近日,记者走访中发现,眼下市区一些较繁华地段的现房才卖4500元/平方米,在有不少优惠的同时还可以分期付款,但房子却仍然没有想象中那么好卖。从潍坊楼市表面上看是供给量大,其实更深层次是需求量低。如何吸引外来人口,寻找新的经济发展引擎,将是未来城市发展的关键因素。
现状　降门槛的促销活动仍是不少楼盘的必备
　　“分期交首付不用掏利息,购房还有优惠,住现房”……这样的楼盘宣传广告,相信很多潍坊人都听过。在目前的潍坊楼市,房企可谓是卯足劲去库存,即使是在较为繁华的地段,降低购房门槛的促销活动仍是不少楼盘的必备。
　　“一套50万元的房子只需第一次付10万元就可签订预售合同,其余首付款可在半年内分期付清。”位于虞河路南首的一处楼盘销售人员说。据了解,该楼盘目前已开发到第四、第五期。前几年,这一楼盘的售价曾超过5000元/平方米,但在市场最低谷时,一度以每平方米不到4500元的价格出售了不少库存。现在该楼盘的价格每平方米在4600元左右,而且购买90平方米左右两居还可以分期付款,其他剩余资金由开发商垫付,购房者可以在1-2年内多次付清。
　　根据记者了解,这一模式在潍

坊并不少见。比如高新区一家号称精装修的楼盘,开价是每平方米5700元左右,也是分期付款。另外,该楼盘还采取了买楼送数万元不等的家具(消费券)的促销方式,曾一度降价数百元清库存。继前几年各大开发商开始以垫资等形式推出变相的一成首付、零首付等超低首付被禁后,近期分期付款的售楼模式又在楼市出现。
数据　一平方米房价约是普通人一个半月收入
　　与一线城市的楼市火热不同,潍坊楼市仍处于去库存阶段。据记者了解,截至2016年底,潍坊房价实际售价在每平方米4508元,相比2015年的4319元/平方米有所上升,基本与2014年持平。其实潍坊近几年来房价一直在该区域波动,甚至连续多个月房价波动都在1%以内。
　　如果从居民平均收入来看,潍坊并不应该出现房价在此低价位波动的情况。在2016年中国百强城市排行榜,潍坊位列38位,而这些城市中房价破万元的不在少数。在山东省,潍坊GDP仅次于青岛、济南、烟台。从地理位置上看,也是山东半岛的腰部,属于三区叠加的重要城市。记者查询统计数据发现,潍坊2016年城镇人均可支配收入33609元,增长8.2%,基本与全国城镇居民人均可支配收入33616元持平。若按上述4500元/平方米的房价,一平方米的售价大约相当于潍坊城镇居民一个半月的收入。这一数据比全国平均数据要明显有优势。从全国角度而言,2016年全国商品房成交均价7546元/平方米,根据国家统计局披露的数字计算,一平方米房价超过全国城镇居民(按2801元/月计算)3个月的人均纯收入。
　　尽管潍坊的房价较低,房企对投资楼市却并不热情。去年房地产开发投资443.2亿元,下降5.3%,其中住宅投资341.5亿元,下降4.1%。2016年潍坊楼市实际开盘总量为97个,同比2015年下降18.5%。但商品房销售有所回暖,商品房销售额431.8亿元,增长18.6%,其中住宅销售额375.4亿元,增长20%。2016年,潍坊市区房源总供应套数为39059套,总供应面积为4630813.26平方米,我市商品房去化周期12个月,市区去化周期9.2个月。
　　是什么问题造成潍坊房地产市场的不温不火?其关键的问题,恐怕并不仅在于“买不起”。
调查　表面上是供给量大更深层次是需求量低
　　记者采访中了解到,其实很多楼盘的房价已经接近成本价。比如上述现房价格4500元/平方米的楼盘,相比土地成本1500元/平方米,建安成本(房屋建筑成本和设施设备安装成本)2000元/平方米计算,加上营销费用,再大幅降价的空间不大。
　　而为何潍坊的楼市依旧没有想象中的火?一个原因就是,目前潍坊外来人口少,全市常住人口935.7万人,户籍人口901.32万人,净流入人口约占4%,低于淄博、烟台等兄弟城市,而青岛、济南净流入人口约占16.17%和13.98%,外来人口多,也支撑起了这两个城市楼市的火爆。
　　记者查询发现,全国人口净流入超过100万的城市共有22个。值得注意的是,目前中国房价最高的城市基本都出现在这22个城市里面。“人口流入与房价涨跌基本成正比。流入得越多的,往往涨得越快。没怎么流入或者净流出的,房价几乎没有上涨动力。”有业内人士表示,经济发达城市凭借优质的社会公共资源和良好的就业机会对流动人口形成了强大的吸引力。当前,像潍坊这样的三线城市,房地产库存较大,价格较低,表面上看是供给量大,更深层次是需求量低。房屋作为一种商品,必然满足商品所有的属性,房屋价格和去化速度不仅是由价值决定,还受供求关系的影响。
　　潍坊楼市的结构以刚需和改善型为主,而这部分人基本都是本地人,其实这也是目前三线城市的共同特征:人口流入少,当地人住房需求量一定。另外,较低的回报率和长期不动的房价,也打击了投资者的信心,降低了买房欲望。
分析　还需加强提升城市吸引外来人口的能力
　　房地产市场去库存,保持平稳健康发展,除了房企多方发力提升产品品质,一座城市还需加强吸引外来人口的能力。今年国家提出“三四线去库存”的目标,要不断加强三四线城市的基础建设,完善城市服务,优化生活环境。
　　典型的案例是重庆,重庆市人口约3000万人,2015年该市城镇人口同比增加55.40万人,2016年再猛增38万。与人口增加同步的是,2016年商品房销售面积6257.15万平方米,增长16.3%。这表明,快速发展产业经济,提高居民收入,实现城市人口聚集,是促进房地产发展,消化房地产库存的有效手段之一。
　　重庆市区均价为7116元/平方米,2016年比2015年多了291元/平方米,同期重庆城镇常住居民人均可支配收入29610元。也就是说,重庆城镇居民需要近3个月收入才可以买一平方米房子。而潍坊城镇居民一个半个月的收入可以买一平方米,买房实力其实比重庆足。
　　所以,有业内人士认为,释放人口红利,吸引更多外来人口在潍坊工作、买房,才能带动潍坊经济的发展。从中长期看,促进城镇化、建造牢固共生的产业集群、创造良好的自然环境和生活环境等方式,将城市转变为更有吸引力、更适合居住工作和发展业务的目的地,进而刺激需求,才能从根本上达到去库存的目的。
　　金茂府策划经理张伟
供应量更关键
　　人口的增减对楼市未必有多大影响,决定楼市的因素并非“人口流动+货币现象”,就像很多市场商品一样,楼市供给量是个更关键的因素。上海人口已经净流出,但房价却不断高企。潍坊从数据可以看出,不是没有需求,反而需求在增长,房价几乎没动,是因为供给充足。


方源地产总经理戴志煌
产业集聚人口
　　如果仔细观察潍坊全市的楼市,还会发现一个怪现象:在潍坊,周边部分县域的房地产市场,要好于市本级。这是为什么呢?因为这些县域多是产业集聚区,工业发达、务工环境较好,这对农村劳动力有很强的吸引作用,产业人口集聚度高,形成人口聚集效应。同时,在这些县域里,住房每平方米均价三四千元,让农村劳动力有能力在当地买房,间接促进了销售上涨,从这里可以看出,楼市的问题实质就是人口问题。　
　　　　　　本报记者　刘钦