二手房营改增后不会增加购房者负担,整体税负不升反降
　　近日,市民关注已久的二手房交易营改增政策终于“靴子落地”。新规确定从5月1日开始推行,税率定在11%,这也让营改增再度成为热门话题。二手房市场上,一些看房人也开始担忧营改增后税费增加。那么,营改增会对潍坊二手房市场产生哪些影响?在二手房交易中营改增的税率是如何计算的?带着这些问题,记者进行了调查走访。
　　　　现象　部分中介催促市民赶紧卖房买房
　　“卖房子是不是应该在5月1日前?”近日,胡女士在朋友圈里询问,“营改增之后,二手房交易税费是否会变化?”
　　2015年,胡女士在潍县中路附近买了一套100平方米(套内)的住房。由于工作变动,胡女士将该住房挂在二手房中介出售。最近,二手房中介的工作人员联系到胡女士说:“从5月1日开始,营业税改增值税,二手房交易税费要变化,有可能增加,最好在5月1日之前卖掉。”
　　最近,也有不少准备卖房的市民接到房产中介电话,提醒他们赶紧卖房买房,不然有可能会多花税费。
　　据悉,从5月1日起,房地产业将全面实施营改增,将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。影响二手房的营改增细则主要有:个人转让二手房两年以上免税,两年以下按5%征收率；不动产租赁税率11%。也就是说,营改增之后,个人转让两年以上的二手房是不需要缴纳增值税的,两年以下的二手房则按5%征收率。
　　　　算账　100万二手房交易税费降2400元
　　对于未满两年的二手房,《通知》明确的增值税征收率是5%,看上去和目前营业税的税率5%一样,但因为税种不同,营改增后二手房增值税会比营业税略降。
　　以胡女士的房子为例,她今年以100万元的价格将房子卖出。由于不足两年,如果按照现行的营业税来缴的话,需要缴纳100万元×5%=5万元,而5月1日后,则需缴纳100万元÷(1+5%)×5%=4.76万元的增值税,也就是说,营改增后100万元二手房交易少缴税2400元。
　　在潍坊市房地产交易中心大厅,前来咨询业务的李女士说:“前段时间,房产中介一直催我把房子过户,幸亏没着急办,不然又要多花好几千元。”
　　业内人士表示,“赶紧买房,过了五一就得缴纳11%的增值税”被很多房产中介挂在嘴边,如今看来更像是房产中介营销的一种手段。营改增细则没有出来前,很多购房者担心5月1日后税率会上涨,现在看来,售房者的实际税负不仅没有上涨,反而略有下降。还有我市的房价增值幅度一直比较平稳,营改增后仍然会延续满两年的免征优惠政策,对大多人在买卖二手房时影响不会太大,“现在买房优惠比较大,购房者看准了就该出手,没必要刻意等到增值税实施后。”一家房产中介工作人员说。

　　　　分析　新规落地给市场吃了一颗定心丸
　　“从新规来看,对于非一线城市而言,个人购房如果不满两年进行交易,实际和此前的营业税政策并没有太大的差异,而持有时间超过两年的住房进行交易则进行免征,这样也使得税费成本降低为零。此类政策和过去的营业税政策保持了一致的特点,而且从税费效应看,也没有太大的变化。”有业内人士表示。
　　营改增细则出台给二手房市场带来一颗定心丸。潍坊21世纪不动产的王经理表示,自从二手房营改增的消息传出后,使得部分购房人群重新陷入观望阶段,出现量跌价平的情况。在他看来,两年及以上的房屋对外销售免征营业税,两年以内的按照5%的征收率全额缴纳,新规落地无疑让还在徘徊的购房者安了心。记者随机走访了市区几家房产中介,其工作人员均表示,现在买方与卖方的观望情绪仍然很浓,出售二手房的人群也在等待时机,并未出现集中抛售的行为。
　　记者在采访中了解到,潍坊二手房以中小户型为主,同时置业人群多以第一次置业为主,特别是这几年的宏观调控,投资型购房者越来越少。另外,随着房贷新政出台、公积金贷款条件放宽、央行降息、房地产调控政策逐步放松,今年潍坊市区二手房源比以往有所增加,但价格与去年相比有所回落。
　　　　影响　税负降低将促进个人二手房交易
　　那么,营改增后,会对房价有什么影响?记者采访中,有地产圈人士认为:“新规在一定程度上提高了北上广深等一线城市的二手房交易成本,而对二三线城市的影响则相反。”按照新规,北上广深的房产,原来满5年免征的政策取消了,按照现在的普通住房认定标准,符合条件的基本已经找不到了,不过按照历史经验,加税只会继续推高二手房价。对于三四线城市来说,随着税负降低,也将会促进二手房交易,从而有利于楼市平稳发展。
　　“这对市场是一个信号。”水木清华营销总监王春亮则表示,政策能够带来的直接效果还有待具体执行。
　　相对二手房购房者而言,营改增的减负效应在房企身上可能会表现得更为明显。潍坊方源地产的相关负责人认为:“房地产开发成本涉及土地、政府规费、建筑安装、拆迁安置等一系列项目,如果这些项目能充分抵扣,形成完整的抵扣链条,营改增后房地产企业的增值税税负很有可能降低。特别是土地成本和相关规费,如果房地产企业凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证,就解决了房地产企业进项抵扣的主要问题。”
　　此外,营改增之后企业的预售纳税少,资金更加充裕,对企业的财务核算和管理水平的提高也有帮助,可以尽可能地降低税负,降低成本。
业内观点
水木清华营销总监王春亮　二手房市场供大于求
　　如今,潍坊二手房市场处于买方市场,整体依旧供大于求。今年登记房源的数量增加不少,且多数是急于出售房子。在价格方面,多数卖家只要不亏本,议价空间都“好商量”。但对于房东的积极让步,买家却不太领情,部分买家仍然持币观望,心态也不是很着急。
碧桂园集团高级营销策划庄涌祺
税负需降到一定程度
　　今年以来部分三四线城市销售压力巨大。在这样的情况下,很多项目都是贴着成本在卖,所以如果现在税负成本能够大大降低的话,房价的下行空间也会更大。但只能说税负成本的明显下降,才会对房价有一定影响,是充分条件,而不是必要条件,还需降到一定程度才行。
亨德优胜美地营销总监朱明亮
加快商业地产去库存
　　全面营改增政策的推进,有望提升商业地产去库存的速度。所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。能纳入抵扣的不动产有三类:厂房、写字楼、商业地产。比如,作为一般纳税人去买写字楼,拿到增值税专用发票就可以抵扣。而如果去买住宅,那就不能抵扣,即使是单位购买也不能抵扣。这又是营改增的一大好处,可以进行抵扣。
　　这将鼓励企业投资、购入并持有商业地产,对从事商业地产的房地产企业来说,也便于它把税负传递给下家,因此房地产营改增利好商业地产,也能对房地产业尤其商业地产的去库存起到促进作用。
本报记者　刘钦