楼市淡定

　　新年伊始,全面二孩政策落地。在人们还纠结于“生还是不生”时,不少一线城市的楼市已经沸腾,连广告都傍上了“二孩”。一批地产人在欢呼:实施全面二孩政策,楼市的春天又来了。然而,在这一片火热中,潍坊楼市却显得比较冷静,没有想象中的大肆借此促销,也没有明显的转变营销路线。
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市场　营销路线暂未发生变化
　　伴随着2016年二孩政策的全面放开,仿佛一夜之间关于“二孩”助推楼市的声音就铺天盖地而来,在一些热门城市中,楼盘已经迅速傍上了“二孩”。不过,令人略感奇怪的是,无论是在潍坊的媒体上,还是在一些楼盘的售楼处,记者并未发现傍上“二孩”的营销广告。
　　“从去年12月起,的确是有想生‘二孩’的客户来看房,但数量并不多。”位于高新区一大型楼盘售楼处的置业顾问告诉记者,从元旦以来接待的客户中,也就有两三位在看房时提到了“二孩”的话题,“我们的户型从两房到五房都有,不存在专门重新设计、更改户型的问题。”
　　在楼盘集中的奎文区,目前看房人数并没有明显增多,咨询的户型还是以两室和三室居多。记者走访时,多数售楼人员也都表示:“暂时还没有就‘二孩’专门做策划。”而对于一些大城市楼市傍“二孩”的现象,有业内人士表示,这只是开发商的营销策略,以求在岁末年初加速跑量,“‘二孩’到底对楼市的影响有多大,还有待时间验证。”
　　记者粗略统计,像金茂府、上城国际、紫瑞园、亚特尔智汇城、虞河生活城等在售楼盘,均有适合“二孩”之家购买的三室、四室户型,而三室的户型一直就是潍坊热销户型。如果要“二孩”,显然四室更舒适,虞河生活城等楼盘推出了“刚需四室”的概念,将140平方米左右房子分成四居室。按照以往这样的一个面积区间,开发商大部分会选择设计成三居室,由此可见全面二孩政策也在潜移默化地改变着楼市。

