区位优势吸引房企相继入驻,城郊置业将成市民买房新选择
　　每一个城市,市中心都是楼市热度最高的区域,潍坊也不例外,市中心担起了房价领头军的角色。但是,纵观潍坊整个房地产市场不难发现,不管是全国TOP10还是本地大盘,房企们似乎都喜欢把进入的第一站选择在远离市中心的近郊区域。近郊、远郊大盘层出不穷,一大波的新兴郊区大盘正在崛起。城市越来越大,昨日的郊区地段,明日可能变身为现代化的居住新城区,这样的奇迹在潍坊楼市每天都在上演着。
郊区诞生众多楼盘,体量大地理位置优越
　　前段时间,歌尔绿城的项目落户浞河片区,又一个郊区大盘横空出世,加上原来的恒大名都、碧桂园翡翠湾、中海蔷薇溪谷、恒信伯爵公馆、图兰朵、嘉汇花溪地等,在潍坊房地产的发展历程中,有不少曾经只是城郊的地方诞生了众多上千亩的大盘。在一些城市市中心大规模开发的时候,城郊大盘成为潍坊近年来房地产市场发展的一个主要战场。
　　记者梳理这些大盘不难发现,虽然是城郊,但这些大盘的地理位置普遍比较优越,要么紧邻北海路、要么靠近浞河等景观资源,具有良好的生态禀赋资源,山清水秀一派田园风光。据悉,这些大盘体量大,500亩只是起点。其中,除去普通住宅,不乏有别墅、联排等高品质住宅,还有住宅+商业+城市级配套的复合模式。在销售上则是走碧桂园那样的规模化路线,大体量集中开发+大体量集中销售是惯用的运作表现。
　　大盘郊区化让潍坊的近郊成了热门居住区。凭借科学合理的规划、优越的自然环境以及实惠的房价,城郊置业已成市民置业的一种新方向。良好的楼市成长环境,让地产大鳄对潍坊的城郊偏爱有加。
土地面积大成本低,房企发展空间更广阔
　　为何如此多的房企热衷于打造城郊大盘呢?土地恐怕是最主要的因素。有人形象地把土地比作成“面粉”,而房子则是通过面粉深加工而成的美味“面包”,只有原材料充足,“面包”才能做大、做精致。如今,潍坊主城区的新盘见缝插针般拔地而起,主城区可供应的土地越来越稀少而金贵。11月份潍坊成交住宅用地15宗,建设用地面积505864平方米,价格则达到了71795.74万元。在市中心一块七八十亩的土地成交价高达3亿元,每平方米超过了5000元,而在高新二路以东等较偏僻的区域,楼面价每平方米仅589元,差距显而易见。
　　成本是一方面,另一方面是“零星”出现的小地块很难让大房地产商施展拳脚,完成“造城”的抱负,它们渴望突出“城围”,寻求“围城”外的新目标,潍坊楼市的大盘开发只能走一条“农村包围城市”的道路。更多的开发商把目光投向了有更多、更便宜土地资源的市郊,这些以往都无人问津的荒地面积大、价格低、政策优,开发后能把“生地”做成“熟地”,受到政府和企业的欢迎。
　　此外,这种独特的选择,让大房产商们避免了市中心的激烈竞争,也为其提供了更为广阔的发挥空间。面对市区土地日趋减少、拿地日渐困难、开发成本居高不下的局面,城郊拥有诸多有利于房地产发展的因素,成为房企钟情于此的重要原因,开发商把目光瞄准城郊也就是在情理之中了。
产品形态多样更宜居,生活配套仍待完善
　　对于置业者来说,由于市区的房价太高、环境嘈杂、交通拥挤等原因,他们的置业观也悄然发生了变化,正是这种强烈的诉求刺激着潍坊近郊、远郊大盘层出不穷。“环境优美”“价格较低”“配套规划诱人”等成为城郊楼盘的标签。
　　一些购房者告诉记者,郊区化的项目相比市区的项目有部分优势,首先城郊空气质量相对较好,而且体量大,从空间上来讲,空间资源配置相对更好,每个人拥有的配套资源,包括环境、绿地等都会更多。
　　有的购房者表示,城郊盘在尺度上和市中心有所差别,容积率差异带来了产品形态的差异。市区里产品形态的选择是比较少的,多数是高层,但在城郊大盘可以选择的产品更多,从低层、多层、小高层到高层,各种产品形态都可以选择,相对来说更加宜居。同时城郊盘还有其他一些指标,包括日照、楼间距等都比市区的楼盘好。
　　记者采访发现,大部分的购房者对城郊楼盘的印象是环境相对较好,价格相对更加便宜。交通和配套是他们顾虑的主要问题。大多数受访者认为,城郊盘需配备医疗、教育、银行、超市等生活配套。
定位转向刚需群体,开始“盘”到“城”转变
　　从潍坊这些城郊大盘开发的路径可以看出,像普利城市花园、浮烟山别墅等最早开发大概在十几年前,当时城郊大盘定位主要是休闲度假,瞄准的是一批有别墅梦想的置业者,且价格较低,主要吸引一些中端消费者。
　　而如今城郊的项目都将目标转向刚需群体,且开始了“盘”到“城”的转变,因此这些项目在规划时就考虑到购房者的需求,提供大型超市、学校等自给自足。同时真正的“造城”不能仅满足于小区自身的需求,也要让整个片区共享资源,做到城市和人的双重享受。
　　“什么样的城郊大盘能算是一座城?”一位专业地产人士认为,至少要满足三个条件:一是生活配套设施齐备,其中包括就医、就学以及生活必需品的购买等；二是交通便利,国外之所以形成郊区化是因为地铁等公共交通特别发达；三是具备集群效应,能形成新的城市中心。
　　毋庸讳言,目前郊区化置业尚有不少问题,也曾出现过业主回流到市中心居住的问题,郊区大盘也并非没有失败的例子。但毫无疑问,随着城市向外扩容的趋势越来越明显,潍坊城郊大盘将会越来越多,城郊置业将成为市民购房的新方向,这里的区域价值将会炙手可热。
业界观点
金茂府策划经理张伟　考虑配套和商业经营存活问题
　　城郊大盘开发意味着对一片区域生活功能的完善思考。除了要解决住的问题,商业、交通、配套等都是不可或缺的开发因素,并且这些因素往往直接影响到大盘开发的成败。
　　现在的大盘策划最常规的套路就是提出城市级配套(超市、医院、会所等)+社区商铺为主的建议模式。但却很少考虑到配套和商业的经营存活问题,这在一二线城市大盘中也是普遍存在的问题,这也就直接导致了大盘出现只买不住的“空城”现象。
　　从长期来看,一旦出现投资需求受到抑制的局面,就很可能给大盘的持续开发带来销售风险。
水木清华营销总监王春亮　开发期较长风险大须理性对待
　　大盘开发周期较长,尤其是潍坊这样的城市受限于经济和人口状况,同时,漫长开发期间的市场风险难以预估,开发节奏的把握失衡,往往造成资金投入支出的失衡,从而影响到项目持续健康的运作。
　　这点从目前成熟的品牌开发商在三线城市的开发历程,已经反映出是一个比较共性的问题。三线城市城郊大盘策划与传统的大盘策划存在诸多差异。
　　无论是开发商还是购房者面对三线城市城郊大盘时,必须更为理性地对待项目的实际情况。
本报记者　刘钦