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市民乱停车、停车难事出有因，市住建局表示将整治车位只租不售问题
近日,为进一步规范全市住宅小区停车秩序,市住建局印发《住宅小区停车管理专项整治工作方案》,强化对存量车位监管,提高地下车库(位)使用效率。按规定,小区建成三年后地下车库(位)租售利用率应达到80%以上。4月13日至15日,记者在城区调查发现,不少建成三年以上的小区地下车库使用率较低。很多市民对车位定价、人防车位使用权等问题仍有颇多疑问。
记者探访
▼高速仁和盛庭小区
小区只出租20%的车位,还要抽签
4月13日下午,记者来到经济区高速仁和盛庭小区看到,虽然还没到下班时间,但小区两侧道路上车辆停得满满当当。记者走进该小区地下二层车库看到,该车库利用率并不高,一整排约有十多个车位,只零星地停放了一两辆车,连续三四个车位空闲很常见,连续几排车位没有停放车辆也屡见不鲜。
该小区居民周女士告诉记者,一开始,他们小区的车位只卖不租,后来在业主的强烈反对下,开放了20%的车位进行出租。但物业不会将一个车位长期租给业主,而是每几个月抽一次签,运气好的话能继续租用车位,运气不好就租不到了。“有的业主嫌麻烦,被逼无奈之下就买车位了。”周女士说。
周女士告诉记者,之前小区附近的新元路修路,业主们都把车停在路边,随着新元路修好通车,交警开始对违停车辆贴罚单,他们只好跟交警“打游击”。“我们只能晚上很晚停过来,一大早就把车开走。”周女士说,每到晚上,小区外面的车能停好几排。不仅如此,还有周边的餐馆老板发起了“停车财”,对外出租餐馆的几个自有停车位且只能长租。
该小区居民孙女士表示,她2019年搬进小区居住后发现,停车是个大问题,无奈之下只好买了车位。孙女士说,这个小区的业主多数是年轻人,对一个车位10多万元的价格承受不起,想租又租不到,停车着实让很多人犯了难。
高速仁和盛庭小区物业工作人员表示,他们小区拿出20%的车位用来出租,数量为110个,以抽签的方式进行选择,具体抽签时间不确定,有时候三四个月,有时候半年。当记者询问能否多提供车位出租时,对方表示:“这个开发商说了算,他们以卖车位为主。”
▼金都时代新城小区
地下车库成片车位处于空闲状态,居民苦于停车难
4月14日,记者来到奎文区金都时代新城小区地下停车场看到,车位使用率并不高。一排约十余个车位,只停放着一两辆车,成片的车位处于空闲状态。“这种情况是常态。有时候一眼望过去,全是空车位。”一位业主告诉记者。
该小区居民孙女士表示,她被逼无奈买了车位。“当时我们小区为了卖车位,保安都换成了年轻力壮的小伙子,不买车位绝不可能放你进小区,如果有车堵在门口,他们直接用拖车把车拖走。”孙女士说,不能进小区,只能停放在小区周边的停车场,收费价格为1个小时4元,很不划算。“虽然过夜停车费打包10元钱,但要求晚上停进去,早晨7点前开出来,很麻烦。”孙女士说。
在高新区祥泰世家小区居住的张女士表示,他们一开始也不想买车位,但小区附近的停车场设置了蓝牙杆,停车按照4元一个小时收费,小区里的车位只卖不租,无奈之下,她只好买了车位。“胳膊拧不过大腿,既然在这个小区里住,只好认了。”张女士无奈地说。
高新区东方世纪城小区居民韩先生表示,他们小区没卖出去的车位都安装了地锁。4月15日,记者来到该小区的地下车库看到,不少车位上安装了三角锁,有连续五六个车位被锁住。
市民困惑
地下人防停车位只有使用权,敢不敢买心里打鼓
奎文区加州世纪尊品小区居民韩女士告诉记者,他们小区因为人车分流,没有地上车位,只能购买地下车位,但据她了解地下车位属于人防车位。“我上网查了资料,这类人防车位不属开发商也不属于个人,应归国家所有。就算是开发商卖给我们了,将来国家要求收回的时候,也只能吃哑巴亏了。”韩女士说,所以她对于这类人防车位究竟该不该买,非常困惑。
高新区东方世纪城小区居民韩先生表示,他购买的车位签订了合同,合同上清晰地标明了他所购买的车位为“人防车位”。“据我了解,这一类车位是无法买卖的,只能使用,所以根本没有产权,但大多数市民对这一块还不是很了解。”韩先生说,开发商转让车位使用权,相当于偷换概念,一次性付清使用费等同于购买车位,只是没有产权。
加州世纪尊品小区售楼处工作人员表示,开发商已按程序向有关部门缴纳了人防建设费,根据《潍坊市住宅小区停车管理办法》,其中第三条规定“住宅小区区域内的防空地下室依照规定允许用作停车的泊位”。同时,依据开发商与业主签订的《商品房买售合同补充协议》第五条第一款规定“业主购买的仅为所购地下停车位的使用权,使用年限与所购置房屋的使用年限相同,使用年限到期后,按国家相关政策执行”。
