万平方米,住宅8.6万户；在房管中心备案的物业服务企业48家,其中一级资质企业2家,二级资质3家,三级资质42家,暂定资质企业1家；纳入物业服务的小区124个,物业管理面积758万平方米,物业管理覆盖率77%,创建出青云花园等国家级优秀物业住宅小区1个,永盛锦园、青云御景园等省级优秀物业小区4个,天源华府、大华名都等潍坊市级优秀物业服务小区20个。
　　今年,市委市政府把物业管理工作作为重中之重,制定出台了《理顺物业管理体制的意见》、《社区建设和运营初步意见》和《物业管理提升三年规划》,重点从理顺“政府负责,房管部门监督指导,街道办事处组织,社区居委会落实”体制到物业服务水平按标准收费、解决开发企业遗留问题、推动专营单位履职到户等方面加强物业管理。组织街区、市直有关部门主要负责人到黄岛和奎文等县市区进行了实地考察学习,并确定在经济开发区青云湖社区天虹花园、大汶河旅游开发区五里社区青云郡、新安街办城中社区龙耀锦都、兴安街办永安社区御景天城等4个小区先行试点,举办社区物业管理人员技能提升培训班,加大对物业服务企业的监管力度,开展物业服务市场秩序专项整治年活动,以“严监管、重奖罚、强规范”三种手段为抓手,重点对物业服务企业资质、服务行为和质量、房地产开发企业履职三个方面存在的30个问题进行专项治理。对拒不整改、管理混乱、服务质量差、业主投诉多的物业服务企业,按照规定予以注销或降级,以严厉的检查考核督促物业服务企业提高服务质量和服务水平。
　　问:近年来,从中央到地方住房保障工作力度不断加大,市委市政府对住房保障工作高度重视,请李主任介绍一下我市这方面的情况。 　　　　 　
　　李庆田:我们根据市委、市政府的指示精神,努力争取保障性住房指标,力争达到应保尽保。今年,潍坊市下达我市新开工保障性住房、棚户区改造479套,其中:新增公共租赁住房123套,城市棚户区改造356套；新增租赁补贴5户；基本建成保障性住房、棚户区改造1038套。到目前,租赁补贴发放方案已制定,12月底以前完成发放任务；新开工棚户区改造356套主体工程已结束；基本建成保障性住房、棚户区改造1038套已完成；90套公共租赁住房已进入分配阶段并通过媒体进行了公布。
　　问:对住宅产权人和使用人来说,建立住宅共用部位、共用设施设备专项维修资金是非常必要的,那专项维修资金是如何收缴、管理和使用的呢?
　　李庆田:建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金是开展物业管理工作的必要条件,它对住宅共用部位、共用设施设备的养护维修提供了保障,对维护住宅产权人和使用人的共同利益发挥着重要作用。
　　所有的商品住宅,都应该建立公共维修资金,这部分资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造工程。开发建设单位在房屋销售时,应向购房人代收首期住宅专项维修资金,并在7日内交存到财政专户,列入购房人户头。维修资金收取的标准是,多层住宅按70元/㎡收取,高层住宅按90元/㎡收取,商业房参照住宅标准收取。维修资金自存入专户之日起,按银行存款基准利率计息,利息转作维修资金滚存使用和管理。房屋转让的,结余的资金随房屋所有权同时转移。房屋灭失的,结余的资金返还给业主。
　　根据规定,维修资金的使用由相关业主按照各自房产建筑面积的比例分摊。物业服务企业根据业主、业主委员会的意见,提出维修方案,并经三分之二以上的业主同意后实施。
　　问:今天您给我们讲了不少方面的内容,采访即将结束,李主任还有什么话想与读者朋友分享?
　　李庆田:安居乐业,民生最重。关注民生、保障民生、改善民生,推进社会和谐,已经成为市房产管理中心工作的主旋律。“雄关漫道真如铁,而今迈步从头越”,房管中心全体干部职工在市委市政府的正确领导下,紧紧围绕市委市政府“13441”思路举措,更新观念,转变作风,进一步加大工作推进力度,为建设富强秀美幸福新安丘作出更大的贡献!　　本报记者　王玉芳本报通讯员　李明江