【案例】秦伟经中介公司居间介绍,于2017年3月1日与张东海签订了一份《房屋买卖合同》,约定张东海将其所有的房产,含装修在内,以82万元的总价出售给秦伟。签订合同当日,秦伟按约定向张东海支付了5万元的定金和20万元的首付款,余款通过银行贷款结清,在银行放贷后10个工作日内办理产权过户。守约方有权要求违约方按合同总价款30%支付违约金。合同签订后,双方到银行办理了贷款手续,合同签订后第23天,张东海在未知会中介公司和秦伟的情况下,擅自通知银行停止放贷。秦伟和中介公司多次口头或书面督促张东海履行合同,但张东海均置之不理。经协商无果后,秦伟诉至法院,要求解除双方签订的《房屋买卖合同》,双倍返还定金10万元并支付违约金24.6万元。
　　【法院审理】原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效,被告在经原告多次催促后未继续履行合同,构成根本违约,合同于原告起诉之日解除。但原告诉讼请求同时选择了定金罚则和违约金条款,依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定,原告对定金罚则和违约金须择一主张。经法院释明后,原告变更诉讼请求为:返还原告定金5万元并赔偿损失24.6万元。法院通过鉴定确定该房屋价格上涨至101万。因原告并无违约情形,且已积极督促被告履行合同义务,被告明确表示不履行合同后,原告又及时诉至法院请求损害赔偿,防止损失扩大,原告在本案中无任何过错。法院判决被告退还定金5万元并赔偿原告损失19万元。
　　【山东求是和信律师事务所刘东律师郝义华观点】在二手房交易中,因为区域性房地产市场的价格波动,经常会出现房屋价格在合同签订当时和最终完成交易之前存在价差的问题。有些出卖人过分重视眼前利益,毫不犹豫的选择反悔,通过违约以寻求更高价格的买受人,岂不知表面是赚了,实则还要承担非常高的违约成本,最终结果通常是得不偿失。