租赁车位比例不透明,车位销售价格应监管调控
对于地下车位的价格,有的售价10万元,有的售价20万元,面对仍不断上涨的价格,有市民希望相关部门能采取措施进行调控。记者了解到,目前我市的停车位租赁价格实行政府指导价,但售卖价格实行市场调节价,虽需要明码标价,但没有统一的定价,职能部门不作调控。
对此,家住高新区福海花园小区的孙先生认为,车位售卖价格如果能有相关条文规定,会更好。“现在很多人除了炒房之外,还炒车位,抬高车位价格赚差价。”孙先生说,政府可以出台一个“车位限价”,在一定范围内让市场自由调节,但不能越过“上限价格”。
孙先生说,据他了解,目前一些省市已出台了关于车位价格的相关调控措施。上海明确规定,房子和车位必须严格按照备案价格出售；安徽合肥出台了“限购”政策,一名业主只能购买一个车位；四川成都则规定,开发商卖房要和车位一起办理预售,以免坐地起价。“无论是限购还是备案,都是通过明确产权调控车位价格。”孙先生说。
高新区东方世纪城小区居民韩先生则表示,物业虽然说拿出了一定比例的车位租赁,但过程没有公示,也不透明,更没有相关业主的参与协商。“很多时候,车位租不租、租多少都是开发商或物业单方面决定的。业主要租车位的时候,他们说没有了,业主也没办法。”韩先生说。
业界揭秘
为回笼资金,不少开发商只售不租
从事物业工作多年的林先生透露,开发商之所以坚持地下停车位“只售不租”,最直接的原因就是急需回笼资金。卖车位能够快速回笼资金,但出租的话,按照政府指导价格,一个车位一年只能租2000元左右,十年才两万元的租金,这对开发商来说很不划算。“开发商会想尽各种方法,倒逼业主买车位。”林先生说。
对于部分市民质疑的人防车位究竟能不能买,林先生表示,人防车位的确只能租赁,不能买卖。但很多开发商会用其他方式“打擦边球”,如有的开发商在“销售”人防车位时,跟业主签署的是《地下停车位使用权租赁合同》,还有的签署的是《地下车位使用权有偿转让合同》,也就是说开发商并不是销售车位,而是在租赁车位或转让车位使用权而已。
对于车位出租是否透明,物业管理人员许先生表示,这就看各开发商运营是否透明规范了。“即便是物业搞暗箱操作,也没有任何监管机制,业主也无法得知内情。”许先生说,据他了解,对外打着有车位出租旗号但实际上只卖不租的,不在少数。
律师建议
业主应先了解小区规划车位权属
对此,记者咨询山东王杨律师事务所王建华律师了解到,依照相关法律规定,地下车库大致分为三类,第一类为人防工程,该地下车库所有权归区或县人防办,开发商作为投资者,管理收益归开发商所有；第二类地下车库不是人防工程且面积没有计入公摊,则属于开发商所有；第三类地下车库不是人防工程且面积计入了公摊,则归全体业主共有。
王建华表示,业主要了解小区内停车位的权属,首先应知晓小区规划中设置停车位的位置,阅读售房合同或关于车位租售合同来确定其归属。如果小区规划中没有设置停车位,后来设置了停车位,而且设置在小区业主共有的场地或道路上,其权属应归业主共有,开发商或物业对这些停车位进行租售或赠予,是违法和无效的。若开发商拥有地下车库所有权,依照法律规定其享有对地下车库占有、使用、收益、处分的权能,即可以决定出租或出卖。对于地下防空设施所设置的车位,开发商并不享有权属,不能售卖。
对于车位高价的问题,王建华认为,要改善车位价格高涨的现状,可以规范小区车位租与售的合理比例。相关政府部门可以出台政策,对开发商在开发建设项目时,车位的配比、车位的平面图、车位的最高限价进行监管备案。
部门回应
将从三个方面整治车位租售问题
3月30日,市住建局印发《住宅小区停车管理专项整治工作方案》(以下简称《方案》),对小区停车问题开展源头治理,规范房地产开发企业车库(位)租售行为；强化对存量车位监管,提高地下车库(位)使用效率。
“下一步,针对小区车位租售问题,我们将检查整治三个方面。一是开发商或物业和其他管理单位,对车库(位)数量、质量情况是否清楚；二是是否制定了科学合理的租售办法,且运行管理较好；三是存量车库(位)利用率,建成三年后的小区车位租售利用率应达到80%以上。”市住建局工作人员说,整治期间,对发现的问题会现场下发整改通知,督促企业限期整改。对拒不整改、不执行、不落实的将计入企业信用档案不良信息,双倍扣分,还会将企业整改情况纳入信用评价并作为评先树优条件之一。
“市民遇到小区车位只卖不租或租售比例极低的情况,可以拨打市住建局物业管理科或各区物业办电话反映,我们会尽快调查处理。”该工作人员说。
A04-A05版 文/图 本报记者
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