2015年转眼已过四分之三,潍坊楼市经历上半年跌宕起伏之后,在第三季度政策的持续利好之下,终于有所改变,今年第三季度楼市成交各项指数较去年同期有明显上涨,潍坊楼市是否走向了回暖?
市场
市区成交12726套,同比增幅逾三成
　　去年以来,房地产市场持续低迷,潍坊楼市一直处于不温不火的状态,成交量也没有大的提升。近期,基于二季度的惯性,加上政策暖风不断,同时,刚需购房者在长期观望之后,衡量自身经济能力和现实状况,在开发商打出“降价促销”牌后,最终出手,三季度楼市成交有了明显回升。
　　据统计,潍坊市内八区第三季度成交总量为12726套,同比2014年第三季度的9538套增长3188套,增幅为33.42%。从单月来看,7月凭借5221套的成交总量成为第三季度成交最高峰,9月以3429套的成交量处于最低值；同时2015年第三季度潍坊市内八区成交总面积为1423432平方米,同比2014年第三季度的1117352平方米,增加306080平方米,增幅为27.39%。从单月来看,7月成交总面积为568007平方米,达到第三季度成交总面积的最大值,9月以389712平方米的成交总面积垫底。总体来看,今年三季度无论是成交套数还是成交面积,较去年都有了大幅回升。
　　在业内人士看来,从2015年初开始利好政策不断推出,进入下半年后,诸多利好政策落地并发挥效果,给潍坊楼市回暖提供了良好的外部环境。新政的出台和落实,让购房者不再观望,抓住利好机会及时置业。
　　三季度楼市交易的主力人群是观望很久、有着迫切购房愿望的刚需族。同时,开发商迎合市场需求,积极推出各梯队产品,针对以中小户型为主的刚需楼盘采取了降价促销措施,双管齐下促成了成交量的回升。

