临近岁末,楼市库存居高不下,购房者购房热情不温不火。政府也在积极调控,随之而来的,城市棚户区改造及其货币化补偿安置,将成为楼市去库存的最主要手段之一。
全国　　明年棚改任务目标或将创新高
　　近日,棚改的各种消息频频出现在各大媒体上,在去库存成为所有稳定住房消费政策核心所在的背景下,2016年城市棚户区改造的任务目标或将创下历史新高。随之而来的,则是城市棚户区改造及其货币化补偿安置,将成为2016年楼市去库存的最主要手段。
　　在2015年全年,全国确定城市棚户区改造任务目标为540万套。现在这个任务已基本完成,而2016年全年的城市棚户区改造任务目标基本上确定会超过2015年,很可能会达到一个历史新高的水平。
　　2015年至2017年,全国需完成1800万套城市棚户区改造工作。而在楼市去库存成为稳定住房消费的政策要务之后,城镇棚户区改造及其货币化安置就被作为了去库存的主要政策工具。
　　2015年1—10月,全国待售商品住房面积6.9亿平方米。按照平均每套户型面积100平方米计算,全国商品住房库存约在690万套的水平。如果2016年城市棚户区改造的任务目标定在600万套左右,其中有60%左右能够通过货币化安置,加上信贷政策的配合,基本上能解决约一半的商品住房库存。
　　从数字可以看出,棚改将是未来楼市的重头戏。
现状　2016年我市计划改造22464户
　　在潍坊,棚户区改造如火如荼。从2014年开始,我市加快城市老旧小区和棚户区改造提升。计划用四年时间完成中心城区和县市城区老旧小区改造工作,有序推进城中村改造,将城郊村纳入城市组团规划。
　　根据规划,我市四年计划改造219个棚户区项目、84470户。具体为:2014年已完成改造17000户；2015年计划改造27457户,其中集中成片棚户区3936户,城中村23521户；2016年我市计划改造22464户,其中集中成片棚户区2943户,城中村19521户；2017年计划改造17542户,其中集中成片棚户区2065户,城中村15477户。
　　我市对城市棚户区改造项目,免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。市政公用事业等企业要适当减免入网、管网增容等经营性收费,涉及的其他经营性收费减半征收。同时,棚户区居民因拆迁而重新购买的普通住房价款未超出拆迁补偿款的免征契税,承建棚户区改造项目的开发企业用于廉租住房、经济适用住房的建设用地可减免城镇土地使用税。
　　这样的棚改确实能给楼市带来最大益处,尤其是在政府的鼓励之下,棚改的特点是优先在人口基数大、距离市区近的片区进行,这就使得开发商能够拿到地段优质的地块,虽然前期拆除房屋之类会耗费大量资金、时间等成本,但是后期运营起来将会大受市场欢迎,而且开发商还能在棚改项目拿到低息贷款,这样其实是一本万利的好事。

亮点　货币化安置为主加快推动棚改
　　我省也将加快棚户区改造,拓展到城中村、城边村、城市危房、建制镇。将积极推进棚改货币化安置,一方面对购买商品房的棚改居民,提高奖励标准,增强货币化安置的吸引力,另一方面督促各市搭建货币化安置服务平台,归集开发企业自愿提供的可售商品房,建立安置房源库,为棚户区的居民选购住房提供帮助。与以往棚户区改造的大拆大建模式不同的是,有可能改为大拆少建,由政府出面向开发商购买闲置商品房安置居民。政策性住房,也会采取这种方式。其中“中低收入居民租用、政府补贴、开发商提供住房”的模式,因为具有可持续性,将会被推广。
　　比如今年我市棚户区改造的72个项目中,就有潍城区的135户市区零散棚户区、奎文区的40户织布三厂宿舍片区棚户区改造项、奎文区的30户卧龙小区30号片区棚户区改造项目、坊子区11户的四建职工宿舍棚户区等多个项目采取了货币安置,实现了“棚改货币化”,市区有的地段补偿款达到了5000元/平方米左右,同周边中档新建商品房售价差不多,拆迁户持有货币补偿的情况下,进入住房消费市场,通过购置住房解决安置问题,实现了良性循环,前来督察的住建部督导组对我市月河楼等棚改项目提出了肯定。
　　在今年我市出台的《关于促进房地产业转型升级健康发展的意见》实施细则中就加大棚户区改造力度,落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策,支持开发企业积极参加棚户区改造,积极协助财政部门争取各项政策性资金支持,对国家和省提供的奖补资金实施差别化管理,优先用于货币化安置比例高、改造成本大、社会效益好的项目。

意义　　有助于市场上的商品房去库存
　　目前楼市正处于调整期内,多地商品房库存量较大,住房供应明显供过于求,成交量大幅下滑。棚改的大规模建设,会给市场带来什么?
　　“目前各种贷款和公积金政策的释放效应,主要利好的是刚需和改善型需求,而这部分需求并非新增需求。采用货币化安置进行棚户区改造正是将市场库存高的商品房转化为刚性需求住房,这才是抓到了真正的刚性消费所在。"业内人士对记者说。
　　政府主导的棚改,以一定折扣从市场采购商品房用于棚改安置,一方面是采购的商品房质量相对较好；另外,房企参与的意愿较高,尤其对于房企而言,冲业绩压力之下,更有意愿以一定折扣参与,消化库存。在业内人士看来,在房价下行状况下,棚改货币化补偿安置方式更容易被老百姓接受。在当下市场状况下实行,恰逢其时。记者了解到,我市城区棚户区改造采取产权调换和货币补偿两种方式,市民可自愿选择。房屋安置面积超出最低拆迁套型面积或原有面积的,按阶梯型价格购买并拥有完全产权。
　　货币补贴方式是将是棚改的主流,棚改项目因为拆迁,开发周期较长。拆迁户拿钱后去市场上买房,短期内反而可以创造刚需,有利于市场上的商品房去库存。
　　有业内人士指出,由于房地产市场整体面临供大于求的现状,若政策措施得当,会提振市场信心。在楼市增速放缓的背景下,高层适时提出棚改,透露出更为积极的稳定楼市态度。