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市民　换房不现实改造是办法
　　“老二已经一岁了,得尽快换套大点的房子了。”记者在奎文区一售楼处遇到了看房的林先生。林先生现在居住的房子是100平方米,三室一厅,为了照顾孩子,丈母娘也跟他们住在一起,“明显不够用,若换个四室的就能解决问题。”但他同时表示,要想换个四室的房子就必须要卖掉旧房子,而且还要再贷款,不大现实,“还要养两个娃,以我现在的收入,买不起四居室的房子。”
　　记者在随机采访中了解到,不少人反映孩子生活、教育等成本不低,有生育能力的人生育二孩的意愿并没有预料中的那么高。再加上,目前潍坊尤其是城区中心的房价虽然不高,但购买四室也需要六十多万元,对于工薪阶层来说已经是压力山大了。
　　“买套房不是小数目,除非是三代人住在一起,两个孩子三室的房子也够了。”侯女士的说法较具代表性,她说如果年龄在35岁至45岁之间,现在再生“二孩”,年龄和老大要相差十岁左右,甚至更多,小的上小学时,大的差不多就要上大学了。再说,孩子大学毕业是否回到父母身边也不一定,要那么大的房子也没多大必要,“三房足够了,当然,土豪除外。”侯女士笑着调侃道。
　　采访中,也有市民表示,如果家里打算生“二孩”,七八十平方米的户型能改的空间并不多,但如果是100平方米以上的户型,完全可以通过重新设计改造,适应家庭人口的需求,让房间变得更加紧凑。
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探析　项目已通过审批　不可能更改户型
　　“现在在建的很多项目都是提前设计好的,已通过了相关部门的审批,不可能为全面二孩政策专门更改。”潍坊亨德置业营销经理朱明亮接受采访时表示,从现在的住房结构来看,潍坊市场上还是以三室的户型为主。“现在的家庭结构,两代、三代人住在一起的并不多,所以四室、五室的需求并没有人们想象中的那么大。”朱经理认为,“二孩”政策全面放开后,如果能够刺激人口的增长,更多地还是推动三室、四室户型的增长。全面二孩政策短期内效应并不明显,所以对楼市的影响不会很快发生。
　　从消费观念来看,大多都是孩子出生之后才会考虑房子的事,因此,目前市场上并没有明显的反应。“估计两到五年之内,会对楼市有一定的触动作用。”名仕宜居的验房师王清华称,目前销售的项目当时设计的时候就是以三、四室为主,基本上已满足了需求,“最近并没有听说专门因为‘二孩’去验房的客户。”
　　“全面放开‘二孩’,到最后婴儿潮的出现,其实是需要一个时间滞后因素的影响。”有业内人士分析认为,对于潍坊市场来说,包括住房等压力还不能说非常大,部分条件好的家庭是完全会有需求再生育的。所以对于潍坊房企的启示在于,在2016年以及之后的新产品规划方面,可以适当围绕“二孩”的概念设计新户型和提供新配套服务,“还是有一定的市场需求,会有迎合此类需求的物业和房产。”
　　“现在建的楼盘都已审批过了,不可能为全面二孩政策专门更改户型,而且该政策也不是短期内就有明显效应。”这个说法或许就是潍坊楼市为何如此淡定的主因。
业内　声音
碧桂园高级经理庄涌祺　增加20年后需求
　　开年以来,老百姓的目光聚焦于全面二孩政策。家庭人口增加或即将增加,自然出现房间不够的现象。有条件的就会想再买套房子,或者以小换大,两居换三居。理论上说,全国独生子女家庭数量庞大,全面二孩政策落地后,增加的改善性住房需求是相当客观的。但实际未必。其一是,可以生,他们未必愿意生。其二,愿意生的,未必买得起另一套房。
　　全面二孩政策对楼市确实是有一定积极的影响,但绝没有想象得那么大。它更像是单独二孩政策利好的叠加。客观地说,正如计划生育政策持续实施35年后,对楼市产生了重大影响一样,假如全面二孩政策持续实施20年,也许会对房地产市场产生深远影响。
水木清华营销总监王春亮　将改变销售结构
　　随着全面二孩政策的实施和短期生育的提高,未来四五年,“二孩”家庭将有明显增长,在潍坊“大户型不如小户型好卖”的窘境将会得到一定的改观,夫妻一间、孩子各一间的三室户型将逐步成为主流。如果有120—150平方米的三室、四室户型,再加上交通、学校、社区等条件,那这些楼盘将会有较大优势。
　　长期来看会产生新增的房地产需求,但数量并不会扭转房地产走势。

尚文苑营销总监王冲　深度调整窗口已开
　　2015年,楼市新政层出不穷,涉猎范围之广,触及力度之强均为历史之最。但无论怎么调控,房地产市场深度调整的窗口已然打开,楼市“新常态”将随之显现。尤其从人口的角度来看,中国经济当前固定资产投资里房地产贡献的天花板将逐步来临,“去地产化”的经济转型正在进行当中,如果二孩政策还不能刺激楼市,房地产真是回归新常态了。

◎相关新闻　新年首周表现不“亢奋”
　　新年伊始,潍坊楼市的“亢奋”状态戛然而止。2015年岁末,潍坊各大房企为了冲击年终业绩,纷纷卖力促销,力推各种优惠政策,成交量一路高涨。不过,这波楼市热潮并未延续到2016年,潍坊楼市新年开局表现欠佳。统计数据显示,开年上班的首周(1月4日—10日),潍坊市区住宅周成交648套,环比下降42.71%。记者从房地产市场了解到,市区仅有两家楼盘宣布推新,房源数不足100套,其中金马怡园属于老盘加推、壹品御苑属于新盘入市。
　　业内人士分析,目前楼市库存依然徘徊在高位,因此市场不具备涨价基础,预计“以价换量”仍是今年新房市场的主流。随着春节返乡潮提前到来,加上一线城市的高房价将挤压部分购房需求,这类人群将成为潍坊的潜力客户。
本报记者　刘钦