民法典物权编的一大亮点,是增加了“居住权”这一新型用益物权。什么是居住权?什么情况下可以设立居住权?居住权的设立会产生哪些影响?8月2日,记者采访了山东豪德(济南)律师事务所的郭重律师,由其对“居住权”的内容进行解读。

【案例】
　　市民王先生老伴早亡,为了让儿子有房结婚,他将自己名下唯一的房产过户给儿子。儿子结婚几年后,王先生与李女士结婚。令王先生意料不到的是,儿子不满此事,不仅不肯赡养自己,还将他赶出家门。
　　无独有偶,市民陈先生和刘女士相恋七年,准备结婚的他们也因为房产问题而闹了矛盾。原来,在两人准备结婚前,陈先生的父母为其购置了一套房产,害怕两人婚姻出现状况,房产证上仅写了陈先生一人的名字。刘女士父母得知此事后非常不满,自家女儿已经和陈先生谈了七年恋爱,现在陈先生家人竟怕两人离婚,刘女士会分得房产。两家通过几轮商谈一直没能谈拢,婚事也被搁置起来。

【解析】
什么是居住权?有什么特征?
　　“所谓居住权,是指以居住为目的,对他人的住房及其附属设施所享有的占有、使用的权利。”郭重律师介绍,长期住在一个地方不意味着拥有对该房屋的法定居住权；夫妻之间共同居住、未成年子女居住在父母家,这些基于婚姻家庭关系的情况,也都不属于居住权。
　　“居住权原则上无偿设立,居住权人有权按照合同约定或者遗嘱,经登记占有、使用他人的住宅,以满足其稳定的生活居住需要。”郭重解释说,根据民法典第三百六十六条规定,居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。也就是说,即便没有“房产证”,也可以有“居住权”。
　　此外,居住权有四个特征,分别是用益性、人身性、独立性和不可转让性。也就是说,居住权不能适应于自己的房产,而是他人名下的房屋,还不能享有因房屋收益的权利；居住权是为特定自然人给予生活用房而设立的物权；它同时是一种长期存在的物权；它的设定是一种恩惠行为,具有不可转让性。
房屋所有权和居住权有何区别?
　　“房屋所有权与居住权是有区别的,房屋所有人有权变卖、出租房屋,居住权人则没有。”郭重说,房产证是购房者通过交易,取得房屋的合法所有权,可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件,是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。通过居住权和房产证(所有权)的概念相比较,所有权人有权与居住权人签订居住权合同,所有权人是享有处分、收益的权利的,居住权人则不享有。
如何设立居住权?设立居住权有什么好处?
　　民法典第三百六十八条规定,设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
　　民法典第三百六十七条规定,设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款:(一)当事人的姓名或者名称和住所；(二)住宅的位置；(三)居住的条件和要求；(四)居住权期限；(五)解决争议的方法。值得注意的是,第三百七十一条规定以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。
　　此外,居住权可以通过订立书面合同的方式或者遗嘱方式设立。民法典第三百六十七条规定了居住权合同一般应当包括的条款,姓名或名称、住所、位置、条件和要求、期限、争议解决方法,但并非强制性条款,当事人可以根据实际情况自己增减。
　　现行法只承认“房屋所有权”以及“租赁权”两种房屋的利用形式,难以完全满足当事人的多样化需求。而居住权同时具有稳定性和灵活性,能够充分保障所有权人对房屋的自由支配,为利用房屋提供了更多方式,还可以填补“房屋所有权”和“租赁期”的中间地带,有利于最大限度地发挥房屋的效用。
　　将“居住权”与“所有权”分离后,借住者需要与房屋所有者签订居住权协议,将居住条件、生活需求等各方面白纸黑字写清楚。这样保证了双方的权益,出现纠纷时也比较容易调解。亲戚和朋友在自己家借住,甚至还出现鸠占鹊巢的情况,这就是因为居住权是没有相关法律要求的,到底是“送房”还是“送居住权”,事后打官司会产生纠纷歧义。有居住权的规定后,没有居住权的人可随时被赶出家门。
　　居住权最大受益方是弱势群体,让他们居有定所、老有所养。近两年很多老人开始将家里的房子过户给年轻一辈,或是垂危之人立下遗嘱让子孙继承房子,可孩子得到房屋后反把老人赶出家门。这时候可在过户时与孩子签订居住合同,明确老人的居住需求,对老人的生活也是一种保护。设立居住权让他们居住在房屋内,但是所有权并不转移给居住人,这样既不会损害继承人继承房产的权利,也可以帮助无法获取居住能力的人。
哪些情况下可设立居住权?
