如今时至年底,处于开发商业绩盘点的时刻,各房企都在冲刺业绩。在业绩及回款压力下的不到两个月中,多数开发商依旧以“降价跑量”为主,楼市在寒冬中现阵阵暖意。
数据　现暖意,周成交环比涨两倍
　　经历了成色不足的“金九银十”,11月的楼市成交却在寒冬中呈现出阵阵暖意。
　　11月第二周(11月9日至15日)一改连续数周的下滑趋势,潍坊住宅成交1259套,成交面积共计136091.16平方米,周成交环比上涨2倍。其中,奎文区成交159套,潍城区成交624套,高新区成交170套,坊子区成交144套、寒亭区成交82套、经济开发区成交30套、潍城经济开发区成交28套、峡山区成交5套、滨海区成交17套,其中固然有潍城区项目集中网签带来的成交量飙升,但各区都有回升态势。
　　楼市成交量的回升驱散了冬季楼市的“寒意”,业内人士分析认为,一些大牌房企本年度的销售任务已经基本完成,但还有一些中小房企面临着回款压力。为了加速回笼资金,这些中小房企坚持“以价换量”的方针,不少项目开盘加推一部分中小户型的新房源,来吸引刚需购房者。
　　“现在买房的基本都是刚需,投资客在市场上几近绝迹。”有业内人士表示,年底的临近,在刚需、改善、投资的三种购房人群中,投资客的占比下降得十分明显,无论是新建商品房还是二手房市场。现在刚需和改善人群是支撑潍坊房地产市场成交的主力。
市场　房企卖力吆喝购房者心动
　　“一元抢房、买房送IPHONE　6S、抄底8折…”记者近日走访调查中发现,随着销售接近尾声,清盘的项目越来越多,促销活动也是不断。业内人士表示,今年很多房企销售任务较高,但市场整体环境又显乏力,不少房企为了完成任务使出各种绝招。
　　记者发现,目前潍坊楼市的促销活动主要有三大类:一是概念型,比如恒大集团的首平方米11元,金碧广场的1元抢房等；其次是恩惠型,比如书香名郡买房送电器三大件、和扬万悦城领暖手宝等；最后就是折扣型,比如超低首付、全款打折、交五千元顶五万元大额抵顶之类等。
　　但是根据目前的情况,购房者表现出一种平静的态势,其实这其中也是“暗流涌动”。虽然很多购房者对目前市场形式观察不明,也有逐渐出手的。记者在走访中了解到,楼盘推出的活动确实让很多购房者心动。“这样的优惠看着很不错,所以我肯定会打电话到销售中心问一问。”市民王女士表示。　　　由于今年楼市大环境稍显平淡,房企将普遍采取“以价换量”的策略。而从以往的经验来看,年底也是传统的促销季,大部分房企为了完成任务,都会快跑前进。有业内人士笑称,“过年吃肉还是喝汤”,很多时候就看年底这两个月的销量。年底是开发商冲业绩、完成指标的关键节点,有的开发商迫于业绩压力和自身资金流问题,不得不卖力“吆喝”。某在售项目的工作人员表示,公司确实会在年底给出更大的优惠力度,甚至拿出几套特别促销的房子,或者特别好的户型,借以吸引购房者的目光,来完成既定的销售额。
项目　现房呈现增量,买房可入住
　　“不卖期房卖现房,全部实景现房可供市民随时参观考验。”时至年底,经过前期的开发建设,不少项目基本已经封顶,购房者在楼盘看到的是房子的原始面貌,能直接、客观地看到材质、原料、施工质量等,不像在样板间只能看到华丽的表面。冬季,是对“热炒环境”的一个冷处理,也是对开发商承诺诚信度的一个称量砝码。
　　一年平淡的行情,让不少开发商将期房“捂”成了现房销售,购房者成了最大的受益者。一方面,在期房销售中,房屋是否真的符合要求,购房者只能通过沙盘、样板间、户型图等开发商提供的资料进行想象。但是在施工进行过程中,可能会出现种种因素导致房屋与预期不一致。相比之下,现房的风险就要小得多,因为房子是客观存在的,各个方面是否符合要求可以得到实际的检验,无论是房屋的质量还是房屋的产权风险都比期房小得多。
　　这个时候买房,可以直接入住,对于很多购房者来说,新年住进新家也未尝不是一件乐事。