价格
先涨后降,成交均价4275元/平方米
　　尽管在新政之下,开发商融资成本降低、消费者贷款压力减轻、改善型和股市回流客户不断购买入市,成交量有了一定回升。但在经历了楼市的黄金10年之后,潍坊楼市的供求关系已经发生了根本性的转变,房价的上涨已成强弩之末,前几年的大量卖地更是为2015年的潍坊楼市房价难涨埋下了伏笔,三季度的房价相比2014年同期并没有什么大的变化。
　　第三季度潍坊市区市场均价走势整体呈先涨后降的态势,均价为4275元/平方米,相比2014年同期的4452元/平方米,降幅4.1%。具体到各月,8月潍坊市场均价环比7月微涨0.02%,9月潍坊市场均价环比8月微降0.07%,各月房价的涨跌幅都很小,几乎可以忽略不计。其中8月市场均价出现微涨,主要是因为8月央行下调住房公积金存贷款利率,市场需求的加速释放造成价格波动。而9月市场均价的微降,则是因为随着“金九”旺季的到来,开发商促销“以价换量”。
　　第三季度潍坊市内各区市场均价有涨有跌,幅度都比较小,在2%以内。其中,潍城区上涨最明显,涨幅为1.45%,超过同样有所上涨的奎文区和经济开发区,可见潍城区以其完善的配套和亲民的价格深受购房者喜爱；寒亭区降幅最大,为1.28%；高新区紧随其后,降幅为1.20%,但高新区与奎文区房价依然远超其它区域。
　　供求关系主导楼市走势,房价走势则受产品创新与供求关系双重影响。因此,潍坊楼市将根据房地产产品的不同业态分别呈现出从供大于求到供求基本平衡。客观而言,当前潍坊楼市普通住宅还是供大于求,但是在新型城镇化背景下,仍存在一定数量的自住需求,只要房价合理,购房者肯定愿意出手。
政策
刺激虽小微,对购房者心理影响较大
　　第三季度成交保持高位和维持宽松的政策面有关,一方面是持续宽松的货币政策,贷款利率也是史上最低的时期,另一方面房企多重促销活动推出。
　　首先是7月1日的个人无偿赠与免税手续简化、7月22日的下调住房公积金利率到8月1日潍坊二手房交易引入一手交钱一手交货的“支付宝”模式、8月26日降准降息、8月31日二套房首付降低、9月21日公积金异地贷款、9月24日下调住房转让手续费。值得一提的是,贷款政策的调整成为第三季度的政策主角。不论对开发商还是购房者,都起到减负作用,这些利好对活跃楼市起到了振奋作用。其次,第三季度逢“金九”时期,不少开发商打出降价和价格对比的招数,抛出真正具有诱惑力的价格来减少购房者观望,达到跑量的效果。
　　显然,从刚需到改善、从一手到二手,潍坊楼市从政策面来看已经实现了“由点到面”的全方位覆盖,政策的鼓励与支持已经全方面展开。总体来看,本轮房产政策大部分都是小微刺激,对潍坊楼市的购房者心理影响相对较大。从政策上也可以看出政府对房地产市场的重视程度,房地产已然迎来政策宽松时期。在楼市大改革的环境下,潍坊楼市进入第四季度,朝着健康平稳的态势发展。
后市
房企要抓牢出货窗口期
　　潍坊的房地产投资已不再像过去,随便盖楼就可以赚钱。越来越多的房企认识到了这一点,放慢了对房地产投资的步伐。2015年第三季度潍坊市区共有12856套房源入市,而2014年同期有17736套房源入市,同比下降27.51%；这期间潍坊房地产市场实际开盘总量为40个,与去年同期相比下降18.37%,在这种情况下后市将会如何?
　　楼市投机环境已经改变,有业内人士向记者表示,三季度楼市利好政策频发利于释放刚需,并促使潜在刚需和改善型需求提前入市,稳住住房消费,对楼市健康发展有重要意义。
　　目前,潍坊楼市基本面并没有实质性改变,这也决定了未来楼市仍会面临阶段性调整的市场压力。从短期内来看,当前楼市为调整期,去库存仍然为市场的主旋律,这个基调并不会因为几个月的成交量回升而明显改变。因此,在央行降准降息、新政降首套首付等政策利好“窗口期”,对于房企来讲,首先应积极调整推盘节奏,把控好五次降息、四次降准后的跑量去库存的“窗口期”,增加“银十”甚至年底最后两个月销售业绩在全年的比例,才能收获全年良好业绩。
观点
　　水木清华营销总监王春亮
四季度可淘库存房
　　目前潍坊楼市成交量有上涨势头,但对潍坊的实际情况而言,受限于供应过剩、需求疲软等客观因素,四季度房价仍然将保持现在同一水平。未来很长一段时间内,房价都不会有什么大变化,当下房贷利率比较低,市场已经到了该出手的时候了,对于购房者来说,应该根据自己的实际需求来选择合适的房子。潍坊房地产市场库存较大,建议购房者除了关注一些新盘热盘外,也可以去一些即将交付或已交付的次新盘淘一淘,很有可能买到性价比高的房源。

碧桂园高级经理庄涌祺
未来呈中低速增长
　　营业税免征期限5年改2年、公积金新政、央行连续三次降息、首套房首付2.5成……一系列利好新政反映在市场上,最直接的表现就是一些刚需购房者不再观望而是纷纷出手购房。未来楼市虽将继续向好,但向好空间有限,将进一步保持增长态势,但是增长呈中低速。

亨德优胜美地营销总监朱明亮
老旧房子择机脱手
　　面对变化莫测的潍坊楼市,盲目乐观和盲目悲观都是不可取的,保持一份冷静、清醒的头脑更加重要。房价和成交量虽有回暖,但投资者仍需警惕楼市的“明日危机”。对于拥有多套房产的人士,要做好优化房产投资组合的考虑,应借助目前限购、限贷松绑、成交量回升之际,适当减持,把年代久远、户型不能满足家庭需要的老旧房子及时套现。　　　　　　本报记者　刘钦