　　郭重表示,设立居住权不仅解决了房产继承中的问题,还解决了“以房养老”、公租房等一系列现实矛盾与担忧,为公租房和老年人提供了法律保障,是解决公民住房纠分的利器。
　　增设居住权,可保障离婚后生活困难一方的居住需求。对于离婚后生活困难的一方,增设居住权打破了离婚=无家可归的困局。根据民法典第一千零九十条“离婚时,如果一方生活困难,有负担能力的另一方应当给予适当帮助。具体办法由双方协议；协议不成的,由人民法院判决”的规定,有负担能力的另一方应当为离婚后的生活困难的一方提供居住条件,此时可设立一个居住权。
　　同时,为避免准备结婚人士陷入房产是否加名等问题带来家庭内部矛盾,通过为其中一方设立居住权而非出让所有权,成为一种选择的可能性。
　　公租房未来可能会通过居住权加以确认。目前公租房所有权一般为地方政府所有,而住户只是租赁关系,基本权益很难得到保障。如果能明确居住权,无疑这些中低收入者的权益能得到更多保障。
　　郭重说,这几年,“以房养老”的骗局层出不穷。所谓以房养老,是指老人将房子抵押给金融机构,获得其提供的养老金直到去世。一些不法机构以此骗取老人房产,导致老人房产被贱卖,最终赔了房子又拿不到养老金。如果在签订以房养老协议的同时,保障老人的居住权,那么在有生之年谁都无法剥夺老人们居住的权利,这无疑能让许多金融骗局无处藏身。
　　增设居住权,让暂时无能力购房的年轻人可以通过购买居住权实现稳定的居住需求。按照目前房地产的市场价格,一套新的房子动辄上百万元,让一些年轻群体感到十分吃力。居住权的出台,使年轻群体可以以相对较低的价格购买住宅的居住权,既可以满足居住需求,又无需付出较多的代价,达到缓解经济压力,整体提高生活质量的目的。
【提醒】
设立居住权的房屋　不得出租
　　郭重提醒,根据规定,居住权无偿设立,自登记时设立,不得转让、继承。居住权限可以自行设立,5年、10年、20年甚至终生均可。值得注意的是,设立居住权的住宅不得出租。但是居住权只能保障居住权利,房屋所有权还是属于房主。
　　另外,居住权作为一种用益物权,是一种绝对权利,该规定尽可能避免了因所有权人对房屋的处分而造成居住权无法实现。新房主即便事后获得不动产证、拿到所有权,也无法改变居住权已经存在的事实,没有权利赶走居住权人。但不是长期居住就能获得居住权。陌生住户即使在里面住了20年,也不等于他就有居住权,房主只要没有设立居住权,居住权益就不成立。
　　此外,郭重提醒,市民在购买二手房时,不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况,还应注意查询房屋是否登记有居住权。一旦房屋的居住权在房管局登记了,就算成立。如果没有登记则不成立。
　　郭重举例解释说,老人一旦给保姆或亲戚设立“居住权”,老人去世后,即便房子为子女所继承,保姆或亲戚仍享有居住权。如果“居住权”是终生的,保姆或亲戚可以住到自己去世为止,子女即便拿到了不动产证,也没有权利将其赶出,也不得再次用于出租。当然,保姆或亲戚只能居住,没有资格转让买卖,其子女也无法获得继承权。至于居住要不要另付租金,这要看当时约定。如果没有约定,一般都是无偿的。这只是一种可能存在的应用场景。
　　郭重表示,这是我国法律上第一次规定居住权,居住权的设立在实践中有很大意义。居住权属于用益物权,租赁属于债权,用益物权高于债权,因此,居住权优先级要高于租赁。明确居住权并使居住权成为一项权利,居住权将受到保护,侵犯居住权将有惩罚措施。
　　　　　本报记者　宋树云