房企　提前介入抢返乡置业机遇
　　近几年,随着经济的不断发展,潍坊的未来价值被越来越多的人所看好,加上众多一线房企悉数入驻潍坊市场,不少在一线城市打拼的游子皆萌发了返乡置业的念头,返乡置业成为近几年潍坊楼市兴起的一股潮流。在潍坊,返乡置业的最大好处就是能用一线城市赚的钱在潍坊购买一套优质优价的房子。与北上广等动辄需上百万一套的房子相比较,潍坊的“低价”房明显突出了其价格的优势,所以进入11月份,许多开发商就提前打起了返乡置业人群的主意。
　　在采访中记者发现,相比较其他购房群体,返乡置业的受众目标更为单一,其目标也更为长远。大多数是为家人或者自己日后长期居住寻找一个舒适的居所。也正因如此,返乡置业人群在选房时会更加的谨慎和保守,只有在充分对比、了解楼盘周边环境和品质后才会有所行动,不会仅仅因为低价而草率出手。
　　“返乡置业者有一部分是半投资半自住,更多的是买给父母居住,心仪的户型在100平方米以上,以120至140平方米为佳。对于开发商来说,这部分返乡置业的需求更多的是一个机遇。我们会在这期间抓住时机,但是期待以此带来销量暴涨则是不现实的。而开发商要想在返乡置业的竞争中胜出,需要的不仅仅是低价位,物业、配套、品质等都将经受考验。”市区一在售楼盘的销售经理介绍说。
后市　房价不会有较大幅度上涨
　　时至年底,大部分房企都面临年底冲量的压力,推出了多重购房优惠,以价换量是房企的惯用促销手段。业内人士认为,新增供应、营销力度、让利促销幅度均有所加大,购房者积极性也会增强。一方面,近期陆续出现的“首付比例降低、降准、降息”等多重利好叠加,促使购房者交易意愿提高,新房市场持续保持稳步升温的态势。其次,不少置业者在观望了大半年以后,预计会选择在近期出手。
　　在价格方面,由于当前潍坊楼市的供需处于比较稳定平衡的状态,所以并不会出现因为供需不平衡而导致房价大幅涨跌的现象。其次是房企到年底前的库存压力仍然很大,所以现在开发商的心态仍是以去库存为主,因此,价格不会出现较大幅度的上涨。
　　作为购房者,可结合自身实际需求,抓住房企年末促销的尾巴,很有可能选到房源品质不打折、性价比高的尾房,节省不少费用。
业界观点
●碧桂园高级经理庄涌祺　买二手房年底更合适
　　年底正是开发商冲业绩、完成指标的时候,销售压力更大、优惠措施也就更多。从这个角度来看,年末看房是有机会捡到宝的。
　　对于二手房来说,冬季也是交易淡季,但年末却是业主容易急于抛售的季节。比如有做生意的需要回款结钱,普通人面临着各种缴费和消费(保险缴费、物业采暖缴费、春节旅游、过年支出),如果打算对来年的资产配置做出调整,也有可能改变不动产的状况。因此,房源量在此期间会比较充足,不怕冷、敢于外出看房的购房者就更有机会收获心仪的房子。

●亨德优胜美地营销总监朱明亮
尾盘也能淘到好房子
　　由于年底,不少开发商忙于收尾开展其他新项目。因此,在购买尾房时,购房者可以在价格、付款方式上有一定讨价还价的空间,在消费心理上有占了优势的感觉。细心选购尾房也是不错的选择,选择时要尽量做到客观、冷静。因为一般项目在开盘时都能造成浓厚的销售氛围,而购买尾房的业主则可以在这时看清项目的优劣势。价格、付款方式及谈判空间是购房者在选择尾盘时需要考虑的重要内容。
　　另外,在尾房时期去挑房,会对项目的前期承诺、质量,特别是将来邻居的构成有更准确的认定,能看到的东西总比图画中看到的更真实,买房也买得更踏实。

●名仕宜居资深验房师王清华
若有问题可一目了然
　　买房时只有通过实地考察,才能切身的了解到这个楼盘的房屋质量好坏、交通是否便利,周边配套是否完善、小区规模是大是小等等。冬季很多楼盘基本已封顶,为可售的现房或准现房,也是观察质量的绝好时机,墙面是否有裂缝、起皮,屋顶是否漏水等,都一览无余。购房人挑挑拣拣,按质论价,就能够应付自如。冬季自然条件比较特殊,能够让一些其他季节难以发现的问题在此时被一眼看穿,比如采光通风、室内保温情况等。
本报记者　